《土地管理法》所涉农村宅基地及房屋买卖问答

一、什么是村庄宅基地
宅基地作为与房子不行分割的组成部分，是指专门用于缔造房子(住所)为意图的那部分土地。也便是说，宅基地是指建了房子、建过房子或决议用于缔造房子的土地，包含建了房子的土地，建过房子但已无上盖物、不能寓居的土地及预备建房子用的规划地三品种型。
依据我国农人的长时刻日子习惯，村庄居民宅基地一般包含寓居日子用地，如住所、厨房、家畜房、库房、农机房、厕所用地;四旁美化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地;其他日子服务施行用地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国村庄大多数区域，宅基地便是一家一户的农人寓居日子的院子用地。村庄居民宅基地的一切权依照法令规则归团体一切，农人对宅基地依法只享有运用权，村庄居民宅基地运用权是农人大众的一项重要的产业权力。
二、什么是村庄宅基地运用权
村庄宅基地运用权，是指村庄居民在法令答应规模内对宅基地的占有、运用、收益的权力。尽管村庄居民住所全归私家一切，但依据我国法令规则，宅基地归于村庄团体一切农人个人没有一切权，只要运用权，因此，村庄居民新建住所应当向村庄团体经济安排或许村庄乡民委员会提出请求经过城镇人民政府审阅，由县级人民政府赞同，并且不得转让、租借或典当。
但假如国家缔造需求征用土地，或许村庄的土地运用规划、村镇规划需求改动土地用处，或乡民宅基地的实践运用面积过大，远远逾越当地规则的规范，经过乡民代表大会或乡民大会讨论经过，报请乡(镇)人民政府检查、赞同，基本核算单位有权调剂或从头安排运用。但应对原有宅基地的修建物和树木等给予合理补偿，不得平调。
三、宅基地运用权包含哪些内容
宅基地运用权的规模比较广泛首要包含以下几方面：
1、占有权。宅基地运用权人经依法请求赞同获得宅基地运用权，便享有对宅基地的独占权，任何安排个人不得不合法侵吞、私行运用或掠夺其宅基地的运用。关于宅基地上旧有的修缔造备及其他林木，一切人或处理人应在合理期限内做出处理，不得影响宅基地运用权人的运用。
2、运用权。宅基地运用权没有清晰的时刻约束。不管宅基地运用的年限长短及其缔造状况怎么，宅基地运用权非依法定原因不能被掠夺。关于宅基地上的建房，与宅基地运用权一同受法令的长时刻保证，宅基地运用权人能够自在方法权力。
3、在宅基地闲暇处修建其他修建物、设备的权力。宅基地运用权人在首要住所修建外，可自行在宅基地规模内修建其他出产或日子需求的修建和设备。
4、宅基地运用权人有在宅基地内栽培林木、花草、蔬菜的权力。该栽培的林木、花草、蔬菜归运用权人一切。
5、依法附随房子出让宅基地运用权的权力。国家维护私有房子合法生意，承继、赠与等权力。因房子和宅基地连同一体，不行别离，所以，宅基地运用权有必要连同房子一同搬运。房子一切权的变化，有必要报请县级人民政府房子处理部分进行改动挂号。
四、宅基地与房子的联络是怎样的
宅基地与房子既有差异又有联络：二者的联络详细表现在：宅基地是房子存在的根底和承载物，没有宅基地，房子就无法存在，相反，没有房子，宅基地也将失掉其存在的意图而不成其为宅基地，然后变成了一般的其他土地，因此二者在空间上是一同的，在法令概念上是一同的，房子是缔造在宅基地上的房子，宅基地则是以承载住所为意图的土地，二者密不行分，一同构成了有机联络的全体。
依据我国法令规则，村庄土地归于团体一切。农人的住所归农人一切。这样，我国村庄土地一切权主体与房子一切权主体存在着并非一同的状况，但村庄土地运用权能够依法为农人享有。
五、我国《土地处理法》对村庄宅基地作了哪些规则
我国《土地处理法》第八条规则，村庄宅基地归于农人团体一切。该法第六十二条进一步规则，村庄乡民一户只能具有一处宅基地,其宅基地的面积不得逾越省、自治区、直辖市规则的规范。村庄乡民建住所，应当契合乡(镇)土地运用总体规划，并尽量运用原有的宅基地和村内闲暇地。
村庄乡民住所用地，经乡(镇)人民政府审阅，由县级人民政府赞同;其间，触及占用农用地的，依照《土地处理法》第四十四条的规则处理批阅手续。村庄乡民出卖、租借住所后,再请求宅基地的,不予赞同。”
六、村庄乡民请求宅基地有必要要契合哪些条件
村庄乡民每户只能有一处宅基地，每户农人建房用地规范由省、自治区、直辖市在土地处理当地法令中规则，不得逾越赞同建房。村庄乡民请求宅基地有必要契合下列状况之一：1、现在住所影响乡(镇)村缔造规划，需求搬家重建的;2、村庄居民户除身边留一子女外，其他子女确需另立门户罢了有的宅基地低于分户规范的;3、经主管部分赞同，由外地迁入的农户无住所的;4、团体安排招聘的技术人员要求在当地落户且户口已迁入的;5、离休、退休、退职的干部职工，复退军人和华裔、侨眷、港澳台同胞持合法证明回客籍久居，需求建房而又无宅基地的。
有下列状况之一的，不得安排宅基地用地：1、出卖、租借或以其他方法不合法转让现有住所后，再请求宅基地的;2、一户1子(女)有1处以上(含1处)宅基地的;3、户口已迁出不在当地寓居的;4、年纪未满18周岁，又不具有分户条件的;5、虽在村庄寓居而户口未迁来当地的;6、其他规则不该建房和安排宅基地用地的。
乡民因住所出卖、租借而使宅基地达不到规范、或损失宅基地的，不得再请求宅基地，但因两户的宅基地都达不到规范而彼此调剂，经过赞同的能够请求宅基地。制止运用建住所为名搞房地产开发和炒房地产的行为。对将现有住所改为运营场所的，除了不再赞同新的宅基地外，还应按其运营场所实践占用土地面积，从运营之日起，核收土地运用费。关于户口现已“农转非”的人员，应当令核减宅基地面积。别的，城镇职工要求自费建房应由城建部分一同规划，经地政部分赞同后一同征地、建房，禁绝私自到村庄买地、租地建房。
七、城镇居民能否在村庄置办宅基地
宅基地运用权是指村庄居民为缔造自有房子对团体土地占有、运用的权力。我国村庄宅基地在必定程度上带有福利和社会保证的功用。《土地处理法》规则：村庄乡民一户只能具有一处宅基地。其宅基地的面积不得逾越省、自治区、直辖市规则的规范;村庄乡民出卖、租借住所后，再请求宅基地将不予赞同。
《国务院关于深化改革严厉土地处理的决议》规则：加强村庄宅基地处理，制止城镇居民在村庄购买宅基地。疆土资源部2004年234号文件规则：制止城镇居民在村庄置办宅基地，制止为城镇居民在村庄购买和违法缔造的住所发放土地运用证。
依据上述规则，村庄乡民的房子是私有产业，乡民能够依法处置。城镇居民不能购买村庄的宅基地，疆土资源处理部分不能为城镇居民在村庄购买和违法缔造的住所发放土地运用证。
八、宅基地运用权能否能够承继?
《土地处理法》第6条规则：“城市市区的土地归于全民一切即国家一切。村庄和城市市郊的土地，除法令规则归于国家一切的以外，归于团体一切;宅基地和自留地、自留山，归于团体一切。”依据法令规则，公民运用的宅基地，一切权归于国家或团体;国家及团体一切的土地是能够依法确认由个人运用的，即公民对宅基地有依法运用的权力。遗产有必要是公民合法具有的产业，所以，公民是不能将宅基地作为遗产承继的，而只享有运用权。宅基地为居民、乡民各户运用，包含屋基地和院落地，长时刻不变。宅基地的一切权和公民私房的运用权是别离的，宅基地的一切权归于国家或团体，私房的一切权归于私房产权人。宅基地的运用权不归于遗产，不能被承继，但公民承继了房子，宅基地的运用权也就跟着房子而搬运给新的一切人。这也仅仅详细实施国家的行政法规，而不是承继的成果。
九、什么是宅基地胶葛?
依据我国《宪法》、《土地处理法》的规则，土地的一切权归于国家和团体一切，任何单位和个人不得侵吞、生意或其他方法不合法转让土地。但土地的运用权能够依法转让。因此，农人对宅基地没有一切权，只要运用权。宅基地胶葛仅仅公民因村庄宅基地运用权而发作的胶葛。
宅基地胶葛的品种多种多样。以胶葛的两边当事人不同，可分为两边当事人都为公民的宅基地胶葛和当事人一方或两边为国家或团体的宅基地胶葛;以宅基地胶葛的内容不同，可分为运用权边界不清晰的胶葛、侵吞公共宅基地或别人宅基地的胶葛、阻碍别人运用权的胶葛、毁损别人土地、房子的胶葛等。
十、怎样处理宅基地胶葛?
我国《土地处理法》中对宅基地胶葛的处理方法，首要有三种：
1、洽谈处理。《土地处理法》第16条第1款规则：“土地一切权和运用权争议，由当事人洽谈处理。”据此规则，公民之间发作的宅基地胶葛，应领先经过洽谈的方法加以处理。
2、行政处理。《土地处理法》第16条第2款规则：“个人之间，个人与单位之间争议，由乡级人民政府或许县级以上人民政府处理。”该法还规则，侵略土地的一切权或许运用权争议，由县级以上当地人民政府土地处理部分责令中止侵略、补偿损失。
3、司法处理。《土地处理法》第16条第2款规则：“当事人对有关人民政府的处理决议不服的，能够在接到处理决议告诉之日起三十日内，向人民法院申述。”这标明公民之间就土地的运用权和一切权发作的胶葛，只与依照《土地处理法》第16条和第53条的规则，先经过有关行政机关的处理，关于处理决议不服，才能够向人民法院提申述讼。不然，人民法院不予受理。但关于侵略土地的一切权或许运用权的，被侵权人能够不经行政机关的处理，而直接向人民法院申述。
此外，宅基地胶葛还能够经过人民调停来处理。人们调停是指在调停委员会(包含城市的居民委员会和村庄的乡民委员会)的掌管下，以国家的法令、法规规章、方针和社会公德为依据，对民间胶葛当事人进行说服教育、奉劝引导，促进胶葛当事人彼此体谅，相等洽谈，然后自愿达成协议，消除纷争的一种大众自治活动。人民调停是现行调停准则的一个重要组成部分，是我国法制缔造的一项共同准则。
十一、《中华人民共和国物权法》(第十三章)对宅基地运用权是怎样规则的?
榜首百五十二条宅基地运用权人依法对团体一切的土地享有占有和运用的权力，有权依法运用该土地缔造住所及其隶属设备。
榜首百五十三条宅基地运用权的获得、行使和转让，适用土地处理法等法令和国家有关规则。
榜首百五十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地运用权消除。对失掉宅基地的乡民，应当从头分配宅基地。
榜首百五十五条现已挂号的宅基地运用权转让或许消除的，应当及时处理改动挂号或许刊出挂号。
十二、什么是宅基地运用权证?
宅基地运用证是指村庄乡民在团体土地上因建房需求，向团体安排请求建房用地，经团体赞同，经乡(镇)人民政府审阅赞同报送县(市)人民政府赞同后，向县(市)土地主管部分请求处理团体土地运用权挂号并由县(市)人民政府颁布《团体土地运用证》。宅基地运用证是其时村庄乡民合法具有房子和用地的权力凭据。宅基地运用证能够在团体内部成员之间转让，但不得向非团体安排成员转让。
十三、村庄乡民请求宅基地的面积是否不受约束?
村庄乡民请求宅基地的面积有详细的规范，不是能够恣意请求不受约束的。《土地处理法》第六十二条规则：“村庄乡民宅基地面积不得逾越省、自治区、直辖市规则的规范。”据此，村庄乡民请求宅基地的面积约束依据各省市详细的状况是不一样的。《广东省施行<中华人民共和疆土地处理法>方法》第三十六条规则："村庄乡民一户只能具有一处宅基地，新赞同宅基地的面积按如下规范实施：平原区域和城市市郊八十平方米以下;丘陵区域一百二十平方米以下;山区一百五十平方米以下。有条件的区域，应当充分运用荒坡地作为宅基地，推行农人公寓式住所。"
十四、乡民张某向乡民委员会请求宅基地，获得赞同。可张某将宅基地以5000元的价格卖给了王某某，随后张某又以相同的方法在别的一个当地获批了一块宅基地，这种转卖宅基地从中投机的做法合法吗?
生意宅基地是违法的。《宪法》第十条和《土地处理法》第二条都规则，任何安排和个人不得侵吞、生意或许以其他方法不合法转让土地，土地的运用权能够依照法令的规则转让。据此可知，我国是制止进行宅基地生意的，当然乡民也不能拿宅基地来出卖以获取利益的。
其时，适当一部分人以为自己请求被赞同的宅基地或许在其上盖起的房子天经地义为自己一切，能够恣意处置，这种知道是不对的。村庄的土地归团体一切，分配给乡民的宅基地，乡民只要运用权，没有一切权，禁绝生意和私行转让。本案中，张某生意宅基地从中渔利，归于严峻的违法行为。依照国家有关规则，对张某的所得应予以没收。关于张某在出卖了宅基地后，再从头赞同其宅基地也是违法的，对政府相关人员应进行相应的处置，并回收多批的宅基地。
十五、陈某夫妻是城镇居民，在退休之后，期望能够找一清净地养老。经人介绍，花了8万元购买坐落县城市郊农人莫某的房子一栋。不久陈某夫妻就搬进房子寓居了，而莫某又再向乡民委员会请求宅基地。问陈某在购买莫某房子的一同是否意味着就购买了该房子宅基地的运用权呢?乡民莫某在出卖房子后还可否再请求宅基地?
购买了房子并不意味着就购买了该房子宅基地的运用权。实际中，跟着我国城市缔造的不断发展，城市的出让土地的价格不断提高，城市商品房的价格也不断提高，所以有不少城镇居民去城郊村庄购买房子。但城镇居民购买宅基地为我国法令和方针所制止，疆土资源部在《关于加强村庄宅基地处理的定见》(疆土资发〔2004〕234号)清晰提出：制止城镇居民在村庄置办宅基地，制止为城镇居民在村庄购买和违法缔造的住所发放土地运用证。
乡民莫某在出卖房子后，不能够再请求宅基地。《土地处理法》第六十二条规则，村庄乡民一户只能具有一处宅基地。村庄乡民出卖、租借住所后，再请求宅基地将不予赞同。这是由于宅基地归于团体一切，国家答应乡民请求宅基地建房，这是为了乡民本身寓居利益考虑，但假如乡民将宅基地上的房子卖掉而获取利益，这在必定程度上标明出卖房子的乡民不再需求考虑寓居问题，因此团体无需再给他考虑，另一方面，假如再答应他请求宅基地这明显变相侵害了村团体的利益。
十六、自家宅基地连同住所一同卖给本村农户，该生意行为有用吗?
该生意行为有用。依据《土地处理法》有关规则，村庄宅基地归于村庄团体一切，其运用权不得出卖、转让。但农人在获得宅基地运用权之后，作为运用权人，有长时刻运用宅基地的权力，能够在宅基地上缔造房子和厕所等修建物，也能够在房前屋后的宅基地上栽培树木。宅基地上的修建物和附着物的一切权归宅基地运用人一切。运用人在行使权力的一同，有必要实施法令规则的职责，不得改动宅基地的用处，不得租借、生意和变相生意宅基地，不得托言修建、改造房子而随意扩展宅基地的运用面积。但法令并不约束对私有房子的生意，村庄乡民出卖自住所子法令并未制止。依据“地随房走”的准则，在出售私有房子时，宅基地的运用权随之搬运给新的房子一切人。仅仅宅基地具有特殊性，归于村庄团体经济一切，法令对其转让有严厉的约束条件：假如转让，有必要在同一团体经济安排内转让，一同有必要先行到政府部分依法处理有关的批阅手续，承受转让的乡民不需为宅基地运用权付出任何价款给付对方乡民。
十七、乡民之间生意房子在土当地面需求处理什么手续?
乡民之间彼此购买房子在签定合同的一同，还需处理在土当地面相应的手续。《土地处理法施行法令》第6条规则：依法改动土地的一切权、运用权的，因依法转让地上修建物、构筑物等附着物导致土地运用权搬运的，有必要向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部分提出土地改动挂号请求，由原土地挂号机关依法进行土地一切权、运用权改动挂号。所以，乡民之间在购买房子还需处理村庄房子团体土地运用权证改动的手续。假如没有处理这一手续，一方面简单引发胶葛，另一方面，在引发胶葛后难以获得法令上的维护。
十八、村庄房子没有处理产权证，能够承继吗?
村庄的房子归于私产，依法能够承继。承继的条件是有依据证明房子归于被承继人，这时，产权证书最有证明力。假如没有产权证，那当事人有必要供给其他有用的依据来加以证明。现在，在全国规模内，村庄房子还没有像城市房子那样实施一切权挂号准则，因此许多村庄房子的一切权人没有城市房子一切权人持有的房子产权证明。村庄房子一切权人能够用来证明自己对房子享有一切权的证书一般是当区域、县或市人民政府土地处理部分颁布的宅基地运用证书。这个证书只能证明被该证书记载的人享有宅基地的运用权。一般来说，不存在将房子建立在其别人享有运用权的宅基地之上的可能性，所以这个证书一同也能证明被该证书记载的人享有宅基地之上房子的一切权。
十九、在土地征收中，怎么确认村庄房子的补偿规范?
在确认村庄房子的拆迁补偿安顿时，要注意以下三点：榜首，房子补偿安顿只对合法用房进行补偿安顿。撤除违章修建和逾越赞同期限的暂时修建，不予补偿。拆迁信息布告后，在原有房子内外部添加的部分不能得到拆迁补偿。第二，房子拆迁的补偿，无论是采纳钱银补偿的方法仍是实施房子产权互换，都需依据被拆迁房子的区位、用处、修建面积等要素，以房地产商场评价为根底确认。第三，过渡期应当契合规则，拆迁人不得私行延伸;如延伸过渡期，应承当添加安顿补偿费的职责。
二十、村庄房子生意问题：2001的时分我家把在村庄的3间平方卖了，卖的时分两边只签了一份协议，房子既没有房产证并且卖的时分也没有公平。其时协议上是我妈妈签的姓名，而我家户主是我爸爸，户口本上的地址至今都是卖的那个房子的地址，由于拆迁的问题牵扯到太多的利益，假如现在我家反悔要回收房子，人家假如申述咱们胜率有多少?其时签定的那份协议受不受法令维护?假如我爸以他的名义申述呢?
房子最初的生意行为无效。你父亲仍是法令上的一切人，能够提出申述并胜诉。其时签定的协议是不受法令维护的，由于违反了法令的强制性规则。依据物权法，不动产的交给以挂号作为公示。你的房子没有改动挂号(由于法令底子就不答应)，仍以你父亲作为法令上的一切人。依据合同法规则，对方能够向法院建议你方的缔约过失职责，要求分得你们所得收益中的合理部分。