“政策性违约”退房纠纷如何开解

楼市新政引发的购房者难以付出高份额的首付款而被逼“违约”胶葛，确定为“形式改变”而不是“不可抗力”更契合法律规则，也更能表现当事人的权益平衡。法院采纳这种应对办法，也更为契合方针调控的根本方针。
近期，国家行政机关出台了一系列遏止部分城市房价过快上涨的方针办法，不可避免发作的直接影响之一便是，部分现已签约的借款购房者难以付出高份额的首付款而出现被逼“违约”。这种未必真实构成合同法上的“违约”状况也被社会公众形象地称之为“方针性违约”。从北京市现已受理的购房者要求免除买卖合同的案子来看，这种趋势现已初现端倪。
司法机关在这些案子的处理上，不只需求完成个案的权益平衡，一起要活跃引导对相似案子的标准处理。一起，司法机关还需求考虑，国家出台的相关方针关于标准楼市的活跃导向效果，案子处理的成果不能违背调控方针的根本主旨和方针。
典型事例：首付不行，要求解约退房
2010年3月，张小姐经过中介公司介绍，选中了坐落北京市通州区的一套建筑面积为97平米的二手房，房子总价款250万元。张小姐与卖房人王先生签定了房子买卖合同，合同约好张小姐首付20%，余款经过恳求银行按揭借款的方法向王先生一次性付清。当日，张小姐根据合同约好向王先生交纳了20万元购房定金。
4月，张小姐在中介机构的帮忙下，向银行恳求借款，但此刻张小姐得悉，根据新的国家方针，自己需求付出的首付份额已从20%上调到30%，首付数额进步了25万元。张小姐四处筹集，仍无力付出75万元的首付款。张小姐想到了免除合同，同卖房人王先生交涉。张小姐提出借款首付份额进步是自己无法预见到的，由此导致合同无法实行，自己没有差错，因而，王先生应该将定金交还给自己；而王先生以为因为张小姐本身资金的原因导致合同无法实行，应当适用定金罚则，定金不予返还；张、王二人重复洽谈，依然无法达到共同，发作胶葛。
张小姐被逼无法，诉至法院，恳求免除两边买卖合同，王先生交还购房定金20万元。王先生则称张小姐构成违约，不同意交还定金。
关键问题：“方针性违约”的性质怎么确定
从现在发作的胶葛来看，购房者向法院提起诉讼，诉讼恳求一般为要求判令免除其与卖房人签定的房子买卖合同，恳求判令卖房人交还其已交纳的金钱。购房者的现实根据十分清晰，均直接指向国家行政机关及地方政府对楼市的调控方针，导致合同无法实行。而法律根据则各有不同：一是建议上述方针调整构成合同法上的“不可抗力”，因而，要求根据我国《合同法》第九十四条“因不可抗力致使不能完成合同意图的，当事人能够免除合同”的规则，免除合同。二是建议上述方针调整构成合同法上的“形式改变”，因而，要求根据我国《合同法》司法解释（二）第二十六条关于“形式改变”准则的规则，免除合同。