逾期交房违约金的处理方式

本案两边对三千余平方米房子的买卖合同，即未约好清晰的余款付款期限，也未约好清楚逾期交房的违约金核算基数，实在令人吃惊。两边胶葛的发作恐怕跟合同的大意含糊不无联系。终究法院判定依照已付款额为基数核算违约金，虽然不无争议，个人以为就个案来看，仍是比较公正的。对开发商的蛮横怎么说“不”开发商逾期4年才交房，且房子层高也不契合合同约好,所以买房人要求降价。两边为合同实行问题发作了争议。孰料，开发商在报纸上登个布告、用特快专递发个告诉，就要免除商品房买卖合同。
安徽两级法院审理后，都对开发商的这种蛮横行径说“不”。逾期交房生官司刘某、彭某(下称刘、彭)与蚌埠房地产(集团)有限公司住所分公司(简称蚌房住所分公司)于2003年6月签定一份《商品房买卖合同》，约好刘、彭购买一套该公司开发建造的建筑面积为3026.54平方米的营业性用房，总价款为553万余元。合同签定时，买受人预付100万元。出卖人应当在2004年12月31日前将商品房交给买受人运用，逾期交房，出卖人按日向买受人付出万分之三的违约金等。合同签定后，刘、彭交纳了房款100万元。2008年12月30日，蚌房住所分公司在《蚌埠日报》上发布布告，告诉刘、彭，在告诉见报之日起七日内至该公司付出购房款453万余元，并处理房子交代手续。逾期该公司将依法免除两边签定的《商品房买卖合同》。2009年4月2日，刘、彭将开发商诉至蚌埠市中级人民法院，恳求判令：蚌房集团及分公司交给房子并付出至交房时止的逾期交房违约金243万余元;补偿其因房子面积缺少部分的丢失61万余元;蚌房集团欲交给的房子层高不契合合同约好,应予以降价。为此，开发商很气愤。上一年5月6日，蚌埠房地产(集团)有限公司(简称蚌房集团)经过国内特快专递的方法向刘、彭宣布了《关于免除商品房买卖合同的告诉》，宣告免除之间签定的合同。一起向法院提出反诉，恳求承认两边签定的《商品房买卖合同》现已免除。蚌埠中院经审理以为：刘、彭与蚌房住所分公司签定的《商品房买卖合同》合法有用，两边均应当依照合同约好实行自己的责任。两边在合同中仅有预付款的约好，对剩下房款的付出期限并没有清晰约好。在蚌房集团拖延交给房子现已违约的情况下，蚌房住所分公司提出了实行计划，但两边在违约金、房子面积及层高级问题上并没有达到一致定见，并且蚌房住所分公司提出交给房子的面积与合同约好也不一致。蚌房集团以刘、彭拖延付款为由免除合同，没有事实依据，要求承认两边的合同现已免除的反诉恳求不能成立。因为两边在合同中清晰约好以产权处核定面积为准，以终究核定面积进行结算;合同中有关房子层高也约好的是暂定层高。在房子未实践交给的情况下，因房子面积及层高无法承认，刘、彭要求蚌房集团补偿房子面积缺少部分的丢失及因层高缺乏削减房子价款，没有事实依据，两边可在房子实践交给后另行处理。蚌埠中院一审判定：蚌房集团将两边合同约好的“丽都园”二期角落营业房交给刘、彭;蚌房集团付出刘、彭逾期交房违约金44万余元;驳回蚌房集团及蚌房住所分公司的反诉恳求。违约就该担责任宣判后，刘、彭与蚌房集团均不服，向安徽省高级人民法院提出上诉。刘、彭上诉提出：最高人民法院关于《审理商品房买卖合同胶葛案件适用法律若干问题的解说》第十七条规则，商品房买卖合同没有约好违约金数额或许丢失补偿额核算方法，违约金数额或许丢失补偿额能够参照以下规范承认：逾期交给运用房子的，依照逾期交给运用房子期间有关主管部门发布或许有资历的房地产评价组织鉴定的同地段同类房子租金规范承认。也就是说该司法解说关于逾期交给房子的，是依照未交房部分的租金核算补偿丢失的。逾期交给房子依照已付房款数额核算付出违约金除非两边在合同中清晰约好，一审法院判定要求蚌房集团依照已付购房款核算逾期交房违约金没有任何依据。
刘、彭两人恳求二审依法改判。蚌房集团在法庭上答辩称：两边签定的《商品房买卖合同》约好了出卖人交给房子的时刻是2004年12月31日，虽然没有清晰买受人交给房款的时刻，但依据买卖合同两边权力与责任相对应的联系及买卖习气，应承认购房人付出房款的时刻是在2004年12月31日。但购房人除付出100万元预付款外，剩下绝大部分房款至今未付出，故蚌房集团享有一起实行抗辩权，蚌房集团不该承当违约责任。“即便合同对购房人的付出房款时刻约好不明，也意味着蚌房集团随时能够要求购房人付出房款。”蚌房集团的代理人说。2008年12月30日，蚌房集团在具有交给房子条件时，即以登报的方法告诉了购房人，清晰了购房人敷衍房款的数额和时刻，购房人应当实行付出房款的合同责任，但购房人至今回绝付出房款，其行为显属违约，故购房人追查蚌房集团逾期交房的违约责任不能成立。因为购房人所付房款缺乏总房款的五分之一，余款拒不实行，蚌房集团依据合同法依法行使了合同免除权，契合法律规则，应予支撑。
开发商单独免除合同无效安徽高院民四庭揭露开庭审理此案时，合议庭概括当事人的举证、质证以及诉辩定见，概括出此案的两大争议焦点：1.2009年5月6日蚌房集团用特快专递向刘、彭宣布的免除《商品房买卖合同》的告诉，能否发生免除合同的法律效力?2.若合同未免除，依据两边合同的约好，蚌房集团应承当每日万分之三的逾期交房违约责任，那么违约金的核算基数是按已付购房款数额仍是按总房价款数额?法官剖析以为，刘、彭与蚌房住所分公司于2003年6月13日签定的《商品房买卖合同》是两边当事人的实在意思表明，不违背国家法律法规的禁止性规则，应合法有用，两边均应按约实行各自的责任。刘、彭按约好实行了给付100万元预付房款的责任，蚌房集团及其分公司未按约好于2004年12月31日前交给所售房子，显属违约。2008年12月30日蚌房集团虽以登报方法告诉刘、彭付出购房余款和处理交房手续，但蚌房集团至今未能供给依据证明房子已契合交给条件，刘、彭据此行使先实行抗辩权契合法律规则，蚌房集团处在继续违约状况下不享有免除合同的权力。因而，蚌房集团于上一年5月6日用特快专递向刘、彭宣布《免除合同告诉书》不发作法律效力，其提出《商品房买卖合同》现已免除的上诉理由不能成立。