住宅区地下车库土地增值税清算政策探讨

住宅区地下车库土地增值税清算方针讨论
○王 奎 陈庆贵
作为底层税务人员，近来笔者在查询中发现，各地在履行“城市及城市规划区内的新建民用建筑，有必要依法同步建造防空地下室”规守时，在土地增值税本钱归集与分配、扣除上存在方针盲区，形成土地增值税税源丢失严峻。
在设备建造性质上，房地产企业兴修住宅小区车库意图，一是为满意小区业主机动车停放需求，二是按照国家有关人防的要求。在产权性质界定上，地下车库因用处相异产权性质有别。对由房地产企业兴修车库且层高超越2.2米由房管部分发给产权证，缺乏2.2米或只售车位不发证;对由房地产企业兴修平常用车库车位战时用作防空的，其产权由各级人防主管部分所有即国家所有。在获取收益权价值方式上。业主为获得车库或车位运用权需按与开发商签定合约付出相应价款;而人防主管部分则根据人防决议及各省政府筹措人防专项资金方法，由房地产公司无偿或恰当补助方式获得对地下车库所有权。
鉴于以上情况，在土地增值税清算时，若按照国家税务总局《土地增值税清算规程》，在清算操作中就存在履行难度：一是土地增值税项目承认难，因纳税人未将地下车库或车位建造作为单立项目进行收入本钱归集与分配;二是向人防主管部分无偿赠送或获取部分赞助的税收扣除法定性承认;三是发票办理不标准，人防设备采纳无偿或部分赞助转让产权，在房地产公司向人防主管部分购买后再向业主出售过程中，人防主管部分供给财务收据或未供给收据长时间挂账，房地产公司向业主供给发票也存在出售不动产和服务业发票“两难挑选”。
从依法治税要求和标准征纳行为计，笔者以为能够采纳以下对策以消除征管盲区。
一是完善物权确定。应从《物权法》立法精力动身，对纳税人地下车库或车位获得之法令地位予以法令承认。修正现行缺乏2.2米或只售车位不予物权承认规则，对车库或车位经过发产权证或运用权证方式，使收益人法令地位得以确保。
二是完成所有权和经营权、运用权别离。人防决议已对产权作出明确要求，即：“遵从社会主义市场经济规则，对现有公民防空设备设备，在坚持和增强战备功用、安全保密的前提下，活跃开发利用。要研讨拟定公民防空国有资产运用和办理方法，清楚公民防空设备设备的产权，实施产权与运用权、经营权的别离，把运用权、经营权推向市场，有偿租借、转让，为经济建造服务。”政府职能部分应当令出台“三权别离”办理方法，确保国有资产保增增殖。