如何填制房地产企业纳税申报表的示例

房地产企业由于其职业特别性，国家专为其出台了特别的职业企业所得税方针，但惋惜是作为承装所得税方针落地的容器——企业所得税交税申报表却一向未能为该职业量身打造，固定程式的申报表和特性张扬的地产税政之间许多碰击，导致很多地产管帐忘表兴叹、无从下手。笔者对地产职业企业所得税的交税申报进行了总结，期望对广阔地产财政朋友在申报表填写实操上有所裨益。
一、填写全体思路
地产职业交税申报形似杂乱，但事实上只需实务操作中掌握填写准则、理清填写思路，即可化繁为简。该填写思路能够归纳为二十二个字：“预缴两步骤、汇缴三步骤。未竣工年度调整，竣工年度转回。”现将详细实操胪陈如下：
二、填写胪陈
(一)未竣工年度
1、预缴申报(调增估计毛利，调减预交税金)
依据《国家税务总局<关于发布中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴交税申报表>等报表的布告》(国家税务总局布告2011年第64号)的规矩，从本年第1季度开端，交税人的季度申报将辞旧迎新。与曾经旧表比较，该表未发作本质性改变，主要是将《国家税务总局关于填写企业所得税月(季)度预缴交税申报表有关问题的告诉》(国税函[2008]635号)等文件的规矩细化为申报表的行次，全体显得更紧扣方针，科学合理。但美中不足之处，新表仍然未考虑地产职业的特性化问题，因而，季度申报表的填表作业仍然需求变通处理。<关于发布中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴交税申报表>
2、年度汇算清缴(调增估计毛利、调减预交税金、调整三项费用扣除基数)
地产职业在汇算清缴时，有三处不同于一般职业的申报表特别处理，分别为：毛利调整;预缴经营税及附加和预缴土增税调整;事务招待费和广宣费的扣除。因而，地产职业除了需遵从一般职业的申报表填写规矩，还需进行三步共同调整。现分述如下：
第一步：估计毛利额的调整
地产企业在未竣工年度收到的预售款，管帐处理为：
借： 银行存款
贷：预收账款
依据《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》(国税发[2009]31号)的规矩，出售未竣工开发产品获得的收入，应先按估计计税毛利率分季(或月)核算出估计毛利额，计入当期应交税所得额。该估计毛利额填写于交税申报表附表三第52行“五、房地产企业预售收入核算的估计赢利”第3列进行交税调增。
第二步：预缴税金的调整
地产企业在未竣工年度预缴的经营税金及附加和预缴的土地增值税，管帐处理为：
借：应交税金——应交经营税及附加、土地增值税(预交)
贷：银行存款
也有单个企业管帐处理为：
借：长时间待摊费用等
贷：应交税金——应交经营税及附加、土地增值税(预交)
借：应交税金——应交经营税及附加、土地增值税(预交)
贷：银行存款
上述预交税金未进入管帐损益科目核算，但企业所得税前答应扣除，因而，该预交税金应做交税调减处理。在详细申报表填写上，有以下几种处理方法，在当地税务局未做清晰的省份，交税人能够自行挑选一种合适的方法。
(1)北京形式
调减在附表三第19行进行，即填入附表三《交税调整项目明细表》第19行“其他”栏第4列“调减金额”。
(2)天津形式
调减在附表三第52行进行，行将“房地产企业出售未竣工开发产品获得的收入×适用计税毛利率-房地产企业出售未竣工开发产品交纳的经营税金及附加”，填入《中华人民共和国企业所得税年度交税申报表(A类)》附表三《交税调整项目明细表》第52行第3列“调增金额”。
(3)大连形式
调减在主表第3行“经营税金及附加”中进行，即直接将预交的税金(经营税金及附加、土地增值税)填入该行。
第三步：三项费用扣除基数调整
新31号文较之老31号文最重要的理念改变为，新31号文摒弃了预售收入的概念，规矩但凡经过正式签定《房地产出售合同》或《房地产预售合同》所获得的收入，应确以为出售收入的完结。因而在未竣工年度，由于地产企业现已承认收入，其发作的三项费用答应税前扣除。但由于现有的交税申报表不支持，需求地产企业做变通处理。现有几种变通形式：
(1)北京形式
企业获得的出售未竣工开发产品收入额，年度汇算清缴申报时填写在《企业所得税年度交税申报表》(A类)第1行“经营收入”栏和附表一(1)《收入明细表》第4行“出售货品”栏及附表三《交税调整项目明细表》第19行“其他”栏第4列“调减金额”。
(2)沈阳形式
对契合条件的预售收入暂填入年报附表一(1)第十六行“其他视同出售收入”行，完结计提事务招待费、广告费;一起对应的本钱暂填入年报附表二(1)第十五行“其他视同出售本钱”行。
(3)青岛形式
当年度获得的预售收入依照规矩的计税毛利率核算得到的估计赢利填入附表三第52行第3列。管帐承认的预售款作为核算根底核算出的当年能够扣除的事务招待费和广宣费填列在附表三第40行第4列并特别注明“预售金钱核算扣除金额”。
(4)大连形式
“出售未竣工开发产品获得的收入”计入年度交税申报表附表八《广告费和事务宣传费跨年度交税调整表》第4行“本年核算广告费和事务宣传费扣除限额的出售(经营)收入”。
(二)竣工年度
1、季度预缴(调减估计毛利、调增预交税金)
2、汇算清缴(调减估计毛利、调增预交税金、调整三项费用扣除基数)
在竣工年度，管帐大将预收房款确以为收入，一起结转本钱。在企业所得税上，企业应结算其计税本钱并核算此前出售收入的实践毛利额，一起将其实践毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额，计入当年度应交税所得额。地产职业仍然能够经过三步骤整完结其特性申报，该三步本质均为未竣工年度调整数据的转回。
第一步：估计毛利额的调整
在竣工年度，企业管帐处理：
借：预收账款
贷：主营事务收入
借：主营事务本钱
贷：存货
在企业所得税交税申报上，企业应将曾经年度调增的估计毛利额转回，行将未竣工年度在附表三《交税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入核算的估计赢利”第3列填写的“调增金额”，作为“调减金额”填写在附表三《交税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入核算的估计赢利”第4列。
第二步：预缴税金的调整
在竣工年度，企业对预交税金的管帐处理为：
借：主营事务税金及附加
贷：应交税金
或许为：
借：主营事务税金及附加
贷：长时间待摊费用/递延所得税财物
在竣工年度，上述预交税金已计入管帐损益科目核算，由于为竣工年度，该预交税金现已在所得税前扣除，因而，应对该预交税金应做交税调增处理，以防止重复扣除。在详细申报表填写上，有以下几种处理方法：
(1)北京形式
调增在附表三第19行进行，行将未竣工年度结转出售收入部分的出售未竣工开发产品交纳的经营税金及附加、土地增值税，作为本年“调增金额”填入附表三《交税调整项目明细表》第19行“其他”栏第3列。
(2)天津形式
调增在附表三第52行进行。行将“开发产品竣工后当年结转出售收入部分的未竣工开发产品获得的收入×适用计税毛利率-当年结转出售收入部分的出售未竣工开发产品交纳的经营税金及附加”，填入《中华人民共和国企业所得税年度交税申报表(A类)》附表三《交税调整项目明细表》第52行第4列“调减金额”。
(3)大连形式
调增在主表第3行“经营税金及附加”中进行，行将当年结转出售收入部分的出售未竣工开发产品交纳的经营税金及附加、土地增值税从该行中扣减。
第三步：三项费用扣除基数的调整
由于未竣工年度的预售收入现已作为三项费用扣除基数，而竣工年度管帐上均已将承认收入，为了防止重复将收入作为三项费用扣除基数，需求将未竣工年度进行的调整在本年度转回。
(1)北京形式
在未竣工年度，企业获得的出售未竣工开发产品收入额，年度汇算清缴申报时填写在《企业所得税年度交税申报表》(A类)第1行“经营收入”栏和附表一(1)《收入明细表》第4行“出售货品”栏及附表三《交税调整项目明细表》第19行“其他”栏第4列“调减金额”。竣工年度，上述金额悉数转回，即在《企业所得税年度交税申报表》(A类)第1行“经营收入”栏扣除，附表一(1)《收入明细表》第4行“出售货品”栏扣除，附表三《交税调整项目明细表》第19行“其他”栏第3列进行交税调增。
(2)沈阳形式
将未竣工年度填写在附表一(1)第十六行“其他视同出售收入”行的“预售收入”在该行扣除;一起对应的本钱在附表二(1)第十五行“其他视同出售本钱”行扣除。
(3)青岛形式
将未竣工年度填列在附表三第40行第4列并特别注明“预售金钱核算扣除金额”的金额填写在该行第3列进行交税调增。
(4)大连形式
将“已结转出售收入的未竣工年度的出售未竣工开发产品获得的收入”从年度交税申报表附表八《广告费和事务宣传费跨年度交税调整表》第4行“本年核算广告费和事务宣传费扣除限额的出售(经营)收入”中扣减。