关于农村房屋买卖合法性的法律依据

《物权法》草案第十五章规则了宅基地运用权，从草案规则可看出，草案答应乡村房子出售。该草案第272条：缔造在宅基地上的住所所有权转让的，宅基地运用权一起转让。第273条：缔造在宅基地上的住所所有权典当的，在完成该典当权时，宅基地运用权一起转让。由此可见，草案对房子所有权与宅基地运用权的联系采用地随房走。
土地办理法规则的土地的运用权不得用于非农缔造其立法原意旨在保持农业用地的数量，确保农人的生计之本和粮食供应，而宅基地原本便是缔造用地，其主体改变不会导致农业用地的削减，故该条不适用于宅基地，作为确定乡村的住所出售给城市居民的房子生意合同无效的根据也违背立法原意。
因为宅基地一旦划拨给乡民运用，团体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权力。当乡民出售房子时，仅仅是宅基地的运用权人换了别的的主体，乡民并不能经过出售房子而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售修建物的利益。
国家对犁地的维护是采纳严厉的方针，而宅基地与犁地性质不同，经过合法报批，宅基地上已缔造了修建物或附着物，一般不会再康复到犁地性质，答应乡村乡民出售房子与国家对犁地的维护方针并无冲突。
宅基地运用证书是当区域、县(自治县)、或市人民政府土地办理部分颁布的，只要当区域、县(自治县)、或市人民政府土地办理部分对宅基地运用证书的涂抹才是有用的。别人涂抹宅基地运用证书是违法的，并且，有或许构成犯罪。
当然，最好能让当区域、县(自治县)、或市人民政府土地办理部分在原宅基地运用证书上改成你的姓名或许给你颁布新的宅基地运用证书;假如不能，不用强求。因为从挂号准则的设定意图来看，挂号的效果在于公示，即世人周知该权力的存在。挂号是房子所有权的变化宣示，而非房子生意合同，不是房子生意合同所构成的法令联系有必要要件，没有处理过户挂号并不影响房子生意合同的效能。
2. 假如你计划在购买乡村房子今后进行翻建，你只能在原修建宅基地占地面积规模内翻建，不能扩建到邻近犁地面积规模。假如扩建需求占用犁地、地步面积，则需经过相关部分批阅，假如未经批阅就添加修建占地面积，则添加的部分便是不合法修建。
乡村房子的所有权人能够用来证明自己对房子享有所有权的证书一般是当区域、县(自治县)、或市人民政府土地办理部分颁布的宅基地运用证书。这个证书只能证明被该证书记载的人享有宅基地的运用权。从另一个视点看，也不存在将房子建立在其别人享有运用权的宅基地之上的或许性，所以，这个证书一起也能证明被该证书记载的人享有宅基地之上的房子所有权。
有些计划购买乡村房子的城市居民十分关心自己买了乡村房子后能否获得产权证，认为不能获得产权证购买乡村房子便是不合法的。
乡村房子是没有产权证的。即便购买城市房子，没有产权证也不表明就不享有对房子的所有权。根据《合同法》和《民法通则》，有生意合同、付款手续和房子交代手续就足以证明买方对所购房子的所有权，所以，购买人能否获得产权证或宅基地运用证书并不重要。
实践中房子生意胶葛时有发生。房子生意胶葛涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开生意合同的有用性问题。那么，终究哪些房子生意合同属无效合同呢?归纳起来，首要有以下几种：
1、房地产别离出卖，合同无效。
因为房子是修建在土地上的，为土地的附着物，具有不行别离性，因而，房子的所有权经过生意而转让时，该房子占用规模内的土地运用权也有必要一起转让或随房子搬运。假如出卖人将房产和土地运用权别离卖与不同的买受人，或许出卖房子时只转让房子所有权而不一起转让土地运用权，买受人能够提出这种生意合同无效。
2、产权主体有问题，合同无效。
出卖房子的主体有必要是该房子的所有权人。非所有权人出卖别人房子的，其生意行为一般无效 .房子的产权为数人共有的，有必要征得共有人赞同才干出卖。出卖共有房子时，须提交共有人赞同的证明书。部分共有人未获得其他共有人赞同，私行出卖共有房子的，其生意行为一般确定无效 .
3、侵略优先购买权，合同无效。
房子所有人出卖共有房子时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房子所有人出卖租借房子的，应当在出卖之前的合理期限内告诉承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力。 房子所有人出卖房子时侵略共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人能够恳求法院宣告该房子生意无效。
4、不合法转让，合同无效。首要包含转让(含生意)下列房地产：①司法机关和行政机关依法裁决、决议查封或许以其他方式约束房地产权力的;②依法回收土地运用权的;③权属有争议的;④法令、行政法规规则制止转让的其他景象。
《国务院办公厅关于加强土地转让办理制止炒卖土地的告诉》(以下简称国办发〔1999〕39号)，但该告诉是针对其时一些乡村区域存在用地次序紊乱、不合法转让土地运用权等问题，特别是呈现了以开发“果园”、“庄园”为名炒卖土地、不合法集资的状况，所作出的方针性规则，该告诉的意图在于加强对农人团体土地的转让办理，制止不合法占用农人团体土地进行房地产开发。李某购买相某的乡村私房用于个人寓居，并非炒卖获取不合法利益，且该告诉不属于行政法规的表现方式。 新近发布的《物权法草案》第一百六十二条第一款规则：“宅基地运用权人经本团体赞同，能够将缔造的住所转让给本团体内契合宅基地运用权分配条件的农户;住所转让时，宅基地运用权同时转让。制止城镇居民在乡村置办宅基地。”