租房合同没到期但需要提前卖房应该怎么处理

法令咨询：
您好！    我的房子租赁给乙方开幼儿园，在2009年所签合同的基础上，2011年3月份又续签了一份3年的合同，应该是2014年7月份到期。可是我急需用钱，需求把这套房子卖出。这种情况下，应该补偿乙方丢失多少？下面是两份合同文本：
附录1：806栋19中门房子租赁续签合同
准则：照料老联系，两边都让一点，各退一步。
1、 甲乙两边续签3年合同，每月1500元，一年一交。即从2011年7月31日起，到2014年7月30日止。
2、这期间，乙方代为担任一次彻底修理下水管道，所发作费用计肆仟伍佰元由乙方垫支，甲方担任承当此项费用，交下一年房费中扣除。物业费和采暖费
甲方担任，由乙方代缴之后从房费中扣除所交纳数额并把详细交款数据发短信或许电子邮件，详细告诉甲方。
3、 每年的7月15日由乙方把本年度房款打到指定的银行卡内。可是乙方的装饰费用开门筑路费用不由甲方担任。
4、 房子租期到期之前一个月，两边洽谈是否续签租约。从2011年1月31日到7月30日尽管没有续签合同，可是甲方默认了乙方所付金额每月1100元。
签署人：甲方：             乙方：
2011年3月21日续签
附录2:2009年所签定合同的有关文本如下：
3. 甲方的权力与职责：
3. 1 甲方应确保上述房子权属清楚清楚，若发作与甲方有关的产权胶葛与债权债务等，概由甲方担任处理，因而给乙方形成的丢失，甲方担任补偿；
3. 2 在房子租赁期内，甲方应确保上述房子契合租赁房子条件和日常运用要求；
3．3甲方担任对房子及其隶属设备的定时查看并承当正常的房子修理费用，因甲方延误房子修理而使乙方或第三人遭受丢失的，甲方担任补偿：
3．4如因特别原因回收房子，有必要提早15天，书面告诉乙方免除合同，并返还乙方预交租金，一起补偿乙方丢失：
3．5在租赁合同期满时，甲方检验房子后，将将房子租赁抵押金返还给乙方。
4．乙方的权力与职责
4．1乙方应如期交纳房子租金和应承当的房子费用：
4．2乙方不得私行改变房子结构及用处，乙方如需求改装设备及对房子进行再装饰，须经甲方书面赞同，但不得损坏原有建筑结构：如因乙方原因，形成
屋损坏，乙方有必要担任修正并补偿丢失；
4．3乙方未经甲方赞同，不得私行将租赁房子的悉数或部分出借、转租或以其它变相办法由别人运用房子；
4．4乙方确保合法运用该房子，不得运用此房子进行非法活动或打乱邻居正常日子：
4．5乙方有职责保护房子的正常运用，一起帮忙甲方对房子的正常查看与修理；
4．6乙方在租赁期满时结清应承当的房子的相关费用，并将房子交还给甲方。
5．租赁期间确需改变或免除租赁协议的，两边当事人应提早20天洽谈，另行缔结合同或免除合同。
6．租赁期间上述房子如遇国家征用、拆迁，本合同自行停止。有关事宜两边洽谈处理。
7．如因不可抗力的原因而使租赁房子及其隶属设备损坏的，两边不承当职责。
8.上述房子在租赁期内按国家有关规则所需交纳的税费，由两边按规则各自承当。
9．违约职责：
9．1甲乙两边如违背合同约好，要承当违约职责，并补偿另一方因而形成的经济丢失：
9．2乙方违约，甲方有权免除租赁合同，收同房子，扣除租赁抵押金，并要求乙方承当职责，补偿丢失：
9．3 甲方违约，乙方有权免除租赁合同，一起向甲方追同预交租金，许要求甲方承当职责，补偿丢失。
10．处理争议办法：
本合同在实行期间发作争议，两边应洽谈，洽谈不成，可向房地产裁定安排提请裁定或向人民法院提申述讼。
您看我怎样做才合法又合理呢？
听讼网律师答复：
依照法令规则，生意不破租赁，即使你将房子出售，承租人依然能够持续运用该房子直到房子租赁期满。更何况你是房子一切权人，你有出售房子的权力，不受房子租赁情况的约束，你也不需求因而承当任何违约职责。那么依据你描绘的情况，对你提出的问题分贝回答如下：
1，关于生意不破租赁的准则。依照法令规则，生意不破租赁是咱们实行租赁合一起的一项准则，其含义，在租赁联系存续期间，也便是在租赁合同有用期内，租赁人有权随时处置租赁物，但这对租赁联系不发作任何影响，也便是说，即使租赁人将租赁物出售，但承租人依然能够持续运用该租赁物直到合同期限届满，而买受人不能以其已成为租赁物的一切人为由否定原租赁联系的存在并要求承租人返还租赁物，应当承受本来租赁人的相关租赁权力和职责。所以你提出的问题其实并不是什么问题，你现在彻底有权将房子直接出售，并奉告买受人和承租人即可，你的承租人依然能够持续承租该房子到合同期满，并不会由于你出售房子受到影响。
不过这儿需求阐明的是，承租人对租赁的房子，在同等条件下是有优先购买权的，也便是假设他和购买房子的人都能承受你的报价的话，那么承租人有优先权。假设不是同等条件，承租人就没有这个优先权了。
2，关于你现在怎么办的问题。
你现在该做的作业主要有两个方面，榜首便是关于你承租人这方面的作业，第二便是关于你将来买受人这边的作业。
1，先说承租人的作业。你有权出售房子，这是你作为一切权的法定权力，所以你现在只需奉告你承租人房子要出售，假设承租人在同等条件下要购买，那么你卖给承租人即可。假设你的承租人不购买，那么你只需求奉告承租人房子出售的现实即可，你彻底能够不免除这份合同，奉告其持续寓居，这样你就底子不存在违约的问题，也不违法。这个我想你应该能理解吧？简单说，你告诉承租人持续住，只不过今后房主变了罢了。假设承租人承受那么你就没问题了，假设承租人不承受，他提出免除，那么便是他违约，你追查他违约职责即可。
2，再说买受人。关于买受人而言，你对这个房子现在正在租赁的情况，是应当尽到奉告职责的。房子转让后，你能够和你的买受人洽谈，要求把转让后这部分租金由你再支交给买受人，你的买受人来做租赁人即可，由于究竟承租人的租金你现已收取了一部分了。剩下合同期内，还没有收取的，由承租人再向你的买受人付出即可。这样你对哪一方来说都不存在违约的问题，也全都是合法的。
3，关于你的违约职责的问题。假设你依照上述办法来处理，也便是既要出售房子，也不提出免除租赁合同，那么你就不会构成违约，天然也就不存在违约职责了。但假设你自动提出免除租赁合同，那么你肯定是要承当违约职责的。一般情况下，违约职责一般表现为两种办法，一种是依照合同约好向对方付出违约金，另一种是补偿对方因而形成的直接经济丢失。违约金和直接经济丢失只能建议一项，不能一起要求双份补偿。那么关于违约金来说，数额应当以合同约好的数字为准。依照法令规则，违约金数额不得超越合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约好的数额过高的，能够要求恰当削减。假设合同没有约好违约金数额的，对方只能建议补偿因而形成的直接经济丢失。关于直接经济丢失来说，这个丢失的项目和数额，是需求由对方来举证的。依据谁建议谁举证准则，假设由于你提早免除合同，对方确有直接经济丢失，且能够证明因而遭受的直接经济丢失的项目和数额的，那么你应当补偿。假设无法证明或许底子没有直接经济丢失，那么你能够不补偿。你的两份合同我都看过了，没有关于违约金数额的详细约好，只约好了合同免除需求提早15日告诉和补偿丢失。这样的情况下，对方就不能要求你付出违约金了，只能要求你补偿直接经济丢失。当然，合同提早免除的，剩下还没有运用的租金和押金肯定是要交还的，此外你再补偿对方因而形成的直接经济丢失即可。总归，一旦你提出免除，构成违约。你需求交还对方剩下租金、押金，并要求对方证明自己的直接经济丢失，有依据证明的你应当补偿，没有依据证明的或许显着是无理要求的，你能够直接回绝，只交还押金和剩下租金即可。
4，关于本案的总结定见。你现在只需安心寻觅你的买受人即可，承租人你现在彻底能够不做任何处理，持续让他租着就行了。等你确认了买受人，直接奉告承租人房子现已出售，生意不破租赁即可。这样你底子就不构成违约，更不需求承当违约职责、补偿对方丢失了。当然一起应当奉告买受人，并将剩下期限的租金转交给买受人。假设你有必要提出免除的，那么你应当交还给对方剩下租金、押金，并补偿对方有依据证明的直接经济丢失即可。不过你也能够不补偿，等着承租人去法院申述你，到时候你凭法院判定补偿，数额也便是上面回答的那么多，所以这个自动权彻底在你，你底子不需求忧虑。
至于你说到的，买方嫌租金少不愿卖、还需求承当取暖物业费的问题，这却是需求考虑的。假设买方不愿意买或许不愿意做租赁人，承受你这个租赁人的职责的话，那么你倒不如将合同免除去。我给你算一笔账吧，假设你的买受人承受持续租赁这个条件，那么你除了出售房子，还需求需求把剩下的租金和押金都转支交给你的买受人。但你和承租人免除合同，也是需求交还承租人剩下租金和押金的，从这个视点来说，其实开销的数额对你来说是相同的。这两种办法仅有的不同便是，你免除合同需求补偿承租人直接经济丢失。关于这个丢失，你们两边彻底能够洽谈一个数额，能承受就最好，我们签定一个免除协议，清晰约好即可。但假设对方不承受洽谈的，那横竖直接经济丢失承租人是需求举证的，你大能够暂时不答理，让他去法院申述，等法院判定下来后再补偿，到时候至少都是2年后了，所以你彻底能够直接免除，交还租金和押金即可，关于他的丢失，有没有还不好说呢，你的补偿职责天然能够放一放。所以这样比较，从长远看来，仍是免除更合算，直接要求其腾房，你做出一个活跃洽谈的姿势即可，假设对方不承受，那就强行免除，等他去申述好了。时刻拖久了是什么样，谁也不知道。你彻底是优势方。
相关法令知识：
房子租赁是房地产生意行为的一种，租赁人与承租人有必要签定书面租赁合同。居处租赁合同中依照租赁房子一切权的不同，可分为公房租赁合同、私房租赁合同和公房转租合同。现在公房租赁合同的特色一般具有不约好固定时限的租期，租金规范由政府一致规则；而私房租赁合同的内容则是在契合法令规则的条件下，由两边洽谈确认。必备条款1、当事人名字或称号及居处。当事人指租赁人和承租人。法令对租赁人的要求是其有必要是房地产的合法产权人；关于承租人各地有不同要求，一般来讲，假设是当地居民，须持有自己身份证，假设是外来居民，须持有自己身份证及公安部分发的暂住证；企业事业单位须持有《营业执照》；非企事业单位的其他安排如机关、集体、部队等须有县以上民政部分赞同建立的有用证件。房地产租赁当事人有必要契合上述资历约束，才干签定租赁合同。2、标的物，即租赁的房子。在合同中须写明房子所在位置即地址、面积、规模、装饰及设备情况。对承租人而言，租房的意图是运用房子的运用价值或是用于寓居或是用于商业意图，因而房子处于适用的情况是对房子的最根本要求之一，所以签定合一起有必要阐明房产交给运用时的根本情况，这是一旦房子不契合运用要求而发作胶葛时区别两边职责的条件。不但如此，一旦房子在租期内的毁损或第三人危害致使阻碍了承租人依约运用房子时，租赁人还有职责补葺房子，这些补救措施的规范一般应为合同中定明的房子情况。3、租赁用处。即承租人租赁房子的意图。租赁用处一旦定明，则承租人不得私行改变用处，特别不得用房子从事非法活动。一起，清晰了房子的运用用处后，只需承租人依约用房，则正常规模内呈现的房子磨损，租赁人不得要求补偿。由于租赁用处不同，房子的租赁价格也会不同，所以，租赁用处关于两边当事人来说，也是有必要定清写明的问题。4、租赁期限。写清租赁期限的含义是：（1）期限届满，承租人有职责将原房子交还租赁人；（2）假设租赁人提早回收居处的，应当有"有必要回收"的理由，而且征得承租人的赞同，补偿承租人的丢失，做好承租人居处安置作业；（3）因生意、赠与或承继而发作房子一切权搬运的，如原租赁合同未到期，则原合同对承租人与新房主持续有用；（4）承租人为一人时，如其在租期内逝世，一起寓居人能够要求合同持续实行，处理更名手续。5、租金及交给办法。私有房子租赁，由租赁两边依照房子所在地城市人民政府规则的私有房子租金规范，洽谈议定；没有规则租金规范的，由租赁两边依据公平合理的准则，参照房子所在地租金的实际水平洽谈议定，不得恣意举高。租金的交给办法，即租金是按月、按季仍是按年付出，交给的详细日期也应在合同中清晰。6、补葺职责。补葺房子是租赁人的一项职责，指的是租赁人在整个租赁期间对房子有进行必要补葺的职责。所谓必要即指：房子有必要使承租人能够依两边约好运用并收益。补葺的规模包含：房子本身及其隶属设备，以及其他归于租赁人补葺规模的设备。共有房子的补葺应由房子共有人一起担任，合理分管补葺费用，不得互相推诿。承租人应帮忙租赁人查看、补葺所承租的房子。租赁人的确无力补葺的，可与承租人洽谈，由承租人垫款补葺；租赁人如不在本市或延迟不修的，经所在地房管部分勘测，确需补葺的，可由承租人代修。修房的垫款和代修的费用，能够抵扣房子租金或由租赁人分期归还。7、改变与免除合同的条件。我国法令清晰规则了房子租赁合同的改变与免除的法定条件。有下列景象之一的，房子租赁当事人能够改变或许免除租赁合同：（1）契合法令规则或许合同约好能够改变或免除合同条款的；（2）因不可抗力致使合同不能持续实行的；（3）当事人洽谈一致的。8、转租的约好；9、违约职责。什么情况下租赁人有权单方面免除合同？在租赁期限内，承租人有下列行为，租赁人有权免除合同，回收房子：（1）承租人私行将承租的房子转租、转让或转借；（2）承租人运用承租的房子进行非法活动，危害公共利益；（3）承租人累计六个月不交租金的。要续租怎么办？租赁期满，租赁合同停止，承租人需求持续租赁的，应当在租赁期限届满前3个月提出并经租赁人赞同，从头签定租赁合同。关于押金房客一般不会像对待自己的产业相同保护那些租来的东西。所以，押金便是对租房人的一种限制。押金的金额一般是两个月的租费，这是由于：(1)假设租房者付不起一个月的租金，房东能够从押金中抽出这个数额的钱。(2)假设在租赁到期时，有任何严重的破损发作，房东能够运用剩下的押金作补偿.为避免到退房时两边对房子的原始情况有不合,租房者应该在租约签定之前做好预防措施。应该好好看看整个房间，查看任何可能有问题的当地。以下是一些有必要细心观察的当地：*门锁：它们是否易于敞开？房东是否在上一个房客搬走后更换了门锁？*烟雾报警器：房间里有没有？是否作业正常？*墙面：有没有记号、凹痕、划痕、裂缝等等等？*管道：有没有生锈？*缝隙：厨房的水槽底下、前门的边上、天花板、以及整个澡堂，查看这些当地是否漏水。*瓷砖：有没有掉落？形状有没有受损？*门：油漆是否均匀？有没有记号、凹痕、划痕、裂缝等等等？*地毯：是否褪色？有没有污点？*涂料：是否滑润？有没有脱落？任安在将来会带来问题的当地都应该被记录下来。最佳办法是把这些当地都拍下来，并对一切的相片进行描绘，然后房东和房客别离在记录上签名并标明日期。在签定租约前，应该要求房东写下他是否交还押金的各种条件,以确保在租赁合同中没有答应房东以任何迷糊理由抽取必定押金的条款。