房地产领域的一些常见法律问题
来源：听讼网整理 2018-12-23 18:15
房地产范畴的一些常见法令问题
房地产法令问题在很大程度上是一个合同问题，是受国家法令调控较多的合同问题。
土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、合作开发房地产合同、房子拆迁补偿安顿合同、建造工程合同、项目转让合同、商品房生意合同、商品房预售合同、房地产按揭合同、房地产典当合同、房地产租借合同、房地产中介服务合同、物业处理合同
房地产法令范畴的首要房产胶葛
首要法令依据：《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房生意合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》
法令许多但都是相通的
法令许多，但常用的法令就那么多
房产的分类
我国存在着多种性质的房子，首要可分为商品房和非商品房。
一般房产：商品房
特别房产的生意，首要的问题是合同的效能问题或许说生意自身是否受法令保护的问题
特别房产的生意，非商品房
经济适用住宅
建造用地以行政划拨方法供给。
经济适用住宅只能自住，不得租借或出借以及从事寓居以外的任何活动。购买经济适用住宅不满5年的，不得上市生意；关于因各种原因确需转让经济适用住宅的，可向购买人户口地点区县住宅保证处理部门恳求回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等要素确认。
购买经济适用住宅满5年的，出售时应当按照到时同地段普通商品住宅和经济适用住宅差价的必定份额交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也能够在补缴政府应得收益后获得彻底产权。
现已购买了经济适用住宅的家庭又购买其他住宅的，原经济适用住宅由政府回购。
集资房
北京规则集资房产权按经适房处理，超支面积的部分，按商场评估价交纳集资款。
经济适用住宅
建造用地以行政划拨方法供给。
经济适用住宅只能自住，不得租借或出借以及从事寓居以外的任何活动。购买经济适用住宅不满5年的，不得上市生意；关于因各种原因确需转让经济适用住宅的，可向购买人户口地点区县住宅保证处理部门恳求回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等要素确认。
购买经济适用住宅满5年的，出售时应当按照到时同地段普通商品住宅和经济适用住宅差价的必定份额交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也能够在补缴政府应得收益后获得彻底产权。
现已购买了经济适用住宅的家庭又购买其他住宅的，原经济适用住宅由政府回购。
乡村私有房子生意胶葛合同
北京市高级人民法院关于印发乡村私有房子生意胶葛合同效能确定及处理准则研讨论会议纪要的告诉
此类合同的效能以确定无效为准则，以确定有用为破例，如生意双方都是同一团体经济组织的成员，通过了宅基地批阅手续的，能够确定合同有用。
房改房
建造部出台了《已购公有住宅和经济适用住宅上市出售处理暂行办法》，对房改房的初次上市出售规则了许多约束条件。比方：已获得房产证的房改房才答应生意；个人具有部分产权的住宅（指规范价房），还应当供给原产权单位在同等条件下保存或许抛弃优先购买权的书面定见；假如有共有权人时应当征得共有人的赞同；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。
房改房即为已购公有住宅，房改房的土地使用权是无偿划拨得到的，没有像商品房那样交纳土地使用费。
员工购买公有住宅寓居或运营必定期限后（５年），答应其出售，但原出售单位有优先购买权在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规则缴拉有关税费后，收入归个人一切。
军产房
购买这种军产房的是不能遭到法令保护的，拆迁不能得到相应的补偿，不能合法承继给子女。
公房承租：直管公房 自管公房
承租人的改变：一切承继人协商一致
承租的拆迁
公有寓居宅子拆迁补偿款，给承租人。
商品房生意合同中的效能问题
无证预售（无预售答应证）
共有房地产未经其他共有人书面赞同的，不得转让。
未经共有人赞同出卖共有房子胶葛的处理
一般情况下一起共有的房子的出卖需求通过整体共有人的一致赞同才能够进行，部分共有人私行处置共有房子的，一般应当确定无效。但假如第三人好心、有偿地获得该房子的一切权的，则应当保护第三人的合法权益。由此给其他共有人形成丢失的，由私行处置共有房子的人予以补偿。
《物权法》第106条规则，“无处置权人将不动产或许动产转让给受让人的，一切权人有权追回；除法令还有规则外，契合下列景象的，受让人获得该不动产或许动产的一切权：(一)受让人受让该不动产或许动产时是好心的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或许动产按照法令规则应当挂号的现已挂号，不需求挂号的现已交给给受让人。受让人按照前款规则获得不动产或许动产的一切权的，原一切权人有权向无处置权人恳求补偿丢失。”这一规则正式建立了好心获得准则，
判别第三人获得产业时是否出于好心有两个规范，即：片面上，第三人并不知道转让方无权处置产业；客观上，第三人是根据等价有偿准则获得产业。
以没有处理房产证为由建议合同无效者，当房产证处理下来之后，房产证写的是原房主的名时，此刻效能待定的合同就转化为有用的合同。
签定合同时夫妻一方未参与签名的合同是否无效呢？假如房产证上清晰写明晰夫妻两个人的姓名，则一方独自对外所签定的合同是效能待定的合同，除非有另一方的授权委托书。
而当房产证上只要一个人的姓名时，此刻夫妻一方对外所签生意合同为有用合同，除非另一方能证明自己的爱人和买方有歹意勾结危害自己的行为。
不能上市生意的二手房为：
未依法获得房子一切权证的房子；只获得使用权的房子，如房子处理局直管公房；鉴定为危房的房子；以规范价购买，没有按成本价补足剩下价款，向全产权过渡的房子；在乡村团体土地上兴修的房子；现已被列入拆迁布告规模的房子；一切权共有的房子，其他共有人不赞同出售的房子；一切权有胶葛的房子；现已典当，而且未经典当人书面赞同的房子；依法被查封、扣押或许依法以其他方式约束权属搬运的房子；房子已租借别人，出卖人未按规则告诉承租人，损害承租人优先购买权等权益的；法令、行政法规规则制止转让的其他景象。
商品房预售
一、预售条件及答应证
商品房预售的法定条件如下：
（l）已交给悉数土地使用权出让金，并获得土地使用权证书，土地使用权未经典当；
（2）持有建造工程规划答应证和施工答应证；
（3）按供给预售的商品房核算，开发商投入开发建造的资金应到达工程建造总投资的25％以上，并现已建立施工进度和竣工交给时刻；
（4）同金融机构现已签定预售款监管协议；
（5）开发企业向城市、县人民政府房产处理部门处理预售挂号，获得《商品房预售答应证》。
事例
当年开发商无证预售公寓 现在称合同无效要收房子 住七年被判腾房业主不服
出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人缔结的商品房预售合同，应当确定无效。
商品房虽无预售答应证，但有土地使用证、修建工程规划答应证、修建工程竣工查验材料，业主又恳求持续实行合同，为保护生意安全与社会安稳，应确定商品房生意有用。
二、认购书
事例类型一：免除认购书，交还定金，退房
准则：
事例类型二：认购书具有合同首要条款时应视为合同
非正式合同不得成为开发商不承当无预售答应证等违法行为法令职责的托言，此刻视为正式合同现已签定
正式商品房生意合同的签定后交房前的退房
除不能借款，实行不能外，一般很难退房
房子交给阶段的退房
合同的免除（商品房退房）
约好免除：
法定免除：（中心关键词：意图失败）
理由1、不可抗力
因不可抗力致使不能完成购房合同意图的，买房人有权免除合同。
理由2、卖方明示违约
在实行期限届满前，房子卖方清晰标明或许以自己的行为标明不实行首要债款的，即卖方清晰标明将不交给房子的，买房人有权免除合同。
理由3、先卖后典当的
商品房生意合同缔结后，卖方未奉告买方又将该房子典当给第三人导致买方购房合同意图不能完成的，买房人有权免除合同。
理由4、一房二卖的
商品房生意合同缔结后，卖方又将该房子出卖给第三人导致买方购房合同意图不能完成的，买房人有权免除合同。
理由5、隐秘无证售房现实的
卖房人成心隐秘没有获得商品房预售答应证明的现实或许供给虚伪的预售答应证明的，买房人有权免除合同。
理由6、隐秘房子典当的现实
卖方成心隐秘所售房子现已典当的现实的，买房人有权免除合同。
理由7、隐秘房子已出卖或为拆迁安顿房子的现实
卖方成心隐秘所售房子已出卖给第三人或许为拆迁补偿安顿房子的现实的，买房人有权免除合同。
理由8、房子主体结构不合格
因房子主体质量不合格不能交给使用或许交给使用后，房子主体质量经查验确属不合格，买房人有权免除合同。
理由9、房子存在严峻质量问题
因房子质量问题严峻影响正常寓居的，买房人有权免除合同。
理由10、面积差错比超越3%
卖方交给使用的房子套内修建面积或许修建面积与商品房生意合同约好面积不符，合同汉有约好处理方法或约好的处理方法不清晰的，若面积差错比绝对值超出3%的，买受人有权免除合同，恳求返还购房款及利息。
理由11、过火拖延交给房子的
卖方拖延交给房子，经催告后在三个月的合理期限内仍未实行的，买房人有权免除合同。
理由12、过火拖延产权过户
商品房生意合同约好或许《城市房地产开发运营处理条例》第三十三条规则的处理房子一切权挂号的期限（商品房生意合同的标的物为没有建成房子的，自房子交给之日起90日；商品房生意合同的标的物为已竣工房子的，自合同缔结之日起90日）届满后超越一年，因为卖方的原因，导致买房人无法处理房子一切权挂号的，买房人有权免除合同。
单个情况下，如在上述理由3至理由7五种情况下，买房人还能够恳求法院判令卖方承当不超越已付购房款一倍的补偿职责。
13、意图失败：
例：房子价值无法完成
14、其他违约的景象：
房子自身没有问题，但隶属的对房子价值有严重影响的条款上违约
购买商品房能够要求双倍补偿的几种法定理由
《最高人民法院关于审理商品房生意合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》第九条规则，出卖人缔结商品房生意合同时，具有下列景象之一，导致合同无效或许被吊销、免除的，买受人能够恳求返还已付购房款及利息、补偿丢失，并能够恳求出卖人承当不超越已付购房款一倍的补偿职责：（一）成心隐秘没有获得商品房预售答应证明的现实或许供给虚伪商品房预售答应证明；（二）成心隐秘所售房子现已典当的现实；（三）成心隐秘所售房子现已出卖给第三人或许为拆迁补偿安顿房子的现实。
第八条规则，具有下列景象之一，导致商品房生意合同意图不能完成的，无法获得房子的买受人也能够恳求免除合同、返还已付购房款及利息、补偿丢失，并可恳求出卖人承当不超越已付购房款一倍的补偿职责：（一）商品房生意合同缔结后，出卖人未奉告买受人又将该房子典当给第三人；（二）商品房生意合同缔结后，出卖人又将该房子出卖给第三人。
房地产法令问题在很大程度上是一个合同问题，是受国家法令调控较多的合同问题。
土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、合作开发房地产合同、房子拆迁补偿安顿合同、建造工程合同、项目转让合同、商品房生意合同、商品房预售合同、房地产按揭合同、房地产典当合同、房地产租借合同、房地产中介服务合同、物业处理合同
房地产法令范畴的首要房产胶葛
首要法令依据：《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房生意合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》
法令许多但都是相通的
法令许多，但常用的法令就那么多
房产的分类
我国存在着多种性质的房子，首要可分为商品房和非商品房。
一般房产：商品房
特别房产的生意，首要的问题是合同的效能问题或许说生意自身是否受法令保护的问题
特别房产的生意，非商品房
经济适用住宅
建造用地以行政划拨方法供给。
经济适用住宅只能自住，不得租借或出借以及从事寓居以外的任何活动。购买经济适用住宅不满5年的，不得上市生意；关于因各种原因确需转让经济适用住宅的，可向购买人户口地点区县住宅保证处理部门恳求回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等要素确认。
购买经济适用住宅满5年的，出售时应当按照到时同地段普通商品住宅和经济适用住宅差价的必定份额交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也能够在补缴政府应得收益后获得彻底产权。
现已购买了经济适用住宅的家庭又购买其他住宅的，原经济适用住宅由政府回购。
集资房
北京规则集资房产权按经适房处理，超支面积的部分，按商场评估价交纳集资款。
经济适用住宅
建造用地以行政划拨方法供给。
经济适用住宅只能自住，不得租借或出借以及从事寓居以外的任何活动。购买经济适用住宅不满5年的，不得上市生意；关于因各种原因确需转让经济适用住宅的，可向购买人户口地点区县住宅保证处理部门恳求回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等要素确认。
购买经济适用住宅满5年的，出售时应当按照到时同地段普通商品住宅和经济适用住宅差价的必定份额交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也能够在补缴政府应得收益后获得彻底产权。
现已购买了经济适用住宅的家庭又购买其他住宅的，原经济适用住宅由政府回购。
乡村私有房子生意胶葛合同
北京市高级人民法院关于印发乡村私有房子生意胶葛合同效能确定及处理准则研讨论会议纪要的告诉
此类合同的效能以确定无效为准则，以确定有用为破例，如生意双方都是同一团体经济组织的成员，通过了宅基地批阅手续的，能够确定合同有用。
房改房
建造部出台了《已购公有住宅和经济适用住宅上市出售处理暂行办法》，对房改房的初次上市出售规则了许多约束条件。比方：已获得房产证的房改房才答应生意；个人具有部分产权的住宅（指规范价房），还应当供给原产权单位在同等条件下保存或许抛弃优先购买权的书面定见；假如有共有权人时应当征得共有人的赞同；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。
房改房即为已购公有住宅，房改房的土地使用权是无偿划拨得到的，没有像商品房那样交纳土地使用费。
员工购买公有住宅寓居或运营必定期限后（５年），答应其出售，但原出售单位有优先购买权在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规则缴拉有关税费后，收入归个人一切。
军产房
购买这种军产房的是不能遭到法令保护的，拆迁不能得到相应的补偿，不能合法承继给子女。
公房承租：直管公房 自管公房
承租人的改变：一切承继人协商一致
承租的拆迁
公有寓居宅子拆迁补偿款，给承租人。
商品房生意合同中的效能问题
无证预售（无预售答应证）
共有房地产未经其他共有人书面赞同的，不得转让。
未经共有人赞同出卖共有房子胶葛的处理
一般情况下一起共有的房子的出卖需求通过整体共有人的一致赞同才能够进行，部分共有人私行处置共有房子的，一般应当确定无效。但假如第三人好心、有偿地获得该房子的一切权的，则应当保护第三人的合法权益。由此给其他共有人形成丢失的，由私行处置共有房子的人予以补偿。
《物权法》第106条规则，“无处置权人将不动产或许动产转让给受让人的，一切权人有权追回；除法令还有规则外，契合下列景象的，受让人获得该不动产或许动产的一切权：(一)受让人受让该不动产或许动产时是好心的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或许动产按照法令规则应当挂号的现已挂号，不需求挂号的现已交给给受让人。受让人按照前款规则获得不动产或许动产的一切权的，原一切权人有权向无处置权人恳求补偿丢失。”这一规则正式建立了好心获得准则，
判别第三人获得产业时是否出于好心有两个规范，即：片面上，第三人并不知道转让方无权处置产业；客观上，第三人是根据等价有偿准则获得产业。
以没有处理房产证为由建议合同无效者，当房产证处理下来之后，房产证写的是原房主的名时，此刻效能待定的合同就转化为有用的合同。
签定合同时夫妻一方未参与签名的合同是否无效呢？假如房产证上清晰写明晰夫妻两个人的姓名，则一方独自对外所签定的合同是效能待定的合同，除非有另一方的授权委托书。
而当房产证上只要一个人的姓名时，此刻夫妻一方对外所签生意合同为有用合同，除非另一方能证明自己的爱人和买方有歹意勾结危害自己的行为。
不能上市生意的二手房为：
未依法获得房子一切权证的房子；只获得使用权的房子，如房子处理局直管公房；鉴定为危房的房子；以规范价购买，没有按成本价补足剩下价款，向全产权过渡的房子；在乡村团体土地上兴修的房子；现已被列入拆迁布告规模的房子；一切权共有的房子，其他共有人不赞同出售的房子；一切权有胶葛的房子；现已典当，而且未经典当人书面赞同的房子；依法被查封、扣押或许依法以其他方式约束权属搬运的房子；房子已租借别人，出卖人未按规则告诉承租人，损害承租人优先购买权等权益的；法令、行政法规规则制止转让的其他景象。
商品房预售
一、预售条件及答应证
商品房预售的法定条件如下：
（l）已交给悉数土地使用权出让金，并获得土地使用权证书，土地使用权未经典当；
（2）持有建造工程规划答应证和施工答应证；
（3）按供给预售的商品房核算，开发商投入开发建造的资金应到达工程建造总投资的25％以上，并现已建立施工进度和竣工交给时刻；
（4）同金融机构现已签定预售款监管协议；
（5）开发企业向城市、县人民政府房产处理部门处理预售挂号，获得《商品房预售答应证》。
事例
当年开发商无证预售公寓 现在称合同无效要收房子 住七年被判腾房业主不服
出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人缔结的商品房预售合同，应当确定无效。
商品房虽无预售答应证，但有土地使用证、修建工程规划答应证、修建工程竣工查验材料，业主又恳求持续实行合同，为保护生意安全与社会安稳，应确定商品房生意有用。
二、认购书
事例类型一：免除认购书，交还定金，退房
准则：
事例类型二：认购书具有合同首要条款时应视为合同
非正式合同不得成为开发商不承当无预售答应证等违法行为法令职责的托言，此刻视为正式合同现已签定
正式商品房生意合同的签定后交房前的退房
除不能借款，实行不能外，一般很难退房
房子交给阶段的退房
合同的免除（商品房退房）
约好免除：
法定免除：（中心关键词：意图失败）
理由1、不可抗力
因不可抗力致使不能完成购房合同意图的，买房人有权免除合同。
理由2、卖方明示违约
在实行期限届满前，房子卖方清晰标明或许以自己的行为标明不实行首要债款的，即卖方清晰标明将不交给房子的，买房人有权免除合同。
理由3、先卖后典当的
商品房生意合同缔结后，卖方未奉告买方又将该房子典当给第三人导致买方购房合同意图不能完成的，买房人有权免除合同。
理由4、一房二卖的
商品房生意合同缔结后，卖方又将该房子出卖给第三人导致买方购房合同意图不能完成的，买房人有权免除合同。
理由5、隐秘无证售房现实的
卖房人成心隐秘没有获得商品房预售答应证明的现实或许供给虚伪的预售答应证明的，买房人有权免除合同。
理由6、隐秘房子典当的现实
卖方成心隐秘所售房子现已典当的现实的，买房人有权免除合同。
理由7、隐秘房子已出卖或为拆迁安顿房子的现实
卖方成心隐秘所售房子已出卖给第三人或许为拆迁补偿安顿房子的现实的，买房人有权免除合同。
理由8、房子主体结构不合格
因房子主体质量不合格不能交给使用或许交给使用后，房子主体质量经查验确属不合格，买房人有权免除合同。
理由9、房子存在严峻质量问题
因房子质量问题严峻影响正常寓居的，买房人有权免除合同。
理由10、面积差错比超越3%
卖方交给使用的房子套内修建面积或许修建面积与商品房生意合同约好面积不符，合同汉有约好处理方法或约好的处理方法不清晰的，若面积差错比绝对值超出3%的，买受人有权免除合同，恳求返还购房款及利息。
理由11、过火拖延交给房子的
卖方拖延交给房子，经催告后在三个月的合理期限内仍未实行的，买房人有权免除合同。
理由12、过火拖延产权过户
商品房生意合同约好或许《城市房地产开发运营处理条例》第三十三条规则的处理房子一切权挂号的期限（商品房生意合同的标的物为没有建成房子的，自房子交给之日起90日；商品房生意合同的标的物为已竣工房子的，自合同缔结之日起90日）届满后超越一年，因为卖方的原因，导致买房人无法处理房子一切权挂号的，买房人有权免除合同。
单个情况下，如在上述理由3至理由7五种情况下，买房人还能够恳求法院判令卖方承当不超越已付购房款一倍的补偿职责。
13、意图失败：
例：房子价值无法完成
14、其他违约的景象：
房子自身没有问题，但隶属的对房子价值有严重影响的条款上违约
购买商品房能够要求双倍补偿的几种法定理由
《最高人民法院关于审理商品房生意合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》第九条规则，出卖人缔结商品房生意合同时，具有下列景象之一，导致合同无效或许被吊销、免除的，买受人能够恳求返还已付购房款及利息、补偿丢失，并能够恳求出卖人承当不超越已付购房款一倍的补偿职责：（一）成心隐秘没有获得商品房预售答应证明的现实或许供给虚伪商品房预售答应证明；（二）成心隐秘所售房子现已典当的现实；（三）成心隐秘所售房子现已出卖给第三人或许为拆迁补偿安顿房子的现实。
第八条规则，具有下列景象之一，导致商品房生意合同意图不能完成的，无法获得房子的买受人也能够恳求免除合同、返还已付购房款及利息、补偿丢失，并可恳求出卖人承当不超越已付购房款一倍的补偿职责：（一）商品房生意合同缔结后，出卖人未奉告买受人又将该房子典当给第三人；（二）商品房生意合同缔结后，出卖人又将该房子出卖给第三人。