房地产开发完工前后如何确认成本及条件
来源：听讼网整理 2019-01-07 21:42
通常状况下，房地产开发企业的出售行为在开发产品竣工前即已开端，竣工后还会继续下去，直至开发产品售出结束。开发产品竣工前不结转出售本钱，竣工后依据配比准则对应结转已售部分的开发本钱。所以，房地产企业的损益表在项目竣工前不能表现开发产品的运营效果。那么怎么承认本钱及条件呢？下面就和听讼网小编一同来看看吧。
房地产开发竣工前后怎么承认本钱及条件
在税务处理上，鉴于房地产职业的特殊性，国家税务总局下发的《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》(国税发[2009]31号)第六条规则，企业经过正式签定《房地产出售合同》或《房地产预售合同》所获得的收入，应承以为出售收入的完成。这说明房地产企业所得税收入的承认并没有竣工与否的条件，与管帐核算相关规则天壤之别。与之相对应，企业所得税计税本钱的处理与管帐核算本钱也有实质的差异。本文试对开发产品竣工前后本钱的处理方式进行剖析。
开发产品竣工前本钱的承认
开发产品竣工前发作的本钱费用经过“开发本钱”科目反映，“开发本钱”项目与国税发[2009]31号文件计税本钱开销的内容相同，包含如下内容：
一、土地征用费及拆迁补偿费。
指为获得土地开发使用权(或开发权)而发作的各项费用，首要包含土地买价或出让金、市政配套费、契税、犁地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地改变用处和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿开销、安顿及动迁开销、回迁房缔造开销、农作物补偿费、危房补偿费等。
二、前期工程费。
指项目开发前期发作的水文地质勘测、测绘、规划、规划、可行性研究、筹建、场所通相等前期费用。
三、修建装置工程费。
指开发项目开发进程中发作的各项修建装置费用，首要包含开发项目修建工程费和开发项目装置工程费等。
四、基础设备缔造费。
指开发项目在开发进程中所发作的各项基础设备开销，首要包含开发项目内路途、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
五、公共配套设备费。
指开发项目内发作的、独立的、非营利性的，且产权归于整体业主的，或无偿赠与地方政府、政府共用事业单位的公共配套设备开销。
六、开发直接费。
指企业为直接安排和处理开发项目所发作的，且不能将其归归于特定本钱目标的本钱费用性开销，首要包含处理人员薪酬、员工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳作保护费、工程处理费、周转房摊销以及项目营销设备缔造费等。
管帐处理上，关于开发产品竣工前的预售收入不进行损益结转，“开发本钱”科目累计借方发作额或期末余额反映了开发产品项目本钱费用的实践投入。
税务处理上，国税发[2009]31号文件第九条规则，企业出售未竣工开发产品获得的收入，应先按估计计税毛利率分季度(或月)核算出估计毛利额，计入当期应交税所得额。这说明税法上要承认未竣工开发产品出售收入，但不直接核算对应的计税本钱，而是直接地以计税毛利率来承认出售毛利额。
开发产品竣工后本钱的承认
开发产品竣工后交给使用，管帐上要承认收入，“开发本钱”归集的本钱费用相应依照已售修建面积占可售修建面积的份额结转出售本钱。
管帐处理上，不管资产负债表日仍是财务报告报出日，本钱项目反映的本钱费用纷歧定能够悉数获得结算发票，为了保证管帐损益实在、精确，也包含了为精确核算单位修建面积开发本钱预提的本钱费用。所以，开发产品竣工后，依照已售修建面积和单位本钱结转的出售本钱，从管帐报表上能够反映开发项目的实践运营状况。
税务处理上，国税发[2009]31号文件第九条规则，开发产品竣工后，企业应及时结算其计税本钱并核算此前出售收入的实践毛利额，一起将其实践毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目兼并核算的应交税所得额。第三十五条规则，开发产品竣工今后，企业可在竣工年度企业所得税汇算清缴前挑选承认计税本钱核算的停止日，不得滞后。
上述税法规则的内容可归纳如下：
1.开发产品当年度竣工有必要结算计税本钱。
2.依据结算的计税本钱，对曾经出售收入实践毛利额与估计毛利额差额调整计入当年度应交税所得额。
3.计税本钱核算停止日，即竣工年度企业所得税汇算清缴前。
由此发作的管帐本钱与计税本钱差异表现在：
1.管帐本钱与交给入住的修建面积和承认的收入相配比，计税本钱只考虑实践毛利额，不考虑实践结转本钱。
2.管帐本钱年终结算止于资产负债表日，计税本钱能够次年5月31日前任一时点为核算停止日。
3.管帐本钱对未入账的本钱费用均能够预提;计税本钱则规则，预提本钱费用不超越国税发〔2009〕31号文件第三十二条规则的规模和规范。
4.12月31日～5月31日之间获得合法凭证，管帐作为次年度发作的本钱费用或冲减预提本钱，税法则能够计入当年度计税本钱。
【例】A房地产开发企业开发的某楼盘已于2008年9月竣工并悉数交给入住，出包工程合同总金额为8000万元，2008年12月31日前已获得的发票金额为5000万元。2009年4月获得的发票金额为1000万元，A公司12月31日依照合同造价预提了3000万元。年终结转后开发本钱无余额。
计税本钱核算以2009年5月1日为停止日，企业的计税本钱包含：
(1).2008年12月31日前已获得的发票5000万元;
(2).2009年4月获得的发票1000万元;
(3).不超越合同总额10%的预提本钱800万元;
企业的出售本钱当年度为8000万元，企业的计税本钱当年度为6800万元，差额为1200万元。
开发产品竣工条件的承认
开发产品竣工是结算计税本钱的条件，国税发[2009]31号文件规则，除土地开发之外，开发产品契合下列条件之一的，应视为现已竣工：
1.开发产品竣工证明材料已报房地产处理部门存案;
2.开发产品已开端投入使用;
3.开发产品已获得了初始产权证明。
别的，国家税务总局《关于房地产企业开发产品竣工规范税务承认条件的批复》(国税函[2009]342号)清晰，房地产开发企业缔造、开发的产品不管工程质量是否经过检验合格，或是否处理竣工(竣工)存案手续以及管帐决算手续，当其开发产品开端投入使用时均应视为现已竣工。开发产品开端投入使用是指房地产开发企业开端处理开发产品交给手续(包含入住手续)或已开端实践投入使用。开发产品假如没有竣工检验即提早处理入住手续，这种状况有必要结算计税本钱，假如计税本钱材料不全、结算滞后，结算的当年度计税本钱就会小于实践本钱，从而对当年度企业所得税发作严重影响。
房地产开发竣工前后怎么承认本钱及条件
在税务处理上，鉴于房地产职业的特殊性，国家税务总局下发的《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》(国税发[2009]31号)第六条规则，企业经过正式签定《房地产出售合同》或《房地产预售合同》所获得的收入，应承以为出售收入的完成。这说明房地产企业所得税收入的承认并没有竣工与否的条件，与管帐核算相关规则天壤之别。与之相对应，企业所得税计税本钱的处理与管帐核算本钱也有实质的差异。本文试对开发产品竣工前后本钱的处理方式进行剖析。
开发产品竣工前本钱的承认
开发产品竣工前发作的本钱费用经过“开发本钱”科目反映，“开发本钱”项目与国税发[2009]31号文件计税本钱开销的内容相同，包含如下内容：
一、土地征用费及拆迁补偿费。
指为获得土地开发使用权(或开发权)而发作的各项费用，首要包含土地买价或出让金、市政配套费、契税、犁地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地改变用处和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿开销、安顿及动迁开销、回迁房缔造开销、农作物补偿费、危房补偿费等。
二、前期工程费。
指项目开发前期发作的水文地质勘测、测绘、规划、规划、可行性研究、筹建、场所通相等前期费用。
三、修建装置工程费。
指开发项目开发进程中发作的各项修建装置费用，首要包含开发项目修建工程费和开发项目装置工程费等。
四、基础设备缔造费。
指开发项目在开发进程中所发作的各项基础设备开销，首要包含开发项目内路途、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
五、公共配套设备费。
指开发项目内发作的、独立的、非营利性的，且产权归于整体业主的，或无偿赠与地方政府、政府共用事业单位的公共配套设备开销。
六、开发直接费。
指企业为直接安排和处理开发项目所发作的，且不能将其归归于特定本钱目标的本钱费用性开销，首要包含处理人员薪酬、员工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳作保护费、工程处理费、周转房摊销以及项目营销设备缔造费等。
管帐处理上，关于开发产品竣工前的预售收入不进行损益结转，“开发本钱”科目累计借方发作额或期末余额反映了开发产品项目本钱费用的实践投入。
税务处理上，国税发[2009]31号文件第九条规则，企业出售未竣工开发产品获得的收入，应先按估计计税毛利率分季度(或月)核算出估计毛利额，计入当期应交税所得额。这说明税法上要承认未竣工开发产品出售收入，但不直接核算对应的计税本钱，而是直接地以计税毛利率来承认出售毛利额。
开发产品竣工后本钱的承认
开发产品竣工后交给使用，管帐上要承认收入，“开发本钱”归集的本钱费用相应依照已售修建面积占可售修建面积的份额结转出售本钱。
管帐处理上，不管资产负债表日仍是财务报告报出日，本钱项目反映的本钱费用纷歧定能够悉数获得结算发票，为了保证管帐损益实在、精确，也包含了为精确核算单位修建面积开发本钱预提的本钱费用。所以，开发产品竣工后，依照已售修建面积和单位本钱结转的出售本钱，从管帐报表上能够反映开发项目的实践运营状况。
税务处理上，国税发[2009]31号文件第九条规则，开发产品竣工后，企业应及时结算其计税本钱并核算此前出售收入的实践毛利额，一起将其实践毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目兼并核算的应交税所得额。第三十五条规则，开发产品竣工今后，企业可在竣工年度企业所得税汇算清缴前挑选承认计税本钱核算的停止日，不得滞后。
上述税法规则的内容可归纳如下：
1.开发产品当年度竣工有必要结算计税本钱。
2.依据结算的计税本钱，对曾经出售收入实践毛利额与估计毛利额差额调整计入当年度应交税所得额。
3.计税本钱核算停止日，即竣工年度企业所得税汇算清缴前。
由此发作的管帐本钱与计税本钱差异表现在：
1.管帐本钱与交给入住的修建面积和承认的收入相配比，计税本钱只考虑实践毛利额，不考虑实践结转本钱。
2.管帐本钱年终结算止于资产负债表日，计税本钱能够次年5月31日前任一时点为核算停止日。
3.管帐本钱对未入账的本钱费用均能够预提;计税本钱则规则，预提本钱费用不超越国税发〔2009〕31号文件第三十二条规则的规模和规范。
4.12月31日～5月31日之间获得合法凭证，管帐作为次年度发作的本钱费用或冲减预提本钱，税法则能够计入当年度计税本钱。
【例】A房地产开发企业开发的某楼盘已于2008年9月竣工并悉数交给入住，出包工程合同总金额为8000万元，2008年12月31日前已获得的发票金额为5000万元。2009年4月获得的发票金额为1000万元，A公司12月31日依照合同造价预提了3000万元。年终结转后开发本钱无余额。
计税本钱核算以2009年5月1日为停止日，企业的计税本钱包含：
(1).2008年12月31日前已获得的发票5000万元;
(2).2009年4月获得的发票1000万元;
(3).不超越合同总额10%的预提本钱800万元;
企业的出售本钱当年度为8000万元，企业的计税本钱当年度为6800万元，差额为1200万元。
开发产品竣工条件的承认
开发产品竣工是结算计税本钱的条件，国税发[2009]31号文件规则，除土地开发之外，开发产品契合下列条件之一的，应视为现已竣工：
1.开发产品竣工证明材料已报房地产处理部门存案;
2.开发产品已开端投入使用;
3.开发产品已获得了初始产权证明。
别的，国家税务总局《关于房地产企业开发产品竣工规范税务承认条件的批复》(国税函[2009]342号)清晰，房地产开发企业缔造、开发的产品不管工程质量是否经过检验合格，或是否处理竣工(竣工)存案手续以及管帐决算手续，当其开发产品开端投入使用时均应视为现已竣工。开发产品开端投入使用是指房地产开发企业开端处理开发产品交给手续(包含入住手续)或已开端实践投入使用。开发产品假如没有竣工检验即提早处理入住手续，这种状况有必要结算计税本钱，假如计税本钱材料不全、结算滞后，结算的当年度计税本钱就会小于实践本钱，从而对当年度企业所得税发作严重影响。