无预售许可证明签订的商品房预售合同无效吗

 一、布景常识   商品房预售是房地产开发公司即预售方将正在缔造的没有建成的商品房卖给预购方，预购方付出部分房款或定金的行为，商品房预售合同是买卖合同的一种，一般买卖合同之标的物在签定合一起是否存在法令并不作约束规则，尤其在物流运送高度发达、营销手法高效化的今日，企业往往是根据合同订单来组织组织出产，即先有合同，后有合同产品。但关于房子预售合同的标的物--房子，因为其自身以及缔造的特殊性，如房子标的价值较大、缔造周期长、开发建造的行政答应、影响人们的寓居日子等基本条件等，因而，大部分国家对房子预售行为是采纳了也较严厉的监管方法，如澳大利亚、日本、韩国、新加坡、马来西亚、我国香港等国家和地区，政府一般都规则预售条件，实施预售答应处理，对预售活动的监管也较严厉；当然也有采纳自在方法的，主要是欧美大都国家和地区，预售条件比较宽松，也不实施答应处理，买卖双方经过律师自行洽谈预售合同并受合同法等法令的限制，新建房子不管是否开工都答应出售预售。我国对商品房的开发和预售从一开端便采纳了较为严厉的处理方法。１９９４年７月经过的第四十四条对预售条件规则：商品房预售，应当契合下列条件：（一）已交给悉数土地使用权出让金，获得土地使用权证书；（二）持有建造工程规划答应证；（三）按供给预售的商品房核算，投入开发建造的资金到达工程建造总投资的百分之二十五以上，并现已确认施工进度和竣工交给日期；（四）向县级以上人民政府房产处理部门处理预售挂号，获得商品房预售答应证明。商品房预售人应当依照国家有关规则将预售合同报县级以上人民政府房产处理部门和土地处理部门挂号存案。商品房预售所得金钱，有必要用于有关的工程建造。    随后《城市房地产开发运营处理法令》和建造部也发布的《城市商品房预售处理方法》确认了商品房预售答应准则。如《城市房地产开发运营处理法令》第二十三条规则：房地产开发企业预售商品房，应当契合下列条件：（一）已交给悉数土地使用权出让金，获得土地使用权证书；（二）持有建造工程规划答应证和施工答应证；（三）按供给的预售商品房核算，投入开发建造的资金到达工程建造总投资的25％以上，并已确认施工进度和竣工交给日期；（四）已处理预售挂号，获得商品房预售答应证明；第二十四条 房地产开发企业恳求处理商品房预售挂号，应当提交下列文件：（一）本法令第二十三条第（一）项至第（三）项规则的证明资料；（二）营业执照和资质等级证书；（三）工程施工合同；（四）预售商品房分层平面图；（五）商品房预售计划。而对违背规则的处分也作了规则，第三十九条 ：违背本法令规则，私行预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令中止违法行为，没收违法所得，能够并处已收取的预付款1％以下的罚款。《城市商品房预售处理方法》进一步作了明确规则并明确规则：未获得《商品房预售答应证》的，不得进行商品房预售。２００３年６月１日起实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》第二条规则出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人缔结的商品房预售合同，应当确定无效，但是在起诉前获得商品房预售答应证明的，能够确定有用。   从上述法令规则看，当事人签定商品房预售合一起假如没有处理商品房预售答应，合同就是无效的，假如开发商不具备“成心隐秘没有获得商品房预售答应证明的现实或许供给虚伪商品房预售答应证明”条件时，购房者只能要求返还购房款了。这种处理终究是否维护了购房者的权益哪？这要看详细的景象而定，如当房价升了，开发商想侵吞该增值赢利时，可能以没有处理商品房预售答应证为由恳求断定预售合同无效。此刻，能否处理预售答应证控制权在开发商，假如严厉的死板的适用法令规则，反而成果怂恿了开发商的违法行为，而且支撑了开发商从违法中获利。下面的事例就是此种类型，购房者怎么在看似没有法令根据的景象下维权呢？