自建行为计税价格有哪些问题和建议

依据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)第五条 、第二十五条规则：单位或许个人自己施工缔造(自建)修建物用于出售时，其所发作的自建行为视同发作应税行为交纳营业税，其交税责任发作时间为出售自建修建物的交税责任发作时间。可是，这儿的自建行为视同出售与用于捐献、资助、职工福利、奖赏、对外出资等视同出售不同，它是有自建修建物出售价格的。那么，这时的自建行为计税价格又应该怎么确认呢?
依据《实施细则》第五条、第二十条规则，交税人发作自建行为无营业额的，按以下次序确认其营业额：
(1)按交税人最近时期发作同类应税行为的平均价格核定。
(2)按其他交税人最近时期发作同类应税行为的平均价格核定。
(3)按自建工程本钱×(1 本钱赢利率)÷(1-营业税税率)公式核定。其本钱赢利率由省、自治区、直辖市税务局确认。
但现在履行起来至少存在三个问题：
一是“交税人最近时期发作同类应税行为的平均价格”和“其他交税人最近时期发作同类应税行为的平均价格”很难确认。一方面，自建修建物与出产其它产品不同，它是一次建成(若干座或栋)，分单元出售的，既使交税人自己有近期出售价格也是出售不动产的价格，无法进行区分;另一方面，修建物因位于的地段不同，土地价格、拆迁费用及规划要求等都全部不同，因而修建本钱距离很大，即便有同行业的平均价格，也无法比照，相差甚远;第三是，在同一城市发作的自建行为也很少。
二是计税本钱包含的内容不是很清晰。一方面依据《实施细则》第七条规则，交税人供给修建业劳务的一起出售自产货品的行为为混合出售行为，应当别离核算应税劳务的营业额和货品的出售额，其应税劳务的营业额交纳营业税，货品出售额不交纳营业税，假如交税人别离核算了出售的自产货品和自建劳务，那么，自建本钱也就不包含运用的自产货品价格了。另一方面，依据《实施细则》第十六条规则，“除本细则第七条规则外，交税人供给修建业劳务(不含装修劳务)的，其营业额应当包含工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包含建造方供给的设备的价款。”
这儿需求留意的是：一般状况下，修建企业承包的修建工程，其本钱和营业额中应该包含构成修建物实体的原材料、设备及其他物资和动力价款等，但按上述规则，修建企业在供给修建业劳务时出售自产货品独自核算的不征收修建营业税，与建造部分结算时也是独自结算，不列入修建劳务本钱和营业额中，再加上不包含建造方供给的设备的价款，其修建营业额中就少了一大块，那么，自建行为这两部分本钱包含不包含呢?答案是应该包含，但没有清晰的法律依据。
三是《实施细则》第二十条尽管规则自建行为的本钱赢利率由省、自治区、直辖市税务局确认，但现在大都都没有清晰，只要《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》(国税发[2009]31号)第七条规则，企业将开发产品用于捐献、资助、职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其他企事业单位和个人的非钱银性财物等行为，应视同出售，按开发产品的本钱赢利率确认时，其本钱赢利率不得低于15%，详细自建行为的本钱赢利率也没有清晰。
因而，到现在为止，自建行为计税价格的确认方法还没有真实清晰到位。
鉴于此，笔者提出以下主张：
1.自建行为的本钱应该包含构成修建物实体的全部设备价款，包含克己设备和外购设备。
2.清晰自建行为和非自建行为的本钱赢利率，并清晰当自建产品的实践本钱赢利率超越两者“法定”赢利水平常的详细分配方法，以避免人为调理自建行为计税价格状况。
3.在计税价格的确认方法上，除《实施细则》规则的方法外，还应该运用本钱费用分配法。
由于，依据《实施细则》第二十五条规则，交税人发作自建行为其交税责任发作时间为出售自建修建物的交税责任发作时间。可是，在实践运营过程中，出售自建修建物的价格现已确认，仅仅分不清自建行为的价格是多少，在这种状况下，确认其自建行为的计税价格就应该依据自建和开发运营两个环节的本钱费用确认。其公式为：
自建行为计税价格=自建修建物出售收入×自建行为本钱费用÷(自建行为本钱费用 开发运营费用)
依照《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》(国税发[2009]31号)第二十七条规则，自建行为本钱费用应该包含修建安装工程费、基础设备建造费和公共配套设备费等;开发运营费用包含土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、开发直接费等。
例如：某房产开发公司出售自建高楼一栋，获得收入3900万元，该高楼自行修建安装工程费1700万元，开发运营费用1300万元，其自建行为的计税价格为：
3900×1700÷(1700 1300)=2210(万元)
总归，自建行为计税价格及与之相关的本钱费用构成问题，应予赶快清晰，以削减履行中的误差。