有哪些开发商要注意的法律责任
来源：听讼网整理 2018-12-02 13:08
现在，在商品房买卖范畴开发商与小业主的胶葛愈演愈烈，一方面是因为小业主法令意识不断加强，法令武器也逐步足够(政府不断出台有关司法解说、地方法规和方法);另一方面则是因为房地产开发项目历时较长，需求的资金量大、融资途径又十分单一，受商场要素、自然条件的影响十分大，这一切都导致了出售环节在整个房地产开发流程中的主导地位，这几乎是开发商收回资金的仅有途径，因而，商品房买卖中的法令风险，特别是或许引发集团诉讼和集团索赔的法令风险防备就显得尤为重要。
依据最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同胶葛案件运用法令若干问题的解说》(下称司法解说)以及自己近年来作为房地产开发商的法令顾问在处理与小业主的交房胶葛中的经历，在以下列举了开发商经常会遇到的几类法令风险及相关对策：
一、出售广告构成合同内容的法令风险
出售广告是否当然构成商品房买卖合同的内容的问题始终是引发开发商与小业主胶葛的焦点问题。绝大多数开发商在出售策划时都会出于商业运作上的考虑而在出售广告中对楼盘的优势及功用进行必定程度的夸张，假如一切出售广告中的许诺都将成为合同的内容，明显对开发商是十分晦气的。现在，就发作了多起小业主以出售广告有虚伪许诺嫌疑为由向开发商索赔的事宜，在业界形成必定的影响。依据司法解说第三条的规则，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》第三条规则：“商品房的出售广告和宣扬材料为要约约请，可是出卖人就商品房开发规划规模内的房子及相关设备所作的阐明和许诺详细确认，并对商品房买卖合同的缔结以及房子价格确实认有严重影响的，应当视为要约。该阐明和许诺即便未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违背的，应当承当违约职责。”依据上述规则，商品房出售广告作为合同内容的前提条件有两个：(1)出卖人就商品房开发规划规模内的房子及相关设备所作的阐明和许诺详细确认;(2)对商品房买卖合同的缔结以及房子价格确实认有严重影响。
例如一个相似的出售广告引发的胶葛：开发商在出售广告许诺所售楼盘中有露天游泳池、网球场和篮球场，广告中对游泳池的详细阐明是：“不规则形状的儿童嬉水池，孩子铃儿般的笑声与绚烂的浪花在这个适意的空间里纵情磕碰;24小时恒温可令您充沛感触嬉水的高兴。”对野外绿洲网球场、篮球场的阐明更为含糊，仅仅许诺：“给您一方展现强健身姿的空间。”后来，因为项目规划发作改变，泳池、篮球场和网球场的许诺无法按期完成，小业主以此为由要求开发商退房和补偿丢失。这样的广告胶葛明显在实践中许多存在，一般来说，上述阐明算不上是关于游泳池、网球场、篮球场和通讯设备的详细的、确认的阐明，并且开发商也未在出售广告上对上述设备作出任何详细的许诺。因而，开发商在出售广告中关于网球场和篮球场的阐明并不具有司法解说第三条第(1)个条件;至于出售广告中对设备的描绘是否对商品房买卖合同的缔结以及房子价格确实认有严重影响，即契合司法解说第三条第(2)个条件的规则，在充沛举证的前提下，可以证明任何一个有沉着的正常的买受人在购买贵司的房子时均不会受到上述广告中对设备含糊不清的描绘的严重影响而与开发商签订合同，并且开发商的上述广告也不会对房子价格确实认发作严重影响。
需求提示开发商的是，因为上述两个条件的主观性特色，关于怎么判别“阐明和许诺详细确认”以及“对商品房买卖合同的缔结以及房子价格确实认有严重影响”均没有规则详细的客观规范。一旦发作诉讼，怎么判别将在很大程度上取决于法官对上述规则的了解，也便是说法官在这一点上有很大的自在裁量权，不扫除法院确定上述出售广告中的阐明是合同组成部分的或许性。因而，开发商在这一点上应留意搜集相关依据以证明有关楼盘的出售以及定价并非依赖于上述广告中的表述;一起还可经过获得规划改变经同意等依据来作为应对小业主索赔要求的弥补办法。
二、质量缺点的法令职责
商品房存在质量缺点也是一个难以逃避的问题，有些潜在的缺点往往在查验以及交房时无法发觉，要比及住上一段时间，小业主才会发觉。这时候，就会引发胶葛，乃至有的小业主提出退房和高额补偿金的要求。以下的事例便是这样一种状况：
某明星楼盘因混凝土受冻形成质量风险，导致小业主入住后发作大梁呈现裂缝的状况，因而而遭受小业主的团体索赔，一时间闹得沸沸扬扬，开发商也十分严重。但在细心检查权威部分的检测陈述以及商品房买卖合同之后，发现仍是有许多理由可以对立小业主的索赔的。实际上，依据合同和相关法规的规则，关于质量缺点，开发商首要承当的是保修职责，而并非当然需求解约。
《商品房买卖合同》第16条约好：“出卖人自商品住所交给运用之日起，依照《住所质量保证书》许诺的内容承当相应的保修职责。在商品房保修规模和保修期限内发作质量问题，出卖人应当实行保修职责。”《住所质量保证书》第三条规则：“本住宅自交给之日起，在住户正常运用的状况下，本公司免费承当保修期内以下项目的修理职责，并在许诺期限内担任修理结束。”第六条规则：“经省级以上资历的专业部分判定，凡属地基基础和主体结构质量不合格且无法修正的风险房子，我公司将予以退房或互换，因而给住户形成的经济丢失，将给予恰当补偿。”依据省修建工程质量检测中心出具的《检测判定陈述》，定论定见是：“经检测，梁的配筋和[混凝土]强度满意规划要求。梁的裂缝属[混凝土]缩短形成，不影响结构承载才能。”国家修建工程质量监督查验中心出具的《查验陈述》中判定定论是：“因为所检测梁混凝土强度、钢筋装备契合规划要求，梁的绕度超越(gbj10-89)限值，故其承载力可以满意规划要求的安全度，梁裂缝不会影响结构的安全性。”依据上述两个检测陈述的定论，上述梁裂缝问题并非属地基基础和主体结构质量不合格且无法修正的风险房子的景象，不契合退房和换房条件。依据《商品房出售管理方法》第33条的规则，房地产开发企业应当对所售商品房承当质量保修职责。在保修期限内发作的归于保修规模的质量问题，房地产开发企业应当实行保修职责，并对形成的丢失承当补偿职责。由此可见，依据合同约好和上述法规规则，开发商应当对上述质量问题免费为小业主进行及时修理，若因而给小业主形成丢失，还应承当补偿职责。不过在此状况下，小业主负有对其所受丢失进行举证的职责。鉴于通常状况下，小业主很难对因而形成的丢失进行举证，开发商承当的首要仍是修理职责。
依据最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同胶葛案件运用法令若干问题的解说》(下称司法解说)以及自己近年来作为房地产开发商的法令顾问在处理与小业主的交房胶葛中的经历，在以下列举了开发商经常会遇到的几类法令风险及相关对策：
一、出售广告构成合同内容的法令风险
出售广告是否当然构成商品房买卖合同的内容的问题始终是引发开发商与小业主胶葛的焦点问题。绝大多数开发商在出售策划时都会出于商业运作上的考虑而在出售广告中对楼盘的优势及功用进行必定程度的夸张，假如一切出售广告中的许诺都将成为合同的内容，明显对开发商是十分晦气的。现在，就发作了多起小业主以出售广告有虚伪许诺嫌疑为由向开发商索赔的事宜，在业界形成必定的影响。依据司法解说第三条的规则，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》第三条规则：“商品房的出售广告和宣扬材料为要约约请，可是出卖人就商品房开发规划规模内的房子及相关设备所作的阐明和许诺详细确认，并对商品房买卖合同的缔结以及房子价格确实认有严重影响的，应当视为要约。该阐明和许诺即便未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违背的，应当承当违约职责。”依据上述规则，商品房出售广告作为合同内容的前提条件有两个：(1)出卖人就商品房开发规划规模内的房子及相关设备所作的阐明和许诺详细确认;(2)对商品房买卖合同的缔结以及房子价格确实认有严重影响。
例如一个相似的出售广告引发的胶葛：开发商在出售广告许诺所售楼盘中有露天游泳池、网球场和篮球场，广告中对游泳池的详细阐明是：“不规则形状的儿童嬉水池，孩子铃儿般的笑声与绚烂的浪花在这个适意的空间里纵情磕碰;24小时恒温可令您充沛感触嬉水的高兴。”对野外绿洲网球场、篮球场的阐明更为含糊，仅仅许诺：“给您一方展现强健身姿的空间。”后来，因为项目规划发作改变，泳池、篮球场和网球场的许诺无法按期完成，小业主以此为由要求开发商退房和补偿丢失。这样的广告胶葛明显在实践中许多存在，一般来说，上述阐明算不上是关于游泳池、网球场、篮球场和通讯设备的详细的、确认的阐明，并且开发商也未在出售广告上对上述设备作出任何详细的许诺。因而，开发商在出售广告中关于网球场和篮球场的阐明并不具有司法解说第三条第(1)个条件;至于出售广告中对设备的描绘是否对商品房买卖合同的缔结以及房子价格确实认有严重影响，即契合司法解说第三条第(2)个条件的规则，在充沛举证的前提下，可以证明任何一个有沉着的正常的买受人在购买贵司的房子时均不会受到上述广告中对设备含糊不清的描绘的严重影响而与开发商签订合同，并且开发商的上述广告也不会对房子价格确实认发作严重影响。
需求提示开发商的是，因为上述两个条件的主观性特色，关于怎么判别“阐明和许诺详细确认”以及“对商品房买卖合同的缔结以及房子价格确实认有严重影响”均没有规则详细的客观规范。一旦发作诉讼，怎么判别将在很大程度上取决于法官对上述规则的了解，也便是说法官在这一点上有很大的自在裁量权，不扫除法院确定上述出售广告中的阐明是合同组成部分的或许性。因而，开发商在这一点上应留意搜集相关依据以证明有关楼盘的出售以及定价并非依赖于上述广告中的表述;一起还可经过获得规划改变经同意等依据来作为应对小业主索赔要求的弥补办法。
二、质量缺点的法令职责
商品房存在质量缺点也是一个难以逃避的问题，有些潜在的缺点往往在查验以及交房时无法发觉，要比及住上一段时间，小业主才会发觉。这时候，就会引发胶葛，乃至有的小业主提出退房和高额补偿金的要求。以下的事例便是这样一种状况：
某明星楼盘因混凝土受冻形成质量风险，导致小业主入住后发作大梁呈现裂缝的状况，因而而遭受小业主的团体索赔，一时间闹得沸沸扬扬，开发商也十分严重。但在细心检查权威部分的检测陈述以及商品房买卖合同之后，发现仍是有许多理由可以对立小业主的索赔的。实际上，依据合同和相关法规的规则，关于质量缺点，开发商首要承当的是保修职责，而并非当然需求解约。
《商品房买卖合同》第16条约好：“出卖人自商品住所交给运用之日起，依照《住所质量保证书》许诺的内容承当相应的保修职责。在商品房保修规模和保修期限内发作质量问题，出卖人应当实行保修职责。”《住所质量保证书》第三条规则：“本住宅自交给之日起，在住户正常运用的状况下，本公司免费承当保修期内以下项目的修理职责，并在许诺期限内担任修理结束。”第六条规则：“经省级以上资历的专业部分判定，凡属地基基础和主体结构质量不合格且无法修正的风险房子，我公司将予以退房或互换，因而给住户形成的经济丢失，将给予恰当补偿。”依据省修建工程质量检测中心出具的《检测判定陈述》，定论定见是：“经检测，梁的配筋和[混凝土]强度满意规划要求。梁的裂缝属[混凝土]缩短形成，不影响结构承载才能。”国家修建工程质量监督查验中心出具的《查验陈述》中判定定论是：“因为所检测梁混凝土强度、钢筋装备契合规划要求，梁的绕度超越(gbj10-89)限值，故其承载力可以满意规划要求的安全度，梁裂缝不会影响结构的安全性。”依据上述两个检测陈述的定论，上述梁裂缝问题并非属地基基础和主体结构质量不合格且无法修正的风险房子的景象，不契合退房和换房条件。依据《商品房出售管理方法》第33条的规则，房地产开发企业应当对所售商品房承当质量保修职责。在保修期限内发作的归于保修规模的质量问题，房地产开发企业应当实行保修职责，并对形成的丢失承当补偿职责。由此可见，依据合同约好和上述法规规则，开发商应当对上述质量问题免费为小业主进行及时修理，若因而给小业主形成丢失，还应承当补偿职责。不过在此状况下，小业主负有对其所受丢失进行举证的职责。鉴于通常状况下，小业主很难对因而形成的丢失进行举证，开发商承当的首要仍是修理职责。