抵偿债务产生的房屋使用权人是否享有优先购买权
来源：听讼网整理 2019-02-09 00:47
[案情]
徐某与被告李某之女李婷于1999年经法院判定离婚，李婷享有房子但须给付徐某价款50000元。2000年2月，徐某对上述收效判定恳求履行，由被告李某全权署理李婷处理有关履行事宜。履行中两边达到宽和：李某以其自有的一套住宅给徐某寓居运用进行抵算其女李婷敷衍的50000元，但对该房子，徐某不得转让、租借给别人，也未约好运用期限。后徐某依宽和协议实践取得该房子的运用权，履行完结。2006年3月，被告李某将房子出售给了陈某。徐某得知后诉至法院称：是李某私行将房子出售给被告陈某，其行为既是对原宽和协议的反悔，也侵犯了其作为承租人的优先购买权。
[不合]
审理中有两种定见：
榜首种定见以为：徐某在取得房子运用权时也付出了对价，两边应视为租借合同联系，故应享有优先购买权。
第二种定见以为：两边不具有租借联系的法令特征，故徐某不享有优先购买权。
[剖析]
笔者附和第二种定见。
1.优先购买权的法理剖析
关于承租人的优先购买权，《最高人民法院关于遵循履行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的定见》榜首百一十八条规则，“租借人出卖租借房子，应提早三个月告诉承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；租借人未按此规则出卖房子的，承租人能够恳求人民法院宣告该房子买卖无效。”合同法第二百三十条规则，“租借人出卖租借房子的，应当在出卖之前的合理期限内告诉承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力。”此两法条均清晰了享有优先购买权的前提条件是房子存在合法的租借合同联系。我国民法理论通说以为优先购买权是一种物权，而物权法中的一项基本准则便是物权法定主义，意指物权的品种和内容由民法和其他法令一致承认，不允许当事人依自己的意思创设、改变。即除法令有明文规则的物权外，当事人不得恣意创设物权，也不得改变法令所规则的物权的内容。遵循这一准则至本案，原告徐某如以为其享有承租人的优先购买权，有必要要与房子所有权人李某存在租借合同联系。
2.本案中房子运用权的法令特征
原告徐某建议虽名义上为寓居运用涉讼房子，但实践上便是租借联系，首要是根据宽和协议约好其在具有运用权的一起付出了对价，即其对李婷债款的削减。因而其要求以承租人的身份享有优先购买权。此种根据赔偿债款而具有的房子运用权性质怎么承认成为本案的要害。经过剖析其权能，笔者以为这种权力性质应属债款的用益权领域，首要是指依债款合同而就别人的土地、建筑物等而享有的占有、运用、收益的债款性权力，典型的债款用益权是根据租借合同、借用合同而发生。本案中徐某具有的运用权则是根据宽和协议而发生，被告李某赋予徐某房子的运用权以赔偿其女李婷所应担负的债款。由于宽和协议的债款合同性质，由此发生的运用权性质当也属债款用益权领域。鉴于物权法定的约束，并不是同一领域的权力能发生相同的物上权力，而须严厉契合优先购买权这一物权的法定条件，即存在租借合同联系。故仍须剖析租借合同的法令特征，以承认其是否存在享有优先购买权的根底。
3.徐某不是承租人，不能享有优先购买权
合同法第二百一十二条规则，“租借合同是租借人将租借物交给承租人运用、收益，承租人付出租金的合同。”第二百一十三条规则，“租借合同的内容包含租借物的称号、数量、用处、租借期限、租金及其付出期限和方法、租借物修理等条款。”不难看租借赁合同的合同意图，关于租借人来讲，其出让运用权的意图在于获取租金；承租人则是在于经过占有租借物而运用、收益。其次，租借合同作为合同法上的几种有名合同之一，在缔结合一起如有租借的意思表明，则一般都应清晰表明有“租”之寓意，一起也应含有租借合同的首要条款。本案中，宽和协议的约好在于李婷之债的赔偿，并未有租借之意思表明，也不契合租借合同的法令特征。故鉴于物权法定的准则，这两种债款用益权不能发生相同的物上权力。因而，笔者以为，本案中原告不能享有承租人的法令地位，故也就不能享有优先购买权。
徐某与被告李某之女李婷于1999年经法院判定离婚，李婷享有房子但须给付徐某价款50000元。2000年2月，徐某对上述收效判定恳求履行，由被告李某全权署理李婷处理有关履行事宜。履行中两边达到宽和：李某以其自有的一套住宅给徐某寓居运用进行抵算其女李婷敷衍的50000元，但对该房子，徐某不得转让、租借给别人，也未约好运用期限。后徐某依宽和协议实践取得该房子的运用权，履行完结。2006年3月，被告李某将房子出售给了陈某。徐某得知后诉至法院称：是李某私行将房子出售给被告陈某，其行为既是对原宽和协议的反悔，也侵犯了其作为承租人的优先购买权。
[不合]
审理中有两种定见：
榜首种定见以为：徐某在取得房子运用权时也付出了对价，两边应视为租借合同联系，故应享有优先购买权。
第二种定见以为：两边不具有租借联系的法令特征，故徐某不享有优先购买权。
[剖析]
笔者附和第二种定见。
1.优先购买权的法理剖析
关于承租人的优先购买权，《最高人民法院关于遵循履行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的定见》榜首百一十八条规则，“租借人出卖租借房子，应提早三个月告诉承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；租借人未按此规则出卖房子的，承租人能够恳求人民法院宣告该房子买卖无效。”合同法第二百三十条规则，“租借人出卖租借房子的，应当在出卖之前的合理期限内告诉承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力。”此两法条均清晰了享有优先购买权的前提条件是房子存在合法的租借合同联系。我国民法理论通说以为优先购买权是一种物权，而物权法中的一项基本准则便是物权法定主义，意指物权的品种和内容由民法和其他法令一致承认，不允许当事人依自己的意思创设、改变。即除法令有明文规则的物权外，当事人不得恣意创设物权，也不得改变法令所规则的物权的内容。遵循这一准则至本案，原告徐某如以为其享有承租人的优先购买权，有必要要与房子所有权人李某存在租借合同联系。
2.本案中房子运用权的法令特征
原告徐某建议虽名义上为寓居运用涉讼房子，但实践上便是租借联系，首要是根据宽和协议约好其在具有运用权的一起付出了对价，即其对李婷债款的削减。因而其要求以承租人的身份享有优先购买权。此种根据赔偿债款而具有的房子运用权性质怎么承认成为本案的要害。经过剖析其权能，笔者以为这种权力性质应属债款的用益权领域，首要是指依债款合同而就别人的土地、建筑物等而享有的占有、运用、收益的债款性权力，典型的债款用益权是根据租借合同、借用合同而发生。本案中徐某具有的运用权则是根据宽和协议而发生，被告李某赋予徐某房子的运用权以赔偿其女李婷所应担负的债款。由于宽和协议的债款合同性质，由此发生的运用权性质当也属债款用益权领域。鉴于物权法定的约束，并不是同一领域的权力能发生相同的物上权力，而须严厉契合优先购买权这一物权的法定条件，即存在租借合同联系。故仍须剖析租借合同的法令特征，以承认其是否存在享有优先购买权的根底。
3.徐某不是承租人，不能享有优先购买权
合同法第二百一十二条规则，“租借合同是租借人将租借物交给承租人运用、收益，承租人付出租金的合同。”第二百一十三条规则，“租借合同的内容包含租借物的称号、数量、用处、租借期限、租金及其付出期限和方法、租借物修理等条款。”不难看租借赁合同的合同意图，关于租借人来讲，其出让运用权的意图在于获取租金；承租人则是在于经过占有租借物而运用、收益。其次，租借合同作为合同法上的几种有名合同之一，在缔结合一起如有租借的意思表明，则一般都应清晰表明有“租”之寓意，一起也应含有租借合同的首要条款。本案中，宽和协议的约好在于李婷之债的赔偿，并未有租借之意思表明，也不契合租借合同的法令特征。故鉴于物权法定的准则，这两种债款用益权不能发生相同的物上权力。因而，笔者以为，本案中原告不能享有承租人的法令地位，故也就不能享有优先购买权。