土地使用权抵押贷款注意事项

我国的现行法令规则，土地的运用权能够典当。跟着我国房地产商场的开展和房地产金融事务的增多，土地运用权典当活动也日益频繁。由于土地运用权典当触及较多法令问题，程序比较复杂，因而许多地方在土地运用权典当活动进程中常呈现一些问题，然后给房地产金融事务和土地运用权典当活动构成种种困难和妨碍。
在帮忙一家外国银行处理一同土地运用权典当借款事例中，曾发现国内一家企业欲将其由国家划拨的一块土地直接典当给外国银行，由于他们持有国家划拨的建造用地许可证。而此家外国银行由于对我国的土地运用权典当方面的法令一窍不通，便求助于我国的律师。由于律师及早地介入这一典当借款事务，及时地阻挠了上述所谓的土地运用权典当活动，并活跃帮忙和辅导了国内这家企业补交地价款并与当地政府签定了土地出让合同，终究拿到了有偿运用的土地运用证，才使这一土地运用权典当活动得以依照法令规则的程序顺利完成，并使该公司及时地得到了外国银行的借款，然后也维护了典当权人——外国银行的合法权益。
在处理房地产法令事务时发现，一台商竟从一乡政府处直接取得上千亩土地的所谓土地运用权，并预备将这一土地运用权直接典当给北京一家企业，以便取得赞助。依据我国的法令规则，土地运用权的出让，由市、县人民政府担任。乡一级政府无权出让土地运用权。该台商在不了解国内有关法令的情况下，与不明白土地出让法规的乡政府签署的土地出让合同，从一开端就没有法令效力，所以就更不能再去典当该块土地的运用权。咱们在接到北京这家企业的咨询后，具体地向他们解说了我国有关土地运用权出让、转让和典当的有关法令规则，使这家企业抛弃了与台商签定所谓土地运用权典当协议。
导致上述土地运用权典当进程中呈现种种问题的原因，在于典当人与典当权人对我国现在关于国有土地运用权出让、转让和典当的法令规则与实行程序不清楚，对国家划拨土地和出让土地的法令概念不清。
触及到国有土地运用权典当，首要应该留意以下几个法令问题：
1.无偿取得国有划拨土地运用权的不能直接典当。国营企业和集体企业由于前史原因，占有和运用乡镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只要运用权，没有处置权，更不能用划拨土地作为典当物。
2.土地运用权典当的条件：房地产开发商或企业只要与政府签定了土地出让合同，交足了地价款，取得了土地运用证，才有资历合法地将自己的土地运用权予以典当，以取得银行借款或其他方式的赞助。没有上述法令条件，土地运用权的典当便无效。
3.典当须有书面文件。土地运用权典当，典当人与典当权人之间应当依据国家有关法令签定典当协议。由于土地运用权典当往往触及较大金额，任何口头约好都是草率的和不严厉的，所以任何土地运用权典当都要构成文字，制订出法令文件。
4.土地运用权与地上建筑物共同的准则。在土地运用权典当时，其地上建筑物和其他附着物及全部权益随之同时典当。所以在签署土地运用权典当协议时，应具体列出地上建筑物和附着物及其所发生的权益。
5.稳妥问题。土地运用权典当，如其地上有建筑物或其他附着物，典当人应当对地上建筑物处理稳妥手续，并应在稳妥单上注明典当权人为榜首受益人，稳妥合同的期限应善于典当协议的期限。
6.土地运用权典当时，应处理挂号手续。如果是生地或其上没有建筑物的土地运用权典当，首要应到土地管理组织进行挂号，然后到房地产管理局挂号存案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地运用权典当，则只需到房地产管理局挂号存案，并处理他项权力证书。
7.土地运用权典当之前，应延聘评价组织评价。一般情况下，典当人典当自己的土地运用权，希望得到银行或金融组织的借款，而金融组织借款数额的依据之一就是土地运用权的价值，所以在典当之前，应请具有房地产评价资历的评价组织予以评价，依据评价陈述，典当权人再作出是否承受典当的抉择计划。
8.董事会的抉择。典当人若是三资企业，在典当之前须供给董事会赞同典当的抉择，股份有限公司须供给股东大会和董事会赞同典当的抉择。
9.应请律师出具法令意见书。为了证明典当人的主体资历，土地运用权的合法性、有用性和真实性，以及整个土地运用权典当进程的合法性和可行性，为了保证典当权人的权益，典当权人应延聘律师就典当问题出具法令意见书。
10.土地运用权典当时应处理公证手续。由于土地运用权典当触及的是不动产典当，标的严重，所以在签署土地运用权典当协议时，典当两边应到国家公证机关处理公证手续。
11.处置典当物时，应请求房地产管理组织予以帮忙。典当人在典当协议规则的期限内未能实行义务，或许典当人在协议有用期间闭幕或破产时，典当权人能够依据国家有关法令和典当协议的规则处置典当物——土地运用权。在处理土地运用权时，典当权人应当请求土地管理部门帮忙处理所典当的土地运用权，并处理土地运用权过户手续。
12.典当权的完结。土地运用权典当协议到期或因其他原因撤销土地运用权典当协议的，应当到土地管理部门和房地产管理部门刊出典当协议。