拍卖流程法律意见书
来源：听讼网整理 2018-08-07 02:36
在拍卖的时分拍卖走了的东西就生意完成了，没有拍卖出去的东西就进入下一轮的流拍，流拍需求依照程序进入，跟从其他东西一同拍卖，拍卖流拍法令意见书是怎样的，听讼网小编整理了“拍卖流程法令意见书”的内容为你答疑解惑。
拍卖流拍法令意见书
致XX有限公司：
依据贵司供给的现有信息资料，我所对贵司购买XX法院司法拍卖房子事宜出具以下法令意见，供贵司参阅运用。
一、 本意见书所涉专业术语
保存价：指出卖人在托付拍卖时提出的拍卖最高应价达不到该价格时应中止拍卖的价格，是拍卖成交价应到达的最低价格基数。
流拍：指在拍卖中，因为起拍价格过高构成的拍卖生意失利。在生意活动中，生意两边不能达成协议，使得生意行为无法成功进行，导致对拍卖标的得不到想要成交的数额。
生意不破租借：我国《合同法》第229条规则：“租借物在租借期间发作悉数权变化的，不影响租借合同的效能。”在租借联络存续期间，即便出租人将租借物出卖给别人，对租借联络也不发作任何影响，买受人不得以其已成为租借物的悉数人为由否定原租借联络的存在并要求承租人返还租借物。
挂号收效主义： 我国《物权法》第六条规则：“不动产品权的建立、改变、转让和消除，应当依照法令规则挂号。”，将挂号作为不动产品权变化的要件, 且其挂号具有公信的效能。非经挂号不能在当事人之间发作物权变化的效果,更不具有对立第三人的效能。
好心第三人：指不知道法令联络两边实在情况的第三人，通常是非法生意中，不知情的，现已处理了挂号的权利人。
二、 本意见书所涉标的房子
房子悉数人：A公司
地址：XXX
面积：572.36平方米
总层数：4层
房子类型：工厂
竣工时刻：2010年
运用期限：2007年X月X日至2057年X月X日
租借情况：空置
三、 本意见书的首要现实依据
1. 《拍卖标的查询情况表》(网8-xb八达评价)
2. XX法院的《竞买须知》
3. XX法院的《竞买布告》
四、 本意见书的首要法令依据
1. 《中华人民共和国乡镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》
2. 《中华人民共和国拍卖法》
3. 《最高院关于人民法院民事履行中拍卖、变卖工业的规则》
五、 布景介绍
XX法院在淘宝网司法拍卖网络平台上(网址：XX，户名：XX法院)进行揭露拍卖活动，拍卖房子(以下简称“标的房子”)为所归于A公司的XX房地产。标的房子通过两次拍卖均流拍，将于2015年X月X日10时进行第三次拍卖，起拍价为7150万元。
贵司欲购买标的房子以作工厂运用，特托付我所律师对该购买行为进行危险评价。
六、 法令及现实剖析
就贵司购买标的房子事宜，法令剖析及现实剖析如下：
(一) 优势剖析
1. 需求匹配
标的房子类型为工厂，系工业用地，与贵司欲拍卖该房子以作工厂运用的需求相一致，革除改变土地用处的繁琐程序(在我国改变土地用处,有必要契合土地运用总体规划和建筑性规划的要求，并经规划管理部门和疆土管理部门同意通过，一起补交土地运用权出让金)。
2. 价格远低市场价
标的房子坐落上海市长宁区，面积5724.36平方米，通过两次拍卖均流拍后在第三次拍卖时起拍价为7150万元，均匀每平方米单价为13556.147元。依据搜房网数据来历显现，此地段的房子均价为2.5万元(数据仅供参阅)，标的房子的拍卖价格远低于市场价。
3. 土地运用年限长
我国《乡镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》规则工业用地运用权出让最高年限为50年，但国家关于工业用地运用年限的方针为“限缩”。如上海市出台的2014年新版《国有建造用地(工业用地工业项目类)运用权出让合同》中规则“新增工业用地工业用地类项目2014年7月1日起实施20年弹性年期准则，不再履行之前的50年期规范。”上海市将工业用地出让年限缩至20年。
标的房子产权为50年(自2007年6月29日至2057年6月28日止)，截止现在，仍剩下42年产权，较上海市的其他新工业用地运用年限长。
4. 资源稀缺
1) 2009年上海初次对外发布虹桥商务区(“大虹桥”)的详细规划、建造理念，拟将 “大虹桥”建造作为上海“后世博”阶段重要的发展方向，将上海构成东有“大浦东”，西有“大虹桥”的“双引擎”格式。2010年上海市政府发布《上海市虹桥商务区管理办法》清晰了虹桥商务区规划为东起外环高速(S20)，西至沈海高速(G15)，北起京沪高速(G2)，南至沪渝高速(G50)，约86平方公里。标的房子即坐落“大虹桥”版块。
2) 依据《上海市国民经济和社会发展第十二个五年规划大纲》规则：“上海市拟在2020年建成一个以国际经济、金融、交易、航运为中心的服务型城市，大力发展金融、航运物流、现代商贸、信息服务、文明构思旅行会议等服务行业。”这意味着上海市将本着节省集约运用土地的精力严格控制新增工业用地规划。
综上，土地为不行再生资源(寸土寸金)，且标的房子坐落上海市长宁区(上海中心城区西部)的 “大虹桥”版块，未来政府在此区域批下这样一块地皮用作工厂的或许性极低。
5. 土地增值空间大
“大虹桥”是继上海中心城区、上海浦东之后的第三个经济增加区域，是上海重要的商务经济战略支撑中心之一。就交通而言，此处规划有飞机、高铁、磁浮、城际列车、远程高速巴士、城市公交、轨道交通(2号线、5号线、10号线、13号线)等各类交通工具，将成为长三角地区的一个重要的交通枢纽。就方针而言，政府对此商圈有较大的方针歪斜和扶持。标的房子坐落此版块内，未来土地增值空间无限。
6. 房子空置
因标的房子未有其他承租人运用，故不受“生意不破租借”的约束，贵司如购得标的房子，处理结束相关手续即可运用。
(二) 下风剖析
1. 税费悉数由买受人承当
1) 房子过户中发作的税费
司法拍卖中发作的各种过户税费等由买家全额承当(如标的房子之前没有过户，则需求缴交两次过户费用)。一般税费包含成交价5.5%的营业税、成交价1.5%的契税以及增值部分20%的个人所得税，悉数税费加起来大约占到总房价的12%左右。
2) 被履行人所欠的税费
如《拍卖标的查询情况表》所述，被履行人A公司所欠的悉数税费(包含但不限于营业税、房产税)均由买受人负责处理和交纳。
综上，不能扫除购买标的房子的税费加上房价的金额高于房子市场价的或许性。
2. 隐形费用开销
如《拍卖标的查询情况表》所述，标的房子欠交的水费、电费、物业费、规费等费用均由买受人承当。依照相关管理部门要求，买受人需在交清拖欠的悉数费用后，才干入住。
3. 一次性付清全款
如《竞买布告》所述，如房子竞拍成功，买受人应在2015年X月X日(竞拍后一个月内)前一次性付清房款，这要求竞买人须有满足的付款才能。
4. 房子质量瑕疵发作的危险悉数由买受人承当
如《竞买须知》所述“竞买人在拍卖前有必要细心检查拍卖标的房子，查询是否存在瑕疵，仔细研讨检查所竞买标的房子的实际情况。竞买人一旦作出竞买决议，即标明已彻底了解，并承受标的房子的现状和悉数已知及不知道的瑕疵。”及《竞买布告》所述“特别提示：标的房子以什物现状为准，本院不承当本标的瑕疵确保。有意者请亲身实地看样，未看样的竞买人视为对本标的什物现状的承认，职责自傲。”法院已革除瑕疵确保职责，因房子质量瑕疵发作的悉数危险将悉数由买受人承当。
(三) 流拍后的变卖
依据《最高院关于人民法院民事履行中拍卖、变卖工业的规则》第二十八条规则，“第三次拍卖流拍且请求履行人或许其他履行债权人回绝承受或许依法不能承受该不动产或许其他工业权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖完结之日起七日内宣布变卖布告。自布告之日起六十日内没有买受人乐意以第三次拍卖的保存价买受该工业，且请求履行人、其他履行债权人仍不标明承受该工业抵债的，应当免除查封、冻住，将该工业交还被履行人，但对该工业能够采纳其他履行办法的在外。”故，标的房子在此次拍卖中再一次流拍的，法院将进行变卖处理。贵司能够低于起拍价(7150万元)的价格购买标的房子(但不得低于保存价)。
(四) 购买后的过户程序
如《竞买布告》所述“买受人购买标的房子并付清余款后，可凭付款凭据及相关身份资料至XX法院签署《拍卖成交承认书》，于签定承认书后30天内收取民事裁定书，并于拍卖款付清之日起60日内处理标的房子交给手续。”
房子归于不动产，我国实施不动产挂号收效主义，即挂号过户后，房子的悉数权才发作搬运并具有对立好心第三人的效果(仅有法院的民事裁决书不代表贵司具有标的房子的产权)。贵司购得标的房子后，法院将派履行法官帮忙贵司处理强制过户。
七、 法令意见
依据上诉法令及现实剖析，我所提出如下法令意见：
1. 于贵司而言，购买标的房子具有较大的商业价值，但在购买前贵司需翔实查询和了解房子质量情况、设备情况，并评价或许开销的税费及其他费用。
2. 在第三次拍卖仍流拍后，法院将对标的房子进行变卖处理，贵司能够低于起拍价(7150万元)的价格购买标的房子(但不得低于保存价)。
3. 贵司购得房子后，应及时付清悉数房款并处理产权过户，到时法院将派履行法官帮忙贵司处理。
八、 声明与许诺
1. 本法令意见书所载现实来历于本法令意见书出具之日前贵司的陈说和贵司提交的相关资料。贵司应确保,已向我所供给了出具本法令意见书所必需的悉数有关现实资料，而且供给的所需文件均实在、合法、有用、完好，并无任何虚伪记载、误导性陈说或严重遗失，文件上悉数的签名、印鉴均为实在，悉数的复印件或副本均与原件或正本彻底一致。若在本法令意见书出具后，贵司发现新的依据资料或许案子有新情况发作，请及时与我所联络，我所将依据新的依据资料和新的进程从头制造《法令意见书》。
2. 本法令意见书中对有关对处理意见陈述中某些内容的引述，并不标明我所对该等内容的实在性、准确性、合法性作出任何判别或确保。
3. 本法令意见书仅依据并依赖于本法令意见书出具之日发布并收效的相关法令、法规，并参照部门规章等本国的法令、法规、规章出具。我所不能确保在本法令意见书出具之后所发布收效的任何法令、法规、规章对本法令意见书不发作影响。
4. 本意见书仅应贵司要求，供贵司参阅，切勿别传。
XX律所
2015年X月X日
关于你提出的“拍卖流拍法令意见书”问题，听讼网小编现已整理出来了，拍卖流拍会依据不同的产品，不同的性质进行不同的流拍计划，拍卖流拍法令意见书有必要是合情合法的，关于流拍法令上也有规则，有问题欢迎咨询听讼网律师。
拍卖流拍法令意见书
致XX有限公司：
依据贵司供给的现有信息资料，我所对贵司购买XX法院司法拍卖房子事宜出具以下法令意见，供贵司参阅运用。
一、 本意见书所涉专业术语
保存价：指出卖人在托付拍卖时提出的拍卖最高应价达不到该价格时应中止拍卖的价格，是拍卖成交价应到达的最低价格基数。
流拍：指在拍卖中，因为起拍价格过高构成的拍卖生意失利。在生意活动中，生意两边不能达成协议，使得生意行为无法成功进行，导致对拍卖标的得不到想要成交的数额。
生意不破租借：我国《合同法》第229条规则：“租借物在租借期间发作悉数权变化的，不影响租借合同的效能。”在租借联络存续期间，即便出租人将租借物出卖给别人，对租借联络也不发作任何影响，买受人不得以其已成为租借物的悉数人为由否定原租借联络的存在并要求承租人返还租借物。
挂号收效主义： 我国《物权法》第六条规则：“不动产品权的建立、改变、转让和消除，应当依照法令规则挂号。”，将挂号作为不动产品权变化的要件, 且其挂号具有公信的效能。非经挂号不能在当事人之间发作物权变化的效果,更不具有对立第三人的效能。
好心第三人：指不知道法令联络两边实在情况的第三人，通常是非法生意中，不知情的，现已处理了挂号的权利人。
二、 本意见书所涉标的房子
房子悉数人：A公司
地址：XXX
面积：572.36平方米
总层数：4层
房子类型：工厂
竣工时刻：2010年
运用期限：2007年X月X日至2057年X月X日
租借情况：空置
三、 本意见书的首要现实依据
1. 《拍卖标的查询情况表》(网8-xb八达评价)
2. XX法院的《竞买须知》
3. XX法院的《竞买布告》
四、 本意见书的首要法令依据
1. 《中华人民共和国乡镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》
2. 《中华人民共和国拍卖法》
3. 《最高院关于人民法院民事履行中拍卖、变卖工业的规则》
五、 布景介绍
XX法院在淘宝网司法拍卖网络平台上(网址：XX，户名：XX法院)进行揭露拍卖活动，拍卖房子(以下简称“标的房子”)为所归于A公司的XX房地产。标的房子通过两次拍卖均流拍，将于2015年X月X日10时进行第三次拍卖，起拍价为7150万元。
贵司欲购买标的房子以作工厂运用，特托付我所律师对该购买行为进行危险评价。
六、 法令及现实剖析
就贵司购买标的房子事宜，法令剖析及现实剖析如下：
(一) 优势剖析
1. 需求匹配
标的房子类型为工厂，系工业用地，与贵司欲拍卖该房子以作工厂运用的需求相一致，革除改变土地用处的繁琐程序(在我国改变土地用处,有必要契合土地运用总体规划和建筑性规划的要求，并经规划管理部门和疆土管理部门同意通过，一起补交土地运用权出让金)。
2. 价格远低市场价
标的房子坐落上海市长宁区，面积5724.36平方米，通过两次拍卖均流拍后在第三次拍卖时起拍价为7150万元，均匀每平方米单价为13556.147元。依据搜房网数据来历显现，此地段的房子均价为2.5万元(数据仅供参阅)，标的房子的拍卖价格远低于市场价。
3. 土地运用年限长
我国《乡镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》规则工业用地运用权出让最高年限为50年，但国家关于工业用地运用年限的方针为“限缩”。如上海市出台的2014年新版《国有建造用地(工业用地工业项目类)运用权出让合同》中规则“新增工业用地工业用地类项目2014年7月1日起实施20年弹性年期准则，不再履行之前的50年期规范。”上海市将工业用地出让年限缩至20年。
标的房子产权为50年(自2007年6月29日至2057年6月28日止)，截止现在，仍剩下42年产权，较上海市的其他新工业用地运用年限长。
4. 资源稀缺
1) 2009年上海初次对外发布虹桥商务区(“大虹桥”)的详细规划、建造理念，拟将 “大虹桥”建造作为上海“后世博”阶段重要的发展方向，将上海构成东有“大浦东”，西有“大虹桥”的“双引擎”格式。2010年上海市政府发布《上海市虹桥商务区管理办法》清晰了虹桥商务区规划为东起外环高速(S20)，西至沈海高速(G15)，北起京沪高速(G2)，南至沪渝高速(G50)，约86平方公里。标的房子即坐落“大虹桥”版块。
2) 依据《上海市国民经济和社会发展第十二个五年规划大纲》规则：“上海市拟在2020年建成一个以国际经济、金融、交易、航运为中心的服务型城市，大力发展金融、航运物流、现代商贸、信息服务、文明构思旅行会议等服务行业。”这意味着上海市将本着节省集约运用土地的精力严格控制新增工业用地规划。
综上，土地为不行再生资源(寸土寸金)，且标的房子坐落上海市长宁区(上海中心城区西部)的 “大虹桥”版块，未来政府在此区域批下这样一块地皮用作工厂的或许性极低。
5. 土地增值空间大
“大虹桥”是继上海中心城区、上海浦东之后的第三个经济增加区域，是上海重要的商务经济战略支撑中心之一。就交通而言，此处规划有飞机、高铁、磁浮、城际列车、远程高速巴士、城市公交、轨道交通(2号线、5号线、10号线、13号线)等各类交通工具，将成为长三角地区的一个重要的交通枢纽。就方针而言，政府对此商圈有较大的方针歪斜和扶持。标的房子坐落此版块内，未来土地增值空间无限。
6. 房子空置
因标的房子未有其他承租人运用，故不受“生意不破租借”的约束，贵司如购得标的房子，处理结束相关手续即可运用。
(二) 下风剖析
1. 税费悉数由买受人承当
1) 房子过户中发作的税费
司法拍卖中发作的各种过户税费等由买家全额承当(如标的房子之前没有过户，则需求缴交两次过户费用)。一般税费包含成交价5.5%的营业税、成交价1.5%的契税以及增值部分20%的个人所得税，悉数税费加起来大约占到总房价的12%左右。
2) 被履行人所欠的税费
如《拍卖标的查询情况表》所述，被履行人A公司所欠的悉数税费(包含但不限于营业税、房产税)均由买受人负责处理和交纳。
综上，不能扫除购买标的房子的税费加上房价的金额高于房子市场价的或许性。
2. 隐形费用开销
如《拍卖标的查询情况表》所述，标的房子欠交的水费、电费、物业费、规费等费用均由买受人承当。依照相关管理部门要求，买受人需在交清拖欠的悉数费用后，才干入住。
3. 一次性付清全款
如《竞买布告》所述，如房子竞拍成功，买受人应在2015年X月X日(竞拍后一个月内)前一次性付清房款，这要求竞买人须有满足的付款才能。
4. 房子质量瑕疵发作的危险悉数由买受人承当
如《竞买须知》所述“竞买人在拍卖前有必要细心检查拍卖标的房子，查询是否存在瑕疵，仔细研讨检查所竞买标的房子的实际情况。竞买人一旦作出竞买决议，即标明已彻底了解，并承受标的房子的现状和悉数已知及不知道的瑕疵。”及《竞买布告》所述“特别提示：标的房子以什物现状为准，本院不承当本标的瑕疵确保。有意者请亲身实地看样，未看样的竞买人视为对本标的什物现状的承认，职责自傲。”法院已革除瑕疵确保职责，因房子质量瑕疵发作的悉数危险将悉数由买受人承当。
(三) 流拍后的变卖
依据《最高院关于人民法院民事履行中拍卖、变卖工业的规则》第二十八条规则，“第三次拍卖流拍且请求履行人或许其他履行债权人回绝承受或许依法不能承受该不动产或许其他工业权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖完结之日起七日内宣布变卖布告。自布告之日起六十日内没有买受人乐意以第三次拍卖的保存价买受该工业，且请求履行人、其他履行债权人仍不标明承受该工业抵债的，应当免除查封、冻住，将该工业交还被履行人，但对该工业能够采纳其他履行办法的在外。”故，标的房子在此次拍卖中再一次流拍的，法院将进行变卖处理。贵司能够低于起拍价(7150万元)的价格购买标的房子(但不得低于保存价)。
(四) 购买后的过户程序
如《竞买布告》所述“买受人购买标的房子并付清余款后，可凭付款凭据及相关身份资料至XX法院签署《拍卖成交承认书》，于签定承认书后30天内收取民事裁定书，并于拍卖款付清之日起60日内处理标的房子交给手续。”
房子归于不动产，我国实施不动产挂号收效主义，即挂号过户后，房子的悉数权才发作搬运并具有对立好心第三人的效果(仅有法院的民事裁决书不代表贵司具有标的房子的产权)。贵司购得标的房子后，法院将派履行法官帮忙贵司处理强制过户。
七、 法令意见
依据上诉法令及现实剖析，我所提出如下法令意见：
1. 于贵司而言，购买标的房子具有较大的商业价值，但在购买前贵司需翔实查询和了解房子质量情况、设备情况，并评价或许开销的税费及其他费用。
2. 在第三次拍卖仍流拍后，法院将对标的房子进行变卖处理，贵司能够低于起拍价(7150万元)的价格购买标的房子(但不得低于保存价)。
3. 贵司购得房子后，应及时付清悉数房款并处理产权过户，到时法院将派履行法官帮忙贵司处理。
八、 声明与许诺
1. 本法令意见书所载现实来历于本法令意见书出具之日前贵司的陈说和贵司提交的相关资料。贵司应确保,已向我所供给了出具本法令意见书所必需的悉数有关现实资料，而且供给的所需文件均实在、合法、有用、完好，并无任何虚伪记载、误导性陈说或严重遗失，文件上悉数的签名、印鉴均为实在，悉数的复印件或副本均与原件或正本彻底一致。若在本法令意见书出具后，贵司发现新的依据资料或许案子有新情况发作，请及时与我所联络，我所将依据新的依据资料和新的进程从头制造《法令意见书》。
2. 本法令意见书中对有关对处理意见陈述中某些内容的引述，并不标明我所对该等内容的实在性、准确性、合法性作出任何判别或确保。
3. 本法令意见书仅依据并依赖于本法令意见书出具之日发布并收效的相关法令、法规，并参照部门规章等本国的法令、法规、规章出具。我所不能确保在本法令意见书出具之后所发布收效的任何法令、法规、规章对本法令意见书不发作影响。
4. 本意见书仅应贵司要求，供贵司参阅，切勿别传。
XX律所
2015年X月X日
关于你提出的“拍卖流拍法令意见书”问题，听讼网小编现已整理出来了，拍卖流拍会依据不同的产品，不同的性质进行不同的流拍计划，拍卖流拍法令意见书有必要是合情合法的，关于流拍法令上也有规则，有问题欢迎咨询听讼网律师。