商品房和商品房预售
来源：听讼网整理 2018-05-29 08:38
什么是产品房
产品房首要是指由各房地产开发公司出资缔造，以盈利为意图，按市场规则运营的房子。它有别于各地政府为处理住所困难，施行“安居工程”而缔造的“安居房”、“解困房”、“解危房”，从1998年年末开端兴修的经济适用住所也是特别的产品房。
从出售看，产品房又分现房出售和期房预售;从出售目标看，分内销产品房、外销产品房;从用处看，分普通住所、公寓、别墅等。
3.内销产品房与外销产品房的差异
内销产品房是指房地产开发运营企业缔造的向境内单位和个人出售的产品房。外销产品房是指房地产开发运营企业缔造的向境外人员(外国人、港澳台人士)出售的产品房。
内销产品房能够出售给个人和单位，包含中心单位和个人，以及赞同树立的办事处和联络处;外销产品房能够向国外的企业、其他安排和个人出售，但向国内(香港、澳门、台湾区域在外)个人售房，须经人民政府赞同。
4.产品房的结构有几种方法
产品房的结构方法首要是以其承重结构所用其所用的材料来区别。一般可分为以下三种方法：
(1)砖混结构住所;
(2)砖木结构住所;
(3)钢筋混凝土结构住所。
5.砖混结构住所
砖混结构是指修建物中竖向承重结构的墙、柱等选用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等选用钢筋混凝土结构。浅显的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。
砖混结构住所中的“砖”，指的是一种一致规范的修建材料，也有其他规范的异型粘土砖，如空心砖等。“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按必定份额制造的钢筋混凝土配料，包含楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐等。这些配件与砖做的承重墙相结合，能够称为砖混结构住所;由于抗震的要求，砖混住所一般在5层、6层以下。
6.砖木结构住所
砖木结构住所的指修建物中承重结构的墙、柱选用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构一起构筑成的房子。
7.钢筋混凝土结构的住所
钢筋混凝土结构住所是指房子的首要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制造，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住所。详细又分结构、结构剪刀墙结构等。
8.住所的修建方法
依据《住所规划规范》，民用修建高度与层数的区别为：1层~3层为低层住所;4层~6层为多层住所;7层~10层为中高层住所(也称小高层住所);11层~30层为高层住所;30层(不包含30层)以上为超高层住所。
9、复式住所
复式住所一般是指每户住所在较高的楼层中增建一个夹层，两层算计的层高要大大低于跃层式住所(复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米)，其基层供起居用，如伙食、进餐、洗浴等;上层供歇息睡觉和储藏用。
长处是：
(1)平面运用系数高，经过夹件层复合，可使住所的运用面积进步50%~70%;
(2)户内隔层为木结构，将间隔、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，下降了归纳造价;
(3)上部层选用推拉窗户，通风采光好，与一般层高和面积相同住所比较，土地运用率可进步40%。
缺乏在于：
(1)复式住所面广大、进深小，如选用内廊式平面组合必定导致一部分户型朝向欠安，天然通风、采光较差;
(2)层高过低，如厨房只要2米高度，长期运用易发生短促憋气的不适感;储藏间较大，但层高只要1.2米，很难充分运用;
(3)由于室内的间隔、楼板均选用轻浮的木间隔，木材的本钱较高且隔音、防火功用差，房间的私密性、安全性较差。
10.智能化住所
智能化住所是指将各种家用自动化设备、电器设备、核算机及网络体系与修建技能和艺术有机结合，以获得一种寓居安全、环境健康、经济合理、日子便当、服务周到的感觉，使人感到温馨舒适，并能激发人的创造性的住所型修建物。一般以为具有下列四种功用的住所为智能化住所：
(1)安全防卫自动化;
(2)身体保健自动化;
(3)家务劳动自动化;
(4)文明、文娱、信息自动化。
具有以下四种基本功用，即可完结家庭活动自动化。家庭活动自动化是指家务、处理、文明文娱和通讯的自动化。所谓家务，是指家电设备、保安设备、能源处理等;所谓处理，是指家庭购买、经济处理、家务作业及医疗健康处理等;所谓文明文娱，是指运用核算机进行学习、文娱、文艺创作等;所谓通讯，是指运用通讯网络与外界联络及咨询服务。
要留意电脑化和智能化的是不同的。很多内附核算机硬件与软件的外表仪器、配备和体系，均可称为“电脑化”，但不必定是智能化。有必要选用某种或某些人工智能技能，使该外表、仪器、配备和体系具有必定的智能功用，方可称为智能化。电脑化是智能化的必要条件，但不是充分条件。
智能化住所小区是指以一套先进、牢靠的网络体系为根底，将住户和公共设备建成网络并完结住户、社区的日子设备、服务设备的核算机化处理的寓居场所。其关键在于进步家庭教育水平、科技水平缓住所的安全性。
为进一步规范住所小区智能化缔造，缔造部住所产业化办公室和勘测规划拟定了《全国住所小区智能化体系演示工程缔造关键与技能导则》(以下简称《导则》)，将全国住所小区智能化体系缔造分为一星级、二星级和三星级三个等级。
(1)《导则》要求一星级演示小区应具有：安全防备子体系，包含收支口处理及周界防卫报警、闭路电视监控、对讲与防盗门控、住户报警、巡更处理;信息处理子体系，包含对安全防备体系实施监控、长途抄收与处理、IC卡、车辆收支与泊车处理，供电设备、公共照明、电梯、供水等重要设备监控处理，紧迫播送与背景音乐体系，物业处理核算机体系;信息网络子体系，包含为完结上述功用科学合理的布线，每户不少于两条电话线和两个有线电视插座，树立有线电视网。
(2)二星级演示小区除应具有一星的悉数功用外，在安全防备子体系和信息处理子体系方面，其功用及技能水平应有较大进步;信息传输通道应选用高速宽带数据网作为主干网;物业处理核算机体系应装备部分网络，并供住户运用。
(3)三星级演示小区应具有二星级的悉数功用。其智能化体系的缔造在有或许的条件下，应完结现代集成缔造体系(HI-CIMS)技能，并把物业处理智能化体系缔造归入整个住所小区中，作为HI-CIMS工程中的一个子体系。一起，HI-CIMS要考虑物业公司对其智能化体系处理的运转方式，使其完结先进性、可扩展性和便利处理。
11、住所的开间
在住所规划中，住所的宽度是指一间房子内一面墙皮到另一面墙皮之间的实践间隔。由于是就天然间的宽度而言，故称为开间。依据有关规则，砖混结构住所修建的开间常选用下列参数：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。但就我国现在很多缔造的砖混住所来说，住所开间一般不超越3.3米。规则较小的开间规范，可有用缩短楼板的空间跨度，增强住所结构整体性、稳定性和抗震性。
12.住所的进深
住所的长度和进深，在修建学中是指一间独立的房子或一幢寓居修建早年一墙皮到后一墙皮之间的实践长度。依据有关规则，住所的进深常选用下列参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了确保住所具有杰出的天然采光和通风条件，从理论上讲，住所的进深不宜过大。在住所的高度(层高)和宽度(开间)承认的前提下，规划的住所进深过大，就使住所成细长型，间隔门窗较远的室内空间天然光线缺乏;假如人为地将细长空间分隔，则分隔出的一部分房间就成为无天然光的黑房间。黑房间当然不适于人们寓居，补偿的方法之一是将黑房间用于非必须的日子区，如储藏室、走道等，用人工照明来补偿天然光的缺乏;另一方法是在住所内部缔造内天井，将光线缺乏的房间布置于内天井四周，经过天井来处理采光、通风缺乏的问题。但内天井住所也存在厨房串味、传声、搅扰大、低层采光缺乏的问题。
13.住所的层高
层高是指基层地板外表或楼板外表到上层楼板外表之间的间隔。住所修建模数和谐规范》规则，砖混结构住所修建的层高选用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。住所的层高在不一起期、不同国家或相同国家的不同区域、不同历史文明背景之下都是有差异的。例如，我国传统的民居都造得比较巨大，古代将相官邸或皇宫更是以不同的高度来区别等级的凹凸。而一些地震频频、多火山的国家或区域，为抵挡灾祸，往往层高较低。我国出于对下降本钱、节省建材、节省土地等经济指标的考虑，着重把住所高度控制在2.8米左右。据测，层高每下降0.1米，造价就下降1%左右。一般来说，层高规划规则是层数越少，层高可相应进步;层数越多，层高可相应紧缩。
14.住所的净高
净高是指基层地板外表或楼板上外表到上层楼板下外表之间的间隔。层高和净高的联系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表明，即层高和楼板厚度的差叫做净高。
15.小区的规划缔造用地面积和修建面积
小区规划缔造用地面积是指项目用地规划红线范围内的土地面积，一般包含缔造区内的路途面积、美化面积、修建物构筑所占面积、运动场所等。小区的修建面积是指住所修建外墙外围线测定的各层水平面积之和。它是用于反映小区缔造规划的重要经济指标，核算时应依据修建平面图，按国家现行一致规则量算。
16.修建容积率和修建覆盖率(修建密度)
修建容积率是指项目规划缔造用地范围内悉数修建面积与规划缔造用地之比，隶属修建物也核算在内，但注明不核算面积的隶属物缔造物在外。
修建覆盖率又称修建密度，是指修建物基底占地面积与总面积的之比，除特别注明外，核算时一般包含隶属缔造物。
以上所说到的规划缔造用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包含缔造区内的路途面积、绿地面积、修建物构筑物所占面积、运动场所。
什么是产品房预售
1.什么是产品房预售和现售?
产品房预售，是指依法建立的房地产开发运营企业依法将其正在缔造中的产品房在竣工检验前预先出售给买受人，由购房者按合同约好付出购房款，开发企业按合同约好交给产品房的行为;产品房现售，是指房地产开发企业将竣工检验合格的产品房出售给购房者，并由购房者付出房价款的行为。
(1)预售人已获得房地产开发资质证书、营业执照;(2)依照土地处理部门有关规则交给土地运用权出让金，已获得土地运用权证书;(3)持有缔造工程规划答应证和缔造工程施工答应证，并已处理缔造工程质量和安全监督手续;(4)已承认施工进度和竣工交给运用时间;(5)七层以下(含本数)的产品房项目，已完结结构工程并封顶;七层以上(不含本数)的产品房预售项目，已完结三分之二结构工程;
(6)已在项目所在地商业银行开设产品房预售款专用账户;(7)预售产品房项目及其土地运用权未设定他项权;(8)法令、法规规则的其他条件。3.产品房现售要契合什么条件?
(1)现售产品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(2)获得土地运用权证书或许运用土地的赞同文件;(3)持有缔造工程规划答应证和施工答应证;(4)现已过竣工检验;(5)拆迁安顿现已执行;(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套根底设备具有交给运用条件，其他配套根底设备和公共设备具有交给运用条件或许已承认施工进度和交给日期;(7)物业处理计划现已执行。
4.怎么查询产品房项目是否处理了预售答应证?
市民能够要求开发商出示项意图《产品房预售答应证》，或许登陆“佛山市顺德区产品房买卖信息网”网址http://house.shunde.gov.cn查询项意图材料。网站公示的产品房预售答应证信息包含：房地产开发企业称号;预售答应证编号、发证机关和发证日期;预售产品房的项目称号、位于方位、赞同预售部位、面积;预售产品房的缔造工程规划答应证编号;土地用处和运用期限。
5.预售的产品房能否典当?
已预售的产品房项目竣工检验合格交给运用前，开发商不得用该产品房项目及其土地运用权设定他项权。
6.预售产品房时，项目开发商应当向购房人出示什么材料?
(1)开发企业的称号、注册地址、联系电话和法定代表人(2)产品房预售答应证或许其经发证机关承认的复印件;(3)项目开发进度和竣工交给运用时间;(4)项目及其配套设备的平面示意图;(5)产品房的结构类型、户型、装饰规范;公共和共用修建面积的分摊方法;(6)预售产品房的价格和付款方法;(7)产品房预售款的专用账户;(8)物业处理事项;(9)法令、法规规则的其他事项。
7.什么是产品房预售款专用账户?
开发商有必要在产品房项目所在地的银行树立产品房预售款专用账户，账户内的金钱，在该产品房项目竣工之前，只能用于购买项目缔造必需的修建材料、设备和付出项目缔造的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。专用账户的设置是为了防止烂尾楼的呈现。
8.购房者付房款的时分要留意什么问题?
购房者应以转账的方法将购房款转入开发商的产品房预售款专用账户，保存转账凭据，尽量防止以现金方法付出购房款。购房者将购房款直接存入产品房预售款专用账户，凭银行出具的存款凭据，向开发商换领付款凭据。购房人收取付款凭据时，要留意开发商开出的收据或许发票上书写的产品房单元编号，金额、单价、数量是否精确，有无写明是“购房款”，还要留意付款凭据上是否盖有开发商的财政专用章。
9.购房款可不能够分期付款?
开发商代购房者处理产品房房地产权证的，购房者能够留百分之十五的产品房价款，其间百分之十的产品房价款在预售的产品房竣工检验之后、交给运用之前付出，百分之五的产品房价款在开发商交给房地产权证时付出。购房者自己处理产品房房地产权证的，购房者能够留百分之十的产品房价款，在开发商获得产品房项目产权承认证明书并将产品房交给运用之日起十日内付出。
10.开发商收取了《预售答应证》后，向购房人收取订金，是否合法?
购房者与开发商签定书面的产品房买卖合同前，经两边洽谈赞同，开发商能够向购房者收取必定数额的产品房预购订金;开发商收取订金前，应当向购房者供给产品房买卖合同的样本。在收取产品房预购订金时，开发商应该经过产品房预(销)售存案体系与购房者签定产品房认购书，约好所收订金的详细数额和交还与不交还的详细方法。此刻，该单元的网上状况将显现“已预定”。开发商与购房者签定的产品房买卖合同后，开发商向购房者收取的产品房预购订金应当转作购房者付出的产品房预售款。
11.修建面积与套内面积的意义有什么不同?
产品房修建面积由套内修建面积和分摊的共有修建面积组成，套内修建面积部分为独立产权，分摊的共有修建面积部分为共有产权，购房者依照法令、法规的规则对其享有权力，承当职责。产品房买卖合同中应当注明修建面积和分摊的共有修建面积。
12.产品房项意图预售答应证超期，能否出售?
依据《中华人民共和国城市房地产处理法》和《广东省产品房预售处理条例》的有关规则，产品房预售应获得产品房预售答应证明，未收取产品房预售答应证或产品房预售答应证已过有用期的产品房项目，不能以任何方法对外出售。假如经过阅览法令知识无法满意您的需求，能够直接咨询房地产律师.
产品房首要是指由各房地产开发公司出资缔造，以盈利为意图，按市场规则运营的房子。它有别于各地政府为处理住所困难，施行“安居工程”而缔造的“安居房”、“解困房”、“解危房”，从1998年年末开端兴修的经济适用住所也是特别的产品房。
从出售看，产品房又分现房出售和期房预售;从出售目标看，分内销产品房、外销产品房;从用处看，分普通住所、公寓、别墅等。
3.内销产品房与外销产品房的差异
内销产品房是指房地产开发运营企业缔造的向境内单位和个人出售的产品房。外销产品房是指房地产开发运营企业缔造的向境外人员(外国人、港澳台人士)出售的产品房。
内销产品房能够出售给个人和单位，包含中心单位和个人，以及赞同树立的办事处和联络处;外销产品房能够向国外的企业、其他安排和个人出售，但向国内(香港、澳门、台湾区域在外)个人售房，须经人民政府赞同。
4.产品房的结构有几种方法
产品房的结构方法首要是以其承重结构所用其所用的材料来区别。一般可分为以下三种方法：
(1)砖混结构住所;
(2)砖木结构住所;
(3)钢筋混凝土结构住所。
5.砖混结构住所
砖混结构是指修建物中竖向承重结构的墙、柱等选用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等选用钢筋混凝土结构。浅显的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。
砖混结构住所中的“砖”，指的是一种一致规范的修建材料，也有其他规范的异型粘土砖，如空心砖等。“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按必定份额制造的钢筋混凝土配料，包含楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐等。这些配件与砖做的承重墙相结合，能够称为砖混结构住所;由于抗震的要求，砖混住所一般在5层、6层以下。
6.砖木结构住所
砖木结构住所的指修建物中承重结构的墙、柱选用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构一起构筑成的房子。
7.钢筋混凝土结构的住所
钢筋混凝土结构住所是指房子的首要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制造，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住所。详细又分结构、结构剪刀墙结构等。
8.住所的修建方法
依据《住所规划规范》，民用修建高度与层数的区别为：1层~3层为低层住所;4层~6层为多层住所;7层~10层为中高层住所(也称小高层住所);11层~30层为高层住所;30层(不包含30层)以上为超高层住所。
9、复式住所
复式住所一般是指每户住所在较高的楼层中增建一个夹层，两层算计的层高要大大低于跃层式住所(复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米)，其基层供起居用，如伙食、进餐、洗浴等;上层供歇息睡觉和储藏用。
长处是：
(1)平面运用系数高，经过夹件层复合，可使住所的运用面积进步50%~70%;
(2)户内隔层为木结构，将间隔、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，下降了归纳造价;
(3)上部层选用推拉窗户，通风采光好，与一般层高和面积相同住所比较，土地运用率可进步40%。
缺乏在于：
(1)复式住所面广大、进深小，如选用内廊式平面组合必定导致一部分户型朝向欠安，天然通风、采光较差;
(2)层高过低，如厨房只要2米高度，长期运用易发生短促憋气的不适感;储藏间较大，但层高只要1.2米，很难充分运用;
(3)由于室内的间隔、楼板均选用轻浮的木间隔，木材的本钱较高且隔音、防火功用差，房间的私密性、安全性较差。
10.智能化住所
智能化住所是指将各种家用自动化设备、电器设备、核算机及网络体系与修建技能和艺术有机结合，以获得一种寓居安全、环境健康、经济合理、日子便当、服务周到的感觉，使人感到温馨舒适，并能激发人的创造性的住所型修建物。一般以为具有下列四种功用的住所为智能化住所：
(1)安全防卫自动化;
(2)身体保健自动化;
(3)家务劳动自动化;
(4)文明、文娱、信息自动化。
具有以下四种基本功用，即可完结家庭活动自动化。家庭活动自动化是指家务、处理、文明文娱和通讯的自动化。所谓家务，是指家电设备、保安设备、能源处理等;所谓处理，是指家庭购买、经济处理、家务作业及医疗健康处理等;所谓文明文娱，是指运用核算机进行学习、文娱、文艺创作等;所谓通讯，是指运用通讯网络与外界联络及咨询服务。
要留意电脑化和智能化的是不同的。很多内附核算机硬件与软件的外表仪器、配备和体系，均可称为“电脑化”，但不必定是智能化。有必要选用某种或某些人工智能技能，使该外表、仪器、配备和体系具有必定的智能功用，方可称为智能化。电脑化是智能化的必要条件，但不是充分条件。
智能化住所小区是指以一套先进、牢靠的网络体系为根底，将住户和公共设备建成网络并完结住户、社区的日子设备、服务设备的核算机化处理的寓居场所。其关键在于进步家庭教育水平、科技水平缓住所的安全性。
为进一步规范住所小区智能化缔造，缔造部住所产业化办公室和勘测规划拟定了《全国住所小区智能化体系演示工程缔造关键与技能导则》(以下简称《导则》)，将全国住所小区智能化体系缔造分为一星级、二星级和三星级三个等级。
(1)《导则》要求一星级演示小区应具有：安全防备子体系，包含收支口处理及周界防卫报警、闭路电视监控、对讲与防盗门控、住户报警、巡更处理;信息处理子体系，包含对安全防备体系实施监控、长途抄收与处理、IC卡、车辆收支与泊车处理，供电设备、公共照明、电梯、供水等重要设备监控处理，紧迫播送与背景音乐体系，物业处理核算机体系;信息网络子体系，包含为完结上述功用科学合理的布线，每户不少于两条电话线和两个有线电视插座，树立有线电视网。
(2)二星级演示小区除应具有一星的悉数功用外，在安全防备子体系和信息处理子体系方面，其功用及技能水平应有较大进步;信息传输通道应选用高速宽带数据网作为主干网;物业处理核算机体系应装备部分网络，并供住户运用。
(3)三星级演示小区应具有二星级的悉数功用。其智能化体系的缔造在有或许的条件下，应完结现代集成缔造体系(HI-CIMS)技能，并把物业处理智能化体系缔造归入整个住所小区中，作为HI-CIMS工程中的一个子体系。一起，HI-CIMS要考虑物业公司对其智能化体系处理的运转方式，使其完结先进性、可扩展性和便利处理。
11、住所的开间
在住所规划中，住所的宽度是指一间房子内一面墙皮到另一面墙皮之间的实践间隔。由于是就天然间的宽度而言，故称为开间。依据有关规则，砖混结构住所修建的开间常选用下列参数：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。但就我国现在很多缔造的砖混住所来说，住所开间一般不超越3.3米。规则较小的开间规范，可有用缩短楼板的空间跨度，增强住所结构整体性、稳定性和抗震性。
12.住所的进深
住所的长度和进深，在修建学中是指一间独立的房子或一幢寓居修建早年一墙皮到后一墙皮之间的实践长度。依据有关规则，住所的进深常选用下列参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了确保住所具有杰出的天然采光和通风条件，从理论上讲，住所的进深不宜过大。在住所的高度(层高)和宽度(开间)承认的前提下，规划的住所进深过大，就使住所成细长型，间隔门窗较远的室内空间天然光线缺乏;假如人为地将细长空间分隔，则分隔出的一部分房间就成为无天然光的黑房间。黑房间当然不适于人们寓居，补偿的方法之一是将黑房间用于非必须的日子区，如储藏室、走道等，用人工照明来补偿天然光的缺乏;另一方法是在住所内部缔造内天井，将光线缺乏的房间布置于内天井四周，经过天井来处理采光、通风缺乏的问题。但内天井住所也存在厨房串味、传声、搅扰大、低层采光缺乏的问题。
13.住所的层高
层高是指基层地板外表或楼板外表到上层楼板外表之间的间隔。住所修建模数和谐规范》规则，砖混结构住所修建的层高选用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。住所的层高在不一起期、不同国家或相同国家的不同区域、不同历史文明背景之下都是有差异的。例如，我国传统的民居都造得比较巨大，古代将相官邸或皇宫更是以不同的高度来区别等级的凹凸。而一些地震频频、多火山的国家或区域，为抵挡灾祸，往往层高较低。我国出于对下降本钱、节省建材、节省土地等经济指标的考虑，着重把住所高度控制在2.8米左右。据测，层高每下降0.1米，造价就下降1%左右。一般来说，层高规划规则是层数越少，层高可相应进步;层数越多，层高可相应紧缩。
14.住所的净高
净高是指基层地板外表或楼板上外表到上层楼板下外表之间的间隔。层高和净高的联系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表明，即层高和楼板厚度的差叫做净高。
15.小区的规划缔造用地面积和修建面积
小区规划缔造用地面积是指项目用地规划红线范围内的土地面积，一般包含缔造区内的路途面积、美化面积、修建物构筑所占面积、运动场所等。小区的修建面积是指住所修建外墙外围线测定的各层水平面积之和。它是用于反映小区缔造规划的重要经济指标，核算时应依据修建平面图，按国家现行一致规则量算。
16.修建容积率和修建覆盖率(修建密度)
修建容积率是指项目规划缔造用地范围内悉数修建面积与规划缔造用地之比，隶属修建物也核算在内，但注明不核算面积的隶属物缔造物在外。
修建覆盖率又称修建密度，是指修建物基底占地面积与总面积的之比，除特别注明外，核算时一般包含隶属缔造物。
以上所说到的规划缔造用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包含缔造区内的路途面积、绿地面积、修建物构筑物所占面积、运动场所。
什么是产品房预售
1.什么是产品房预售和现售?
产品房预售，是指依法建立的房地产开发运营企业依法将其正在缔造中的产品房在竣工检验前预先出售给买受人，由购房者按合同约好付出购房款，开发企业按合同约好交给产品房的行为;产品房现售，是指房地产开发企业将竣工检验合格的产品房出售给购房者，并由购房者付出房价款的行为。
(1)预售人已获得房地产开发资质证书、营业执照;(2)依照土地处理部门有关规则交给土地运用权出让金，已获得土地运用权证书;(3)持有缔造工程规划答应证和缔造工程施工答应证，并已处理缔造工程质量和安全监督手续;(4)已承认施工进度和竣工交给运用时间;(5)七层以下(含本数)的产品房项目，已完结结构工程并封顶;七层以上(不含本数)的产品房预售项目，已完结三分之二结构工程;
(6)已在项目所在地商业银行开设产品房预售款专用账户;(7)预售产品房项目及其土地运用权未设定他项权;(8)法令、法规规则的其他条件。3.产品房现售要契合什么条件?
(1)现售产品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(2)获得土地运用权证书或许运用土地的赞同文件;(3)持有缔造工程规划答应证和施工答应证;(4)现已过竣工检验;(5)拆迁安顿现已执行;(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套根底设备具有交给运用条件，其他配套根底设备和公共设备具有交给运用条件或许已承认施工进度和交给日期;(7)物业处理计划现已执行。
4.怎么查询产品房项目是否处理了预售答应证?
市民能够要求开发商出示项意图《产品房预售答应证》，或许登陆“佛山市顺德区产品房买卖信息网”网址http://house.shunde.gov.cn查询项意图材料。网站公示的产品房预售答应证信息包含：房地产开发企业称号;预售答应证编号、发证机关和发证日期;预售产品房的项目称号、位于方位、赞同预售部位、面积;预售产品房的缔造工程规划答应证编号;土地用处和运用期限。
5.预售的产品房能否典当?
已预售的产品房项目竣工检验合格交给运用前，开发商不得用该产品房项目及其土地运用权设定他项权。
6.预售产品房时，项目开发商应当向购房人出示什么材料?
(1)开发企业的称号、注册地址、联系电话和法定代表人(2)产品房预售答应证或许其经发证机关承认的复印件;(3)项目开发进度和竣工交给运用时间;(4)项目及其配套设备的平面示意图;(5)产品房的结构类型、户型、装饰规范;公共和共用修建面积的分摊方法;(6)预售产品房的价格和付款方法;(7)产品房预售款的专用账户;(8)物业处理事项;(9)法令、法规规则的其他事项。
7.什么是产品房预售款专用账户?
开发商有必要在产品房项目所在地的银行树立产品房预售款专用账户，账户内的金钱，在该产品房项目竣工之前，只能用于购买项目缔造必需的修建材料、设备和付出项目缔造的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。专用账户的设置是为了防止烂尾楼的呈现。
8.购房者付房款的时分要留意什么问题?
购房者应以转账的方法将购房款转入开发商的产品房预售款专用账户，保存转账凭据，尽量防止以现金方法付出购房款。购房者将购房款直接存入产品房预售款专用账户，凭银行出具的存款凭据，向开发商换领付款凭据。购房人收取付款凭据时，要留意开发商开出的收据或许发票上书写的产品房单元编号，金额、单价、数量是否精确，有无写明是“购房款”，还要留意付款凭据上是否盖有开发商的财政专用章。
9.购房款可不能够分期付款?
开发商代购房者处理产品房房地产权证的，购房者能够留百分之十五的产品房价款，其间百分之十的产品房价款在预售的产品房竣工检验之后、交给运用之前付出，百分之五的产品房价款在开发商交给房地产权证时付出。购房者自己处理产品房房地产权证的，购房者能够留百分之十的产品房价款，在开发商获得产品房项目产权承认证明书并将产品房交给运用之日起十日内付出。
10.开发商收取了《预售答应证》后，向购房人收取订金，是否合法?
购房者与开发商签定书面的产品房买卖合同前，经两边洽谈赞同，开发商能够向购房者收取必定数额的产品房预购订金;开发商收取订金前，应当向购房者供给产品房买卖合同的样本。在收取产品房预购订金时，开发商应该经过产品房预(销)售存案体系与购房者签定产品房认购书，约好所收订金的详细数额和交还与不交还的详细方法。此刻，该单元的网上状况将显现“已预定”。开发商与购房者签定的产品房买卖合同后，开发商向购房者收取的产品房预购订金应当转作购房者付出的产品房预售款。
11.修建面积与套内面积的意义有什么不同?
产品房修建面积由套内修建面积和分摊的共有修建面积组成，套内修建面积部分为独立产权，分摊的共有修建面积部分为共有产权，购房者依照法令、法规的规则对其享有权力，承当职责。产品房买卖合同中应当注明修建面积和分摊的共有修建面积。
12.产品房项意图预售答应证超期，能否出售?
依据《中华人民共和国城市房地产处理法》和《广东省产品房预售处理条例》的有关规则，产品房预售应获得产品房预售答应证明，未收取产品房预售答应证或产品房预售答应证已过有用期的产品房项目，不能以任何方法对外出售。假如经过阅览法令知识无法满意您的需求，能够直接咨询房地产律师.