房地产企业合同如何审核

在税收审阅中，房地产开发企业的合同是作为一种辅佐凭据存在的。一般地讲，一项较大的本钱或费用项目开销都应签有正式的合同，除了一些很大的施工合同由于工程预算的差错而稍有出入外，合同的金额应与终究付出的金额(发票的金额)完全一致。下面就和听讼网小编一同来看看下面的具体内容吧。
房地产企业合同怎么审阅
房地产开发企业一般触及以下各种合同。商品房出售合同或预售合同，购销两边持有文本应别离贴有印花税票;修建施工合同，劳务两边持有文本应别离贴有印花税票;房子拆迁补偿协议，不在印花税规则的应税凭据规模之内，不必贴印花税票;勘测规划合同，两边贴用印花税票;工程监理合同，两边贴用印花税票;咨询合同，不必贴印花税票;告贷合同，假贷两边所持文本应别离贴用印花税票;各种类型的托付协议;其他类型的合同。
一般地讲，进行税收审阅并不需要对合同的悉数内容进行了解而只需重视其间与税收相关的条款即可。
1.合同的标的金额
从财政核算视点看，合同标的金额就应当是将来应计入收入或本钱费用的金额，所以，该金额关于财政核算及涉税事项含义严重，应是税收审阅所应重视的首要要素。从理论上说，合同标的金额应与终究的收取或付出金额完全一致，但由于合同履行过程中各种特殊情况的呈现，一般会有一个比较合理的差额，所以，终究承认的金额应以实践出入的金额(企业开出发票和收到发票的金额)为准。以本钱项目为例，应该有4种状况：一是有合同又有发票，应该承认本钱;二是有合同无发票，能够暂时承认本钱，但终究应以实践付出金额承认本钱;三是无合同有发票，一般情况下将不予承认本钱;四是无合同无发票，不能承认本钱。从这4种状况能够看出，一个本钱项目的开销缺少了合同金额就根本失去了承认的或许。
2.合同约好的付款方法
从税法视点看，付款方法能够承认收入和本钱的时刻。国家税务总局《关于房地产开发事务征收企业所得税问题的告诉》(国税发[2006]31号)，对企业收入的承认根本是依照两边的付款方法来进行规则的。在一次性付款、分期付款和银行按揭等付款方法下，企业承认收入的时刻有很大差异，这表现了税法关于合同的认可和尊重。从另一视点讲，合同也是税法承认收入的合理根据。
3.相关的约好事项
合同中的一些约好事项能够验证本钱、费用开销是否合理，比方修建施工合同约好的承揽方法，就能够大体划定计入开发本钱的项目规模。一般来说，在包工包料的总包方法下，计入修建安装工程费的开销项目应为“工程费”而不应是其他项目。在实践审阅过程中，仍有在总包方法下企业以很多“材料费”计入开发本钱的现象。这时的材料费尽管取得了相应的发票，但已显着与合同约好的条款不符，因此不能计入开发本钱总额。还有，一些企业在合同未约好相关条款的情况下很多付出工地工程用电开销，就能够被认为是一种与企业无关的开销而不能计入开发本钱总额。处理准则是：假如合同清晰约好工程电费由开发商承当，相当于主合同标的额并不包含这部分开销，实践开销的电费能够计入开发本钱;假如合同约好工程电费由施工方承当或合同对此无约好条款，则均应视为由施工方承当，开发商不得再列支电费开销。以此类推，悉数与工程施工有关但却独自由开发商开销的本钱费用项目均应适用这一准则。
4.签约的时刻
在特定的情况下，合同的签署时刻有或许直接影响税款的核算，这首要触及一些减免税方针的施行和截止时刻。比方土地增值税就有“1994年1月1日曾经已签定房地产开发合同或已立项，并已按规则投入资金进行开发，其在1994年1月1日后5年内初次转让房地产的，免征土地增值税”的规则(此项方针的终究优惠时刻已延长到2000年末)。这时，合同签署的时刻即成为一种决议性要素。房地产开发合同、立项批文或土地出让合同的签署时刻，能够决议其是否能够享用这项方针。在承认能够享用优惠方针的前提下，商品房出售合同的签署时刻将成为一个区分是否能够减免税的实质性边界。也就是说，签署于2000年12月31日前后的合同收入，在交税问题大将呈现两种天壤之别的成果，前者免税，而后者则要悉数计入收入总额交税。