未办理过户登记是否影响房屋买卖合同的效力

[案情]
    原告张某系万安县库区移民，1995年在该县鸡毛山购买房子三间共81.88平方米，其时的房产证号为万房字第2847号。1997年1月10日，原告张某与被告何某签定了一份转售杂房协议书（由证人周立荣执笔并起草)。后来两边又于当日签定一份补充协议，将价格进步为3000元。两边均按协议履行了合同，原告张某将房子交由被告何某寓居，并收取被告交来的房款3000元。两边一向没有处理房子买卖过户挂号手续，现原告张某以自己是文盲不识字、该合同并不是自己的实在意思表明，且被告未将其女儿嫁给其为妻为理由诉至法院，要求承认原、被告房子买卖合同无效，被告应立即将其占用的两间房子偿还原告（约30平方米）。
    [不合]
    一种定见以为，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款之规则，法令、行政法规规则应当处理赞同、挂号手续收效的，按照其规则。虽原、被告签定了房子买卖合同，但未处理房子过户挂号手续，而法令明确规则房子应处理过户挂号手续的，故房子买卖合同仍未收效，房子一切权未发作变化，仍应为原告一切。
    第二种定见以为，原、被告签定的房子买卖合同系两边实在意思表明、合法有用，且被告当天已交给房款，故原、被告的房子买卖合同建立。未处理房子过户挂号手续，并不影响房子买卖合同的效能，仅仅合同标的物一切权不能发作搬运。
    [分析]
    笔者赞同第二种定见。
     一、依据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规则：当事人选用合同书方式缔结合同的，自两边当事人签字或盖章时合同建立。本案中，原、被告在1997年1月10日签定的两份转售杂房协议书均有原、被告两边签字或盖章，故两边签定的售房协议书依法建立、合法有用。
     二、依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规则：有下列景象之一，合同无效：（一）一方以诈骗、钳制的手法缔结合同，危害国家利益；（二）歹意勾结，危害国家、团体或许第三人利益；（三）以合法方式掩盖不合法意图；（四）危害社会公共利益；（五）违背法令、行政法规的强制性规则。现本案中的被告以两边未处理挂号过户手续建议房子买卖合同无效，不符合上述法令规则合同无效之景象，故被告建议房子买卖合同无效不能建立。一起，依据《中华人民共和国物权法》第十五条之规则：当事人之间有关建立、改变、转让和消除不动产品权的合同，除法令还有规则或合同还有约好外，自合同建立时收效；未处理物权挂号，不影响合同效能。
    三、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解说（一）》第9条之规则：法令、行政法规规则合同应当处理挂号手续，但未规则挂号后收效的，当事人未处理挂号手续不影响合同的效能，合同标的物一切权及其他物权不能搬运。故本案的原、被告两边未处理房子过户挂号手续并不影响原、被告房子买卖合同之效能，合同仍为有用，仅仅房子的一切权不能发作搬运。   
     综上所述，原告建议房子买卖无效之诉讼请求，不符合《合同法》的相关规则，应予以驳回。
 胡伟 严虹