征收房屋超容积率土地的补偿价格应怎样评估

在国有土地上住所房子征收补偿价格评价中，最常用的评价方法是规范价调整法。所谓规范价调整法，是指对评价范围内的一切被估房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，在每组内选定或设定规范房地产并测算其价值或价格，使用有关调整系数将规范房地产价值或价格调整为各宗被评价房地产价值或价格的方法。规范房地产的选定或设定，是指对其价值或价格的界说，如结构、楼层、朝向、建成年份、土地性质、容积率等要素。例规范房地产，是指建成于2000年、砖混结构、2/7楼、南向、出让土地、容积率为1.3的成套住所。各宗被估房地产对照这一规范界说，就其异于这一规范的要素进行价值或价格的调整。在这些要素的调整中，结构、楼层、朝向、建成年份、土地性质等要素批改评价，在实践操作中较易掌握，有些当地有一些详细的调整系数规则。但对容积率要素的批改，由于一些前史的原因，在实践操作中，定见存在不合。一是超规范房地产容积率的土地是对其商场价值或价格的评价，仍是对其有限价值或价格的评价?二是怎么评价?三是其补偿方法除钱银补偿外，可否做产权互换?就这些问题，听讼网小编结合浙江杭州的实践状况与我们讨论，以期抛砖引玉。
问题一：是对商场价值或价格的评价，仍是对其有限价值或价格的评价?
在国有土地上住所房子征收评价中，往往有一些不同于规范房地产容积率的房子。如独门独院的私房，其合法占有土地的面积，就超越规范房地产占有的土地面积。对其补偿价值或价格的评价，在实践操作中的方法纷歧。如在国务院《国有土地上房子征收与补偿法令》(以下简称《法令》)施行前，浙江省是根据《浙江省城市房子拆迁价格评价暂行方法》第12条“被拆迁房子合法占有的土地面积，超越其建筑面积除以规范容积率的，超越部分的土地面积依照《浙江省施行〈中华人民共和国土地管理法〉方法 》第29条规则予以补偿。”杭州市有关部门根据这一规则，对超越部分的土地面积补偿价格作了详细清晰。但在住建部《国有土地上房子征收评价方法》(以下简称《方法》)施行后，对这一规则是否持续履行就产生了不合。
一些人以为，《方法》第11条规则：“被征收房价值是指被征收房子及其占用范围内的土地使用权在正常买卖状况下，由了解状况的买卖两边以公正竞争买卖方法在评价时点自愿进行买卖的金额，但不考虑被征收房子租借、典当、查封等要素的影响。”一起，第14条再次着重：“被征收房子价值评价应当考虑被征收房子的区位、用处、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房子价值的要素。”也便是说，被征收房子的价值，是揭露、公正的商场价值，这一价值包括其占有的土地价值。持不同定见的人士则以为，土地不同于房子，房子有一切权、使用权、收益权、处分权，而土地的一切权属国家一切，土地的占有者只要使用权。所以对超规范房地产容积率的土地不能按商场价进行评价补偿，只能依照《法令》前的方针、规则对其进行评价，如浙江省依照《浙江省施行〈中华人民共和国土地管理法〉方法 》第29条规则予以补偿。还有人尽管认同按商场价对超规范房地产容积率的土地进行评价，但由于土地只要使用权，没有一切权，所以在商场价中应当扣除一切权的价格。
笔者附和第一种观念。由于《法令》施行前的拆迁方针、规则是在必定前史条件下拟定实施的，这些方针、规则在很大程度上未能表现房地产的商场性，与现行的征收法令、评价方法充分表现房地产的商场性要求不相符了。依照《法令》和《方法》规则，超规范房地产容积率的土地补偿价值或价格的评价，应当是对其进行商场价值或价格的评价，而不是依照原有的方针、规则对其进行评价补偿(按曾经方针对其进行评价补偿的规范往往偏低，有些当地其土地的补偿规范不及装饰涂料的补偿规范)，更不应该在商场价值或价格评价中，扣除所谓土地一切权价值或价格。这是由于土地商场价值或价格，是指在正常买卖状况下，由了解状况的买卖两边以公正竞争买卖方法在价值时点
自愿进行买卖的金额，其评价的价值或价格是客观、公正地反映土地商场价值或价格的。而土地商场价值或价格根据现有的法规、方针规则，其自身的界说便是指土地使用权价值或价格，也便是说，不含一切权价值或价格，常说的出让土地商场价值或价格，其全称是出让国有土地使用权商场价值或价格。因而，在土地商场价值或价格中再去扣除所谓一切权的价值或价格，于理、于法根据缺乏。
问题二：应该怎么进行评价?
依照《房地产评价规范》的要求，超规范房地产容积率的土地评价能够选用基准地价批改法、比较 法、成本法等恰当的方法，这些方法的运用对房地产评价师来说，都比较了解。而在详细运用中，影响土地价格的重要要素—— 容积率，怎么挑选，业界有不同的定见。
有定见以为，容积率的批改，应是评价目标实践容积率与可比事例容积率的批改，在不以规范价调整法评价时，这是毫无疑问的。但在以规范价调整法评价时,将评价目标实践容积率与可比事例容积率进行批改，就不当了。这是由于，现在所说的超规范房地产容积率的土地，是指与规范容积率比较评价目标所占土地超出了规范容积率的土地，“超出”是以规范容积率为规范的，也便是说，在这块多出来的土地上，能够缔造规范容积率的房子。所以，在进行超规范房地产容积率的土地评价时，其容积率应是规范容积率。
问题三：在补偿方法上，除钱银补偿外，可否做产权互换?
《法令》第20条规则，被征收人能够挑选钱银补偿，也能够挑选房子产权互换。在大都当地，超规范房地产容积率的土地被征收人只要钱银补偿一种挑选，浙江杭州就沿用了这一方法。由于不少人以为，挑选房子产权互换，仅是对被征收房子的产权互换，也便是以为房产证上记载的房子面积，才是房子产权互换的根据。而国有土地使用证上记载的土地使用权面积，不能作为房子产权互换的根据，将被征收人合法占有的房子与土地切割开来。
这明显与现行法规方针不符。《方法》清晰规则，被征收房子价值是指被征收房子及其占用范围内的土地使用权在正常买卖状况下，由了解状况的买卖两边以公正竞争买卖方法在价值时点自愿进行买卖的金额。也便是说，房地产的价值或价格是房地产权益一致的前提下的价值或价格，其一致的权益是不可切割的。别的，假如只将房子产权证上的房子面积作为房子产权互换的根据，那么是否要对一切被征收房子的价值或价格进行房子和土地的价值或价格切割，然后扣除土地价值或价格而不作为产权互换的根据?这明显有违常理，对超规范房地产容积率的土地的被征收人来说也是不公正的。当然，违法违章建筑在外。