房地产开发企业应纳土地增值税有哪些筹划分析

现在许多开发商在开发临街小区时。往往将部分楼盘修建为商铺住所连体楼(下称"连体楼")，即一层(或许一层和二层)为商铺，商铺以上部分为住所。缔造连体楼的优点是，相同的修建面积和修建本钱，商铺的价格能够卖到住所价格的两倍乃至更多，并且跟着商铺的运用，还能够带来更多的"人气"，促进整个楼盘的出售。
房地产企业在核算连体楼应交纳的土地增值税时，在不违背税法的前提下，挑选对自己最有利的计税计划，然后到达节省土地增值税的意图。依据本身实践，对上述连体楼土地增值税计税计划作扼要的谋划剖析。
根本事例：某房地产开发公司开发商铺住所连体楼一幢，一层二层为商铺，面积1000平方米，商铺以上为一般住所，面积为8000平方米，算计9000平方米。连体楼应分摊的土地本钱为600万元，房子开发本钱为1260万元，期间费用为土地本钱和开发本钱的10%。该项目商铺一层出售单。价8000元/平方米，二层出售单价4000元/平方米，均匀出售单价6000元/平方米，商铺出售收入为600万元。一般住所均匀出售价格为3500元/平方米，方米，出售收入为2800万元。连体楼全体出售收入为3400万元(600 2800)，经营税金及附加187万元(3400x55%)。(以下核算进程保存整数)
计划一：商铺和住所别离核算增值额和增值率住所部分应纳土地增值税：l、住所分摊的土地本钱600×8000÷9000=533万元2、住所分摊的缔造本钱：1260x8000÷9000=1120万元3、分摊的期司费用：(533 1120)×10%=165万元4、加计扣除：(533 1120)x20%=331万元5、经营税金及附加：187×2800÷3400=154万元住所扣除项目算计2303万元(533 1120 165 331 154)
增值份额：(2800-2303)÷2303=22%住所应纳土地增值税=(2800-2303)x30%=149万元商铺部分应纳土地增值税：l、商铺分摊的土地本钱600x1000÷9000=67万元2、商铺分摊的缔造本钱：1260x1000÷9000=140万元3、商铺分摊的期间费用：(67 140)×10%=21万元4、加计扣除：(67 140)×20%=41万元5、经营税金及附加：187x600÷3400=33万元商铺扣除项目算计：302万元(67 140 21 41 33)
增值份额：(600-302)÷302=99%商铺应纳土地增值税：(600-302)x40%-302x5%=104万元算计应交纳土地增值税253万元(149 104)。
计划二：商铺和住所兼并核算增值额和增值率土地增值税总扣除金额2605万元(2303 302)
增值率=(3400-2605)÷2605=31%商铺应纳土地增值税(3400-2605)x1000÷9000×30%=27万元住所应纳土地增值税(3400-2605)x8000÷9000×30%=212万元算计应纳土地增值税239万元可见，计划二比计划一少交纳土地增值税14万元(253-239)。
两种计划比较，计划二能够下降连体楼商铺部分的增值率，然后防止商铺适用40%以上的税率，因而计划二优于计划一。可是，假如一般住所独自核算增值率不超越20%(纳税人缔造出售一般住所。增值率不超越20%的免征增值税)。则需求从头测算计划二是否可行。
计划二的合法性剖析：对连体楼的商住楼的土地增值税问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规则的告诉》(财税[1995]048号)明确要求：对纳税人既建一般规范住所又搞其他房地产开发的，应别离核算增值额。因为税法只明确要求分隔核算增值额，而对怎么核算土地增值税没有具体规则，在实践计税时，就会构成两种核算方法：一种是先按各自面积分隔核算增值额与增值率，再别离确认适用税率核算增值税：另一种是先全体核算增值额和增值率。确认适用税率后，再按面积别离核算增值额，核算土地增值税。
《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规则：土地增值税以纳税人房地产本钱核算的最根本的核算项目或核算目标为单位核算。
因而，计划二土地增值税的核算方法是按"最根本的核算项目或核算目标为单位核算"的规则核算出全体项目增值额后，依据面积对增值额进行分摊，也契合财税[1995]48号"别离核算增值额"的规则，纳税人有权依据本身状况，别离挑选计划-或计划二。