略论房产广告的法律性质

跟着经济发展和城市化的推动，我国房地产开发进入了一个高速发展期。于此一起，因为房地产开发而引起的民事胶葛也日益增多。其间一类杰出的问题，是房地产开发商在房产促销时发布房产广告，对其所开发的房产的环境规划和配套设备建造等作了详细许诺，如小区的绿化率的有多少，楼盘之间的距离有多少，以及配套建造校园、商场、停车场、游泳池等学习、日子辅佐设备等等，但实践开发时却违反了房产广告所作的许诺，然后引发购房者与开发商的胶葛。对此类案子怎么公正处理，尤其是怎么充沛维护处于弱势位置的购房者的合法权力，笔者以为，关键在于怎么确定房产广告的法令性质。
一般来说，开发商发布房产广告的意图，是为了宣扬自己所开发的房产的特色及优势，并期望顾客向自己宣布要约，然后缔结购房合同，购买自己所开发的房产。因而，房产广告一般应当归于缔结合同中的要约约请。可是，假如房产广告中对所开发房产的小区环境规划如绿化率、楼盘距离以及校园、商场、停车场、足球场、游泳池等配套设备建造作出清晰而详细许诺的话，该房产广告应构成单独许诺。
所谓单独许诺，又称单独行为或单务束缚，是指表意人向相对人作出为自己设定某种责任，使相对人获得某种权力的意思表明。在传统民法上，单独许诺是引起债务债款发作的依据之一，即依表意人一方为自己设定某种责任的行为而在当事人之间发作债务债款联系。现代社会中，契约是发作债的法令联系的首要原因，但民事主体自愿为自己设定责任并承当由此带来的债款亦属合理。单独许诺构成债的发作原因的法令依据在于意思自治准则和诚笃信誉准则。一方面，民事主体出于意思自治，能够为自己设定某种单独责任，只需不违反法令禁止性规则，不违反公序良俗，不危害别人利益，即应当得到法令的认可。由此发作的债务债款联系也应受法令的维护。另一方面，依据诚笃信誉准则，民事主体自愿为自己设定责任而许诺给予别人权力，只需该许诺是出于实在意思表明，作出许诺的民事主体即应对该许诺担任，实行许诺的责任，不然，将危害社会信誉。尽管我国法令未清晰规则单独许诺及其法令效能，可是，依据意思自治和诚笃信誉准则，不可否认单独许诺的合法性。并且，单独许诺在现实日子中也并不罕见，例如，公交公司许诺七十岁以上白叟能够免费搭车，婚纱拍摄店许诺顾客能够享用免费婚车服务，餐厅许诺为顾客免费供给生日蛋糕，等等，都归于单独许诺。因而在我国法令上，单独许诺相同是债务债款的发作原因之一。
一项意思表明构成单独许诺，应一起具有四个方面的条件:榜首，单独许诺是表意人单独作出的意思表明。单独许诺不需要相对方作出许诺即可建立。笔者以为，假如房产商在广告中对所开发的房产的环境规划和配套设备建造方案等内容作出详细许诺的话，那么该房产广告就构成一项意思表明，并且是开发商单独经过广告发布的意思表明。该意思表明的内容是，开发商将依照房产广告所作的许诺进行开发建造，为寓居者供给该房产广告所许诺的寓居环境和配套设备。当然，假如房产广告中清晰奉告该广告仅供参考，开发商保存修正权力的在外;第二，单独许诺的内容是为自己设定某项责任，然后使相对人获得某项权力。开发商一旦发布具有许诺内容的房产广告，即为自己设定了责任。例如，开发商经过房产广告许诺将在某方位建绿茵足球场，此即为自己设定了责任，其应建的是绿茵足球场而非其他设备，并且，足球场应建在其许诺的方位。根据该项许诺，购房者可享有建造足球场所带来运动、通风、瞭望等各项利益。别的，单独许诺中表意人为自己设定某项责任无需相对方付出对价，即表意人的责任是单独面的。例如，婚纱拍摄店许诺顾客能够享用免费婚车服务，顾客付出对价的的标的是婚纱拍摄服务，而供给免费婚车服务则是婚纱拍摄经营者的单独责任。相同，在房地发作意中，房产商许诺其开发的房产的环境规划和配套设备是一项单独责任，首要意图是为了促销房产。对购房者来说，其不用为房产周边环境和配套设备付出对价，购房者付出对价的标的是其购买的房产，而非开发商所许诺的周边环境和配套设备。因而，开发商因发布房产广告而承当单独责任，购房者则享有由此发作的利益;第三，单独许诺一般是向社会上不特定的人宣布。但凡契合表意人在单独许诺意思表明中所列条件的人，即可成为表意方的相对人。房产广告正是开发商向社会上不特定的人宣布的，并且只需契合房产广告所列条件，即购买房产成为业主的即成为单独许诺之债的相对人，能够享用开发商所许诺的房产周边环境和配套设备带来的日子、寓居等方面的各项利益;第四，单独许诺以某种条件或特定程序的完结为其收效要件。即单独许诺之债并非因单独许诺作出而当即收效。表意人在其意思表明中往往附有某种条件或程序，只要该条件或程序完结，相对人特定今后，单独许诺之债才得以在表意人与相对人之间建立。房产广告作为单独许诺，并不是开发商一宣布即可建立债务债款联系，只要当购房者与开发商签定购房合同后，购房者才得能够特定化而成为单独许诺的相对人，房产广告作为单独许诺才能够在购房者与开发商之间发作债的效能。开发商对购房者负有债款，即应依照房产广告所许诺的环境规划和配套设备方案进行建造。购房者对开发商享有债务，即能够要求开发商依照房产广告所作许诺进行开发建造，并享用由此带来的利益。