商品房市场反欺诈 双倍索赔是利器
来源：听讼网整理 2019-03-26 01:43
作者：听讼网·肖璟日前，我国顾客协会和我国顾客报社举办了产品房商场反诈骗研讨会，与会的法官、法学家、相关部分的代表、业主围绕着产品房诈骗怎么确定，顾客能否依照消法进行双倍索赔，双倍索赔怎么赔付等焦点问题进行了火热的评论。
参加会议的河南鹤壁市中级人民法院副院长侯慧生成了咱们重视的热门。2001年3月15日，鹤壁市一名顾客购买了当地华裔修建安装公司的一套住宅，顾客入住后不久，发现房子多处开裂，随后，顾客又得悉，这套住宅是开发商在1999年末未经规划部分同意私行建造的，市建委现已下发了撤除令，法院正在强制履行，并且整栋高楼的房产证又被典当给了银行。顾客此前对这些毫不知情。2001年11月8日，顾客以诈骗出售产品房为由将这家公司告上法庭，要求根据“消法”双倍补偿。2002年2月，鹤壁市山城区人民法院一审断定确定这家公司对顾客构成诈骗行为，断定顾客取得双倍补偿，即这家公司交还顾客54800元之后，再别的补偿顾客相等数额的款额。2002年5月29日，鹤壁市中级人民法院二审保持一审断定，这是终审断定。这家公司不服终审断定，提起申述。2002年12月12日，法院驳回这家公司的申述，保持终审断定。据该案二审合议庭的审判长张合庆介绍，该案现已进入履行程序，法院现已查封该公司部分楼盘，预备拍卖。他以为这个简略的事例之所以引起了这么大的颤动是因为在当时双倍索赔成功的事例还比较少。双倍索赔难在哪？当顾客遭受产品房商场反诈骗时，开发商的第一个盾牌便是产品，第二个盾牌便是诈骗。全国人大法工委巡视员何山、国家工商行政办理总局消保局副局长刘小平、我国人民大学教授叶林、多位资深法官、律师等都共同以为产品房是否归于产品的问题，是否由消法调整这不该该成为一个问题，从法令视点讲毫无疑问产品房应该是产品。问题的中心：怎么确定诈骗我国法学会宋树涛副会长：我以为诈骗怎么确定是问题的中心。诈骗从全体来说，决议问题的实质是全体的不是部分的，不是一个房子的瑕疵、不仅仅是缺斤短两的问题，也不仅仅是广告宣扬的误导，而是片面上要诈骗顾客。比方一房多卖是诈骗的首要方法之一，并且这个房子本来是在典当、担保中，都要贴封条了，我还卖给你，这也是一个诈骗，是片面的成心。关于规划和虚伪宣扬的问题，政府和开发商是绑在一同的，政府管欠好形成一些问题在反诈骗的时分处理起来有难度。并且不能够以曩昔非商场经济的眼光来看这些问题，所以从立法方面，司法方面包含咱们法学理论研究方面，包含政府和开发商，其间每个顾客都有必要改动一个观念，便是改动商场经济的办理问题，有必要进入商场。刘小平：在诈骗问题的确定上要详细剖析，有几个要件，有必要到达才契合诈骗行为。消法对诈骗的行为有规则，但对其构成要件没有清晰的规则，仅仅在最高人民法院的司法解释中有一个规则，该规则着重了三条即经营者隐秘了实在的现实或许做了一个虚伪的表明。这种隐秘和虚伪表明是成心的，客观上施行了行为。这种虚伪的表明或许隐秘实在现实的行为引起了顾客的误解。但我觉得在确定上还应该有一条，便是顾客因为误导产生了消费行为，我觉得这是非常重要的一点。别的虚伪的宣扬与诈骗顾客的行为，假如没有导致顾客遭到诈骗的结果，也仅仅一个虚伪宣扬，并非构成诈骗顾客的行为。别的需求留意的是诈骗顾客行为的确定方面，没有着重方法这很重要，这样就排除了广告的要约或许有必要写在合同中。不运用方法否定对顾客的诈骗行为。虚伪广告说“五分钟就到，十分钟就到”这个不能作为诈骗。因为顾客在买房之前必定要看房，实践花多少时刻，有一个底子的判别。这构不成误导、诈骗，顶多是夸张宣扬。可是假如广告中说市政已通到这儿，有水有气，我冲着你这儿来，但过来一看市政设备还没有过来，那必定是诈骗。在同一种诈骗中或许引起两方面的问题，既有诈骗又有违约的问题。比方现在房地产最遍及的缩水问题。缩多少就确定诈骗多少。比方我通知你这个房子20平米，而实践上是15平米，那便是诈骗顾客，并且施工过程中是能够做出来的。假如按5平米补偿，对顾客是不公平的。因为我家就合适20平米的房子，你少了5平米便是不方便。在诈骗过程中还有一个违约的问题，你卖给我的最少是一个瑕疵产品。我想着重，在诈骗双倍补偿的一起，要给顾客一个宣扬，便是民事补偿的挑选，乐意退货能够退货，不能硬塞给我15平米的房子，这对顾客是不公平的。叶林：今日咱们在确定诈骗时，跟着商业的开展，跟着生意的复杂化，跟着依据形状的多样化，咱们应该改一个观念，即咱们在商业范畴中所说的诈骗应该是一种带有比较浓的客观特点的诈骗。也便是说，当你施行了某一种行为，这种行为足以提醒出你在心里是成心隐秘现实真相，不管你怎样争辩反驳，就一般场合而言，这就构成诈骗。比较典型的状况是产品房有一个底子的可出售性，只需这样才干作为产品商场。假如你卖给顾客房子时说对不住这个房子没有开工证、许可证、出售证、土地运用权证，这只需一个定论，咱们不必从合法或不合法的视点看，这种房子跟军械相同是不能够流转的。我倒倾向于这样一种类型化的判别，即但凡归于修建的手续不完善，或许是爽性没有请求这个东西，那么这种状况下，直接确定诈骗。除非开发商能举出切当的理由，阐明他依照法令是应该能够拿到的，这样不构成诈骗，不然便是诈骗。第二类或许是一物二卖的景象。这要个案剖析，传统的民法理论中，产品房的转让是一个不动产的移动方法，我一起签了AB两个合同，比方先签了A又签了B，然后把房子交给了B，这是诈骗仍是违约？假如是诈骗就不能按违约去做，假如是违约就不能按诈骗去做，这两条路爱憎分明。假如先买者没有拿到房子，后买者拿到了房子，这要从片面上断定，便是说你为什么把房子卖给B，而不卖给A？是为骗A的钱吗？假如答案是必定的，那么能够断定是诈骗。假如是因为客观状况形成的，必定是违约。不能抽象地说一物二卖就要适用四十九条。这是没有道理的，并且在实践中也行不通。双倍补偿金额过大，开发商难以承受？有人以为产品房价值比较高，双倍补偿开发商难以承受。这句话的潜台词是假如把产品房作为产品看，房地产开发商就活不了了。刘小平：在司法的时分就不要考虑国家立法的平衡问题了。但这儿还有一个更首要的，一个职业即便因为断定倒台了也在于职业自身的问题。你哄人当然得倒台了。咱们立法的意图便是为了防止或削减诈骗行为。并且要牢牢掌握立法原意，双倍补偿便是赏罚性质，对产品房生意中的诈骗，就应该遭到严峻的赏罚。在断定的时分，要定性，在履行方面还要本着有利于顾客的准则。比方诈骗者便是败尽家业了，能赔多少就赔多少，只需顾客能够承受，但在准则上要掌握。消法的特殊性在于咱们都知道顾客是弱者，虽然民事法令地位是相等的，但实践上是不相等的。一个个人很难跟一个公司讲理，所以有一个顾客权益保护法，这自身就表现了向顾客歪斜的国家的立法情绪。所以在法令的时分，要表现立法的原意，要倾向顾客。叶林：立法者和司法者的观念是不相同的。假如因为消法的施行，顾客权益得到保护而葬送了一个职业，这不是由司法者即咱们所说法官要考虑的问题，这是立法者考虑的问题。咱们在立法、修订的过程中，立法者应该考虑顾客权益保护跟职业开展的联系，这是立法者要考虑的问题。司法者一方面要超然，一方面要结合详细的案子和事情是否是消法中规则契合四十九条的状况，不要考虑当地经济的开展。假如一个法官考虑过多的国家利益，其结果是枉法裁判。一个法官假如说要考虑国家利益，别的一个法官就能够考虑当地利益，再一个法官就能够考虑职业利益，再一个法官就会考虑其他的利益，所以咱们看到同一案子呈现了若干种不同的断定，便是法官打出一个保护各方面的利益的牌。你是一个详细案子的法官，你怎么能保护国家利益和工业呢？消法出台自身便是充沛平衡了各个职业利益的表现。现在你法官要保护职业利益，损失的是一个法令的底子和法令自身的实在意思，而完成了一个个人方针或当当地针或部分利益。所以从这点讲，即便对这个工业或许存在一些影响，而不能因为单个法官的断定，就说产品房不该作为产品。记者了解到2002年我国顾客协会处理的房子投诉是40685件，比2001年上升了62％，并且依照本年的状况，增幅还在攀升。房子不是一个简略的产品，一旦出问题给顾客形成的损害更严峻。而产品房在诈骗过程中涉及到各种专业，比方丈量、房子修建还有相关的法令法规，顾客为保护自己的权益所支付的维权本钱特别高。房地产商场在拉动我国经济增加起到重要作用，树立一个诚信商场势在必行。
参加会议的河南鹤壁市中级人民法院副院长侯慧生成了咱们重视的热门。2001年3月15日，鹤壁市一名顾客购买了当地华裔修建安装公司的一套住宅，顾客入住后不久，发现房子多处开裂，随后，顾客又得悉，这套住宅是开发商在1999年末未经规划部分同意私行建造的，市建委现已下发了撤除令，法院正在强制履行，并且整栋高楼的房产证又被典当给了银行。顾客此前对这些毫不知情。2001年11月8日，顾客以诈骗出售产品房为由将这家公司告上法庭，要求根据“消法”双倍补偿。2002年2月，鹤壁市山城区人民法院一审断定确定这家公司对顾客构成诈骗行为，断定顾客取得双倍补偿，即这家公司交还顾客54800元之后，再别的补偿顾客相等数额的款额。2002年5月29日，鹤壁市中级人民法院二审保持一审断定，这是终审断定。这家公司不服终审断定，提起申述。2002年12月12日，法院驳回这家公司的申述，保持终审断定。据该案二审合议庭的审判长张合庆介绍，该案现已进入履行程序，法院现已查封该公司部分楼盘，预备拍卖。他以为这个简略的事例之所以引起了这么大的颤动是因为在当时双倍索赔成功的事例还比较少。双倍索赔难在哪？当顾客遭受产品房商场反诈骗时，开发商的第一个盾牌便是产品，第二个盾牌便是诈骗。全国人大法工委巡视员何山、国家工商行政办理总局消保局副局长刘小平、我国人民大学教授叶林、多位资深法官、律师等都共同以为产品房是否归于产品的问题，是否由消法调整这不该该成为一个问题，从法令视点讲毫无疑问产品房应该是产品。问题的中心：怎么确定诈骗我国法学会宋树涛副会长：我以为诈骗怎么确定是问题的中心。诈骗从全体来说，决议问题的实质是全体的不是部分的，不是一个房子的瑕疵、不仅仅是缺斤短两的问题，也不仅仅是广告宣扬的误导，而是片面上要诈骗顾客。比方一房多卖是诈骗的首要方法之一，并且这个房子本来是在典当、担保中，都要贴封条了，我还卖给你，这也是一个诈骗，是片面的成心。关于规划和虚伪宣扬的问题，政府和开发商是绑在一同的，政府管欠好形成一些问题在反诈骗的时分处理起来有难度。并且不能够以曩昔非商场经济的眼光来看这些问题，所以从立法方面，司法方面包含咱们法学理论研究方面，包含政府和开发商，其间每个顾客都有必要改动一个观念，便是改动商场经济的办理问题，有必要进入商场。刘小平：在诈骗问题的确定上要详细剖析，有几个要件，有必要到达才契合诈骗行为。消法对诈骗的行为有规则，但对其构成要件没有清晰的规则，仅仅在最高人民法院的司法解释中有一个规则，该规则着重了三条即经营者隐秘了实在的现实或许做了一个虚伪的表明。这种隐秘和虚伪表明是成心的，客观上施行了行为。这种虚伪的表明或许隐秘实在现实的行为引起了顾客的误解。但我觉得在确定上还应该有一条，便是顾客因为误导产生了消费行为，我觉得这是非常重要的一点。别的虚伪的宣扬与诈骗顾客的行为，假如没有导致顾客遭到诈骗的结果，也仅仅一个虚伪宣扬，并非构成诈骗顾客的行为。别的需求留意的是诈骗顾客行为的确定方面，没有着重方法这很重要，这样就排除了广告的要约或许有必要写在合同中。不运用方法否定对顾客的诈骗行为。虚伪广告说“五分钟就到，十分钟就到”这个不能作为诈骗。因为顾客在买房之前必定要看房，实践花多少时刻，有一个底子的判别。这构不成误导、诈骗，顶多是夸张宣扬。可是假如广告中说市政已通到这儿，有水有气，我冲着你这儿来，但过来一看市政设备还没有过来，那必定是诈骗。在同一种诈骗中或许引起两方面的问题，既有诈骗又有违约的问题。比方现在房地产最遍及的缩水问题。缩多少就确定诈骗多少。比方我通知你这个房子20平米，而实践上是15平米，那便是诈骗顾客，并且施工过程中是能够做出来的。假如按5平米补偿，对顾客是不公平的。因为我家就合适20平米的房子，你少了5平米便是不方便。在诈骗过程中还有一个违约的问题，你卖给我的最少是一个瑕疵产品。我想着重，在诈骗双倍补偿的一起，要给顾客一个宣扬，便是民事补偿的挑选，乐意退货能够退货，不能硬塞给我15平米的房子，这对顾客是不公平的。叶林：今日咱们在确定诈骗时，跟着商业的开展，跟着生意的复杂化，跟着依据形状的多样化，咱们应该改一个观念，即咱们在商业范畴中所说的诈骗应该是一种带有比较浓的客观特点的诈骗。也便是说，当你施行了某一种行为，这种行为足以提醒出你在心里是成心隐秘现实真相，不管你怎样争辩反驳，就一般场合而言，这就构成诈骗。比较典型的状况是产品房有一个底子的可出售性，只需这样才干作为产品商场。假如你卖给顾客房子时说对不住这个房子没有开工证、许可证、出售证、土地运用权证，这只需一个定论，咱们不必从合法或不合法的视点看，这种房子跟军械相同是不能够流转的。我倒倾向于这样一种类型化的判别，即但凡归于修建的手续不完善，或许是爽性没有请求这个东西，那么这种状况下，直接确定诈骗。除非开发商能举出切当的理由，阐明他依照法令是应该能够拿到的，这样不构成诈骗，不然便是诈骗。第二类或许是一物二卖的景象。这要个案剖析，传统的民法理论中，产品房的转让是一个不动产的移动方法，我一起签了AB两个合同，比方先签了A又签了B，然后把房子交给了B，这是诈骗仍是违约？假如是诈骗就不能按违约去做，假如是违约就不能按诈骗去做，这两条路爱憎分明。假如先买者没有拿到房子，后买者拿到了房子，这要从片面上断定，便是说你为什么把房子卖给B，而不卖给A？是为骗A的钱吗？假如答案是必定的，那么能够断定是诈骗。假如是因为客观状况形成的，必定是违约。不能抽象地说一物二卖就要适用四十九条。这是没有道理的，并且在实践中也行不通。双倍补偿金额过大，开发商难以承受？有人以为产品房价值比较高，双倍补偿开发商难以承受。这句话的潜台词是假如把产品房作为产品看，房地产开发商就活不了了。刘小平：在司法的时分就不要考虑国家立法的平衡问题了。但这儿还有一个更首要的，一个职业即便因为断定倒台了也在于职业自身的问题。你哄人当然得倒台了。咱们立法的意图便是为了防止或削减诈骗行为。并且要牢牢掌握立法原意，双倍补偿便是赏罚性质，对产品房生意中的诈骗，就应该遭到严峻的赏罚。在断定的时分，要定性，在履行方面还要本着有利于顾客的准则。比方诈骗者便是败尽家业了，能赔多少就赔多少，只需顾客能够承受，但在准则上要掌握。消法的特殊性在于咱们都知道顾客是弱者，虽然民事法令地位是相等的，但实践上是不相等的。一个个人很难跟一个公司讲理，所以有一个顾客权益保护法，这自身就表现了向顾客歪斜的国家的立法情绪。所以在法令的时分，要表现立法的原意，要倾向顾客。叶林：立法者和司法者的观念是不相同的。假如因为消法的施行，顾客权益得到保护而葬送了一个职业，这不是由司法者即咱们所说法官要考虑的问题，这是立法者考虑的问题。咱们在立法、修订的过程中，立法者应该考虑顾客权益保护跟职业开展的联系，这是立法者要考虑的问题。司法者一方面要超然，一方面要结合详细的案子和事情是否是消法中规则契合四十九条的状况，不要考虑当地经济的开展。假如一个法官考虑过多的国家利益，其结果是枉法裁判。一个法官假如说要考虑国家利益，别的一个法官就能够考虑当地利益，再一个法官就能够考虑职业利益，再一个法官就会考虑其他的利益，所以咱们看到同一案子呈现了若干种不同的断定，便是法官打出一个保护各方面的利益的牌。你是一个详细案子的法官，你怎么能保护国家利益和工业呢？消法出台自身便是充沛平衡了各个职业利益的表现。现在你法官要保护职业利益，损失的是一个法令的底子和法令自身的实在意思，而完成了一个个人方针或当当地针或部分利益。所以从这点讲，即便对这个工业或许存在一些影响，而不能因为单个法官的断定，就说产品房不该作为产品。记者了解到2002年我国顾客协会处理的房子投诉是40685件，比2001年上升了62％，并且依照本年的状况，增幅还在攀升。房子不是一个简略的产品，一旦出问题给顾客形成的损害更严峻。而产品房在诈骗过程中涉及到各种专业，比方丈量、房子修建还有相关的法令法规，顾客为保护自己的权益所支付的维权本钱特别高。房地产商场在拉动我国经济增加起到重要作用，树立一个诚信商场势在必行。