土地增值税清算流程是怎样的

房地产开发商在获得土地的时分，可以开端着手缔造房子，在缔造房子的过程中需求记载相关的费用以便在房子建成的时分核算税费时进行扣减。这些税费中土地增值税是其间重要的组成，那么土地增值税清算流程是怎样的?下面由听讼网小编为读者进行回答。
土地增值税清算流程
依据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的告诉》(国税函〔2010〕220号)第一条规则：“关于土地增值税清算时收入承认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房出售发票的，依照发票所载金额承认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以买卖两边签定的出售合同所载的售房金额及其他收益承认收入。出售合同所载商品房面积与有关部门实践丈量面积不一致，在清算前已发作补、退房款的，应在核算土地增值税时予以调整。”
依据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列景象之一的，免征土地增值税：(一)纳税人缔造一般规范住所出售，增值额未超越扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超越扣除项目金额20%的，应就其悉数增值额按规则计税。
所以应该区别一般住所、非一般住所和商铺的出售收入。
第二步：获得土地运用权所付出金额的分配
土地本钱按“占地面积法”分摊：某期项目应分摊的土地本钱扣除项目金额=土地本钱扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积
分配美化占地面积=某期修建占地面积份额×路途及美化面积
某期修建占地面积份额=某期修建占地面积/总修建占地面积
分配后的某期占地面积=某期修建占地面积 分配的美化路途占地面积
第三步：房地产开发本钱的分配
1、分期开发的，假如各期竣工状况不同，应按修建面积法对各期开发本钱进行分摊
除土地本钱以外的其他开发本钱按“修建面积法”分摊：某期项目应分摊的混合本钱扣除项目金额=混合本钱扣除项目总金额×某期项目修建面积/总修建面积
2、在同一期开发本钱中，应按层高系数法对不同类型的房子进行开发本钱的分配
⑴核算层高系数
选取一般规范住所层高(住所层高2.8米)为基数，层高系数设定为1;非一般规范住所、商铺层高均高于住所层高，其层高与住所层高之比，得出其层高系数，即：
非一般层高系数=非一般住所层高÷住所层高=2.8÷2.8=1
商铺层高系数=商铺层高÷住所层高=4÷2.8=1.4286
⑵核算层高系数面积
一般住所层高系数面积
①总层高系数面积=一般住所修建面积=10175.40㎡，
②已售层高系数面积=一般住所已售修建面积=9648.10㎡;
非一般住所层高系数面积
①总层高系数面积=∑(非一般住所层高系数×非一般住所面积)=1×1633.68㎡=1633.68㎡，
②已售层高系数面积=∑(非一般住所层高系数×已售非一般住所面积)=1×1633.68㎡=1633.68㎡;
商铺总层高系数面积
①总层高系数面积=∑(商铺层高系数×商铺面积)=1.4286×1219.77㎡=1742.56㎡，
②已售层高系数面积=∑(商铺层高系数×已售商铺面积)=1.4286×55.40 ㎡=79.14㎡。
已售总层高系数面积=9648.10㎡ 1633.68㎡ 79.14㎡=11360.92㎡。
第四步：开发费用的分配
依据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的告诉》(国税函[2010]220号)第三条第(二)项“财务费用中的利息支出，凡可以按转让房地产项目核算分摊并供给金融机构证明，答应据实扣除，但最高不能超越按商业银行同类同期借款利率核算的金额。其他房地产开发费用按“获得土地运用权所付出的金额”与“房地产开发本钱”金额之和的5%以内核算扣除;
即开发费用=利息 (购地款 开发本钱)×5%
凡不能按转让房地产项目核算分摊利息支出或不能供给金融机构证明的，房地产开发费用在按“获得土地运用权所付出的金额”与“房地产开发本钱”金额之和的10%以内核算扣除。”
即开发费用=(购地款 开发本钱)×10%
核算出开发费用后也依照层高系数法对已售的不同类型的房子进行分摊。
第五步：与转让房地产有关的税金的分配
房地产企业在转让房产时交纳的印花税因列入管理费用中，故不答应独自再进行扣除。答应扣除的只要营业税、城市保护缔造税、教育费附加。当地教育费附加能否在此项扣除，详细要看当地税务机关的规则。
核定答应扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比准则进行分配。如：
①一般住所已售部分应分摊=答应扣除的税金总额×一般住所收入/总收入
②非一般住所已售部分应分摊=答应扣除的税金总额×非一般住所收入/总收入
③商用房已售部分应分摊=答应扣除的税金总额×商铺收入/总收入
第六步：财政部规则的加计20%扣除数的分配
依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)第七条第(六)项规则，对从事房地产开发的纳税人可按获得土地运用权所付出金额与房地产开发本钱之和，加计20%的扣除。
即加计扣除数=(土地款 开发本钱)×20%
核算出加计扣除数后也依照层高系数法对已售的不同类型的房子进行分摊。
第七步：汇总不同类型房子的扣除项目金额
①一般住所扣除项目金额=获得土地运用权所付出金额 房地产开发本钱 房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 财政部规则的加计扣除
②非一般住所扣除项目金额=获得土地运用权所付出金额 房地产开发本钱 房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 财政部规则的加计扣除
③商用房扣除项目金额=获得土地运用权所付出金额 房地产开发本钱 房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 财政部规则的加计扣除
第八步：核算不同类型房子的增值额
①一般住所增值额=一般住所出售收入-一般住所扣除金额
②非一般住所增值额=非一般住所出售收入-非一般住所扣除金额
③商铺增值额=商铺出售收入-商铺扣除金额
第九步：核算不同类型房子的增值率
①一般住所增值率=一般住所增值额/一般住所扣除金额
②非一般住所增值率=非一般住所增值额/非一般住所扣除金额
③商铺住所增值率=商铺增值额/商铺扣除金额
第十步：查找土地增值税税率
土地增值税四级超率累进税率表增值额与扣除金额的比率税率%速算扣除数%
不超越50%的部分30%0
超越50%至100%的部分40%5%
超越100%至200%的部分50%
超越200%的部分605%
依据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列景象之一的，免征土地增值税：(一)纳税人缔造一般规范住所出售，增值额未超越扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超越扣除项目金额20%的，应就其悉数增值额按规则计税。
第十一步：核算土地增值税
土地增值税税额=增值额×运用税率-扣除金额×速算扣除数。
上述便是小编对“土地增值税清算流程”问题进行的回答，依据相关法令法规的规则，土地增值税清算流程包含获得土地运用权所付出金额的分配、房地产开发本钱的分配、开发费用的分配等的过程。假如读者需求法令方面的协助，欢迎到听讼网进行法令咨询。