清产核资中土地估价实施细则
来源：听讼网整理 2018-10-26 12:46
为了加强国有土地资源的处理，全面点评企业实力，促进理顺产权联系，根据财务部、建设部、国家土地处理局、国家国有财物处理局联合发布的《关于印发“清产核资中土地清查评价作业计划”的告诉》(财清〔1994〕13号文)和国家其它有关规则，制定本施行细则。
清产核资中的土地评价是指各企业和施行企业处理的事业单位(简称“企业、单位”，下同)对所运用的国有土地进行全面清查后，在澄清权属、界限和面积等基本状况的根底上，根据国家一致规则的土地评价技能规范，由企业、单位自行或托付具有土地评价资历的安排评价所运用土地的基准价格。
清产核资中土地评价规模主要是各地区、各部门参与清产核资的企业、单位运用的土地，包含清产核资企业、单位以土地运用权作价入股举行国内联营、股份制企业运用的国有土地。
企业、单位运用下列土地暂不评价：
(一)已用经过评价的国有土地运用权出资或入股举行中外合资、合作经营企业运用的土地;
(二)以出让办法获得国有土地运用权，其出让金不低于所在地土地基准地价的土地;
(三)已进行或拟预备进行员工住所制度改革的房子占用的土地;
(四)国有企业中的农、林、牧、渔业用地;
(五)已列入国家搬家计划的“三线”企业、单位运用的土地;
(六)不在乡镇内的各类军工等企业运用的土地;
(七)土地运用权没有清晰的土地;
(八)铁路、民航、机场、港口、公路等交通根底设施占用土地，以及靶场、试验场、危险品贮存地作业区、采矿、采油用地和高压线路、通讯线路、输油管线等占用的土地。
(九)其它由中心企业主管部门和省级人民政府承认的暂不列在评价规模的企业占用的土地。
清产核资中土地评价作业由各级政府清产核资安排与各级土地处理部门(县以上，下同)一起安排，分工担任。
在全面打开土地评价作业前，各地区、各部门清产核资安排应自动商各级土地处理部门，在1994年挑选部分不同类型的清产核资企业进行试点，以便获得经历，有序全面推开。1994年进行企业改制的有必要对所运用的土地进行评价作业，其他的清产核资企业、单位土地评价作业于1995年全面打开;以前年度已进行清产核资的企业、单位应在1995年对土地评价作业进行补课。
清产核资中土地评价作业，原则上由参与清产核资企业、单位自行根据各级土地处理部门制定并经同级人民政府承认的乡镇土地基准地价和宗地标定地价批改系数进行。没有制定土地基准地价和宗地标定地价批改系数的乡镇所在地清产核资企业、单位，能够选用宗地地价直接评价法进行。
城市基准地价的评价和宗地标定地价批改系数的制定作业，由各级土地处理部门根据《中华人民共和国乡镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》、《乡镇土地评价规程》(试行)等有关规则安排进行，并担任有关承认作业。
(一)已完结基准地价评价和宗地标定地价批改系数制定的乡镇，原则上可由企业自行以基准地价为根底，并以宗地标定地价批改系数办法评价。
供给基准地价和宗地标定地价批改系数的安排或单位只能向企业、单位核收印制基准地价及宗地标定地价批改系数材料的本钱费用。收取规范应由当地物价处理安排核批。
(二)尚没有完结基准地价评价和宗地标定地价批改系数制定的乡镇，由各级土地处理部门抓住安排进行测算，予以承认，以确保1995年本乡镇所在地清产核资企业进行国有土地的评价作业。
(三)因为客观原因在全面清产核资期间仍不能完结土地基准地价评价和宗地标定地价批改系数制定的乡镇所在地企业、单位的土地评价，能够根据本身条件自行或托付具有土地评价资历的安排选用宗地地价直接评价法进行。
企业、单位选用宗地地价直接评价法因技能力量缺少或材料搜集困难，托付具有土地评价资历的中介安排进行评价，其中介安排对清产核资中的土地评价按一般宗地评价费规范的30%计收评价费。
本施行细则所称“基准地价”是指土地处理部门安排评价并经同级人民政府承认的乡镇所在地各级土地或均质地域及其商业、工业、住所等土地使用类型的土地运用权单位面积平均价格。
本施行细则所称“宗地标定地价批改系数”是指由土地处理部门安排测算并经同级人民政府承认的对乡镇宗地土地运用权进行评价时的要素条件批改系数。
本施行细则所称“宗地地价直接评价法”是指商场比较法、收益还原法和本钱迫临法等。直接评价法评价地价的规范、程序等应按国家土地处理局公布的《乡镇土地评价规程》(试行)的要求进行。
(一)商场比较法适用于土地运用权出让、转让、租借、典当等土地买卖事例比较多，土地商场活泼的当地。
(二)收益还原法适用于有租金收入或经营收入，并经过承认总费用核算出纯收益的土地。
(三)本钱迫临法适用于缺少商场买卖事例，无法核算收益的开发区以及独立工矿区的土地。
为便于清产核资中土地评价作业的施行，根据乡镇特色、土地使用类型经济效益的差异和土地运用权获得办法，在清产核资土地评价中一致将土地使用类型划分为商业、工业(含仓储)、住所用地三大类。评价的地价一致为土地基准价格，不作为企业、单位产权改变时土地的实践价格。各级土地处理部门应一致清产核资中乡镇土地评价的各项参数。
企业、单位的土地评价作业应首要制定详细计划，内容包含：
(一)企业、单位根据当地土地评价规范和作业要求，承认评价办法;
(二)企业、单位根据本身人员和技能条件，结合当地土地评价的技能要求等，提出自行或托付进行评价的计划;
(三)企业、单位进行土地评价的详细时刻安排;
(四)企业、单位土地评价作业的安排安排和人员安排。
土地评价作业程序：
(一)各级政府清产核资安排与各级土地处理部门一起对企业、单位土地评价专业人员安排进行方针、办法、技能培训。
(二)企业、单位建立土地评价作业小组。
(三)土地评价单位搜集下列与土地评价有关的材料。
1.征地或受让土地原始材料。
2.土地清查效果，包含地籍图、土地挂号证明文件、土地清查报表等。
3.本企业、单位的土地条件材料。
4.本地区基准地价及宗地标定地价批改系数等土地评价效果。
5.本地区商场地价材料。
6.影响本企业、单位地价的其它要素材料。
7.其它材料，包含当地土地评价的各种有关参数。
(四)企业、单位对运用的土地根据有关材料、规范进行预先测算，摸清基本状况，验证技能办法，做到心中有数。
(五)根据搜集的土地评价材料和当地的详细规则，按承认的评价办法和评价计划详细安排进行。
(六)企业、单位进行土地价格评价后，要写出土地评价陈述。陈述的主要内容包含：作业安排、材料来历、评价程序与办法、评价效果等。
(七)企业、单位根据其运用的土地面积、使用类型和评价效果填写“土地评价效果申报表”，格局见附表。
(八)上报土地评价陈述和土地评价效果申报表，作为有关部门确定批阅土地评价效果的根据。
企业、单位将土地评价陈述和土地评价申报表，经企业、单位主管部门审阅签署定见，报所在地土地处理部门承认。
土地处理部门收到企业、单位的土地评价陈述和土地评价申报表后，对企业、单位土地评价效果安排承认。承认的主要内容有：
(一)土地运用权获得是否合法;
(二)土地评价办法使用是否符合规则;
(三)土地评价材料的可靠性和准确性;
(四)土地评价效果的准确性和地价水平的空间改变规则的合理性;
(五)需求承认的其它内容;
各级土地处理部门承认过程中，不收取费用。
经土地处理部门承认的企业、单位的土地财物评价效果，由同级清产核资安排会同有关部门进行批复。
企业、单位根据同级清产核资安排下达的批复文件，相应调整帐务。帐务处理办法按财务部的另行规则处理。
各级清产核资安排汇总上报各企业、单位土地评价效果，报上一级清产核资安排，并抄同级土地处理部门存案。
中心企业的土地，评价效果先经中心企业财务驻厂员处审阅，再报当地土地处理部门承认，由中心企业主管部门复审(有贰言的，要商国家土地处理局赞同)汇总后报财务部清产核资办公室会同有关部门进行帐务批阅。
各省、自治区、直辖市及计划单列市和中心企业主管部门应根据《清产核资中土地清查评价作业计划》和本施行细则，结合国家其它有关规则和当地(本部门)状况，制定当地(本部门)的土地评价详细施行办法。
本施行细则由财务部清产核资办公室和国家土地处理局一起解说。
本施行细则自发布之日起履行。
附：土地评价效果申报表(略)
清产核资中的土地评价是指各企业和施行企业处理的事业单位(简称“企业、单位”，下同)对所运用的国有土地进行全面清查后，在澄清权属、界限和面积等基本状况的根底上，根据国家一致规则的土地评价技能规范，由企业、单位自行或托付具有土地评价资历的安排评价所运用土地的基准价格。
清产核资中土地评价规模主要是各地区、各部门参与清产核资的企业、单位运用的土地，包含清产核资企业、单位以土地运用权作价入股举行国内联营、股份制企业运用的国有土地。
企业、单位运用下列土地暂不评价：
(一)已用经过评价的国有土地运用权出资或入股举行中外合资、合作经营企业运用的土地;
(二)以出让办法获得国有土地运用权，其出让金不低于所在地土地基准地价的土地;
(三)已进行或拟预备进行员工住所制度改革的房子占用的土地;
(四)国有企业中的农、林、牧、渔业用地;
(五)已列入国家搬家计划的“三线”企业、单位运用的土地;
(六)不在乡镇内的各类军工等企业运用的土地;
(七)土地运用权没有清晰的土地;
(八)铁路、民航、机场、港口、公路等交通根底设施占用土地，以及靶场、试验场、危险品贮存地作业区、采矿、采油用地和高压线路、通讯线路、输油管线等占用的土地。
(九)其它由中心企业主管部门和省级人民政府承认的暂不列在评价规模的企业占用的土地。
清产核资中土地评价作业由各级政府清产核资安排与各级土地处理部门(县以上，下同)一起安排，分工担任。
在全面打开土地评价作业前，各地区、各部门清产核资安排应自动商各级土地处理部门，在1994年挑选部分不同类型的清产核资企业进行试点，以便获得经历，有序全面推开。1994年进行企业改制的有必要对所运用的土地进行评价作业，其他的清产核资企业、单位土地评价作业于1995年全面打开;以前年度已进行清产核资的企业、单位应在1995年对土地评价作业进行补课。
清产核资中土地评价作业，原则上由参与清产核资企业、单位自行根据各级土地处理部门制定并经同级人民政府承认的乡镇土地基准地价和宗地标定地价批改系数进行。没有制定土地基准地价和宗地标定地价批改系数的乡镇所在地清产核资企业、单位，能够选用宗地地价直接评价法进行。
城市基准地价的评价和宗地标定地价批改系数的制定作业，由各级土地处理部门根据《中华人民共和国乡镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》、《乡镇土地评价规程》(试行)等有关规则安排进行，并担任有关承认作业。
(一)已完结基准地价评价和宗地标定地价批改系数制定的乡镇，原则上可由企业自行以基准地价为根底，并以宗地标定地价批改系数办法评价。
供给基准地价和宗地标定地价批改系数的安排或单位只能向企业、单位核收印制基准地价及宗地标定地价批改系数材料的本钱费用。收取规范应由当地物价处理安排核批。
(二)尚没有完结基准地价评价和宗地标定地价批改系数制定的乡镇，由各级土地处理部门抓住安排进行测算，予以承认，以确保1995年本乡镇所在地清产核资企业进行国有土地的评价作业。
(三)因为客观原因在全面清产核资期间仍不能完结土地基准地价评价和宗地标定地价批改系数制定的乡镇所在地企业、单位的土地评价，能够根据本身条件自行或托付具有土地评价资历的安排选用宗地地价直接评价法进行。
企业、单位选用宗地地价直接评价法因技能力量缺少或材料搜集困难，托付具有土地评价资历的中介安排进行评价，其中介安排对清产核资中的土地评价按一般宗地评价费规范的30%计收评价费。
本施行细则所称“基准地价”是指土地处理部门安排评价并经同级人民政府承认的乡镇所在地各级土地或均质地域及其商业、工业、住所等土地使用类型的土地运用权单位面积平均价格。
本施行细则所称“宗地标定地价批改系数”是指由土地处理部门安排测算并经同级人民政府承认的对乡镇宗地土地运用权进行评价时的要素条件批改系数。
本施行细则所称“宗地地价直接评价法”是指商场比较法、收益还原法和本钱迫临法等。直接评价法评价地价的规范、程序等应按国家土地处理局公布的《乡镇土地评价规程》(试行)的要求进行。
(一)商场比较法适用于土地运用权出让、转让、租借、典当等土地买卖事例比较多，土地商场活泼的当地。
(二)收益还原法适用于有租金收入或经营收入，并经过承认总费用核算出纯收益的土地。
(三)本钱迫临法适用于缺少商场买卖事例，无法核算收益的开发区以及独立工矿区的土地。
为便于清产核资中土地评价作业的施行，根据乡镇特色、土地使用类型经济效益的差异和土地运用权获得办法，在清产核资土地评价中一致将土地使用类型划分为商业、工业(含仓储)、住所用地三大类。评价的地价一致为土地基准价格，不作为企业、单位产权改变时土地的实践价格。各级土地处理部门应一致清产核资中乡镇土地评价的各项参数。
企业、单位的土地评价作业应首要制定详细计划，内容包含：
(一)企业、单位根据当地土地评价规范和作业要求，承认评价办法;
(二)企业、单位根据本身人员和技能条件，结合当地土地评价的技能要求等，提出自行或托付进行评价的计划;
(三)企业、单位进行土地评价的详细时刻安排;
(四)企业、单位土地评价作业的安排安排和人员安排。
土地评价作业程序：
(一)各级政府清产核资安排与各级土地处理部门一起对企业、单位土地评价专业人员安排进行方针、办法、技能培训。
(二)企业、单位建立土地评价作业小组。
(三)土地评价单位搜集下列与土地评价有关的材料。
1.征地或受让土地原始材料。
2.土地清查效果，包含地籍图、土地挂号证明文件、土地清查报表等。
3.本企业、单位的土地条件材料。
4.本地区基准地价及宗地标定地价批改系数等土地评价效果。
5.本地区商场地价材料。
6.影响本企业、单位地价的其它要素材料。
7.其它材料，包含当地土地评价的各种有关参数。
(四)企业、单位对运用的土地根据有关材料、规范进行预先测算，摸清基本状况，验证技能办法，做到心中有数。
(五)根据搜集的土地评价材料和当地的详细规则，按承认的评价办法和评价计划详细安排进行。
(六)企业、单位进行土地价格评价后，要写出土地评价陈述。陈述的主要内容包含：作业安排、材料来历、评价程序与办法、评价效果等。
(七)企业、单位根据其运用的土地面积、使用类型和评价效果填写“土地评价效果申报表”，格局见附表。
(八)上报土地评价陈述和土地评价效果申报表，作为有关部门确定批阅土地评价效果的根据。
企业、单位将土地评价陈述和土地评价申报表，经企业、单位主管部门审阅签署定见，报所在地土地处理部门承认。
土地处理部门收到企业、单位的土地评价陈述和土地评价申报表后，对企业、单位土地评价效果安排承认。承认的主要内容有：
(一)土地运用权获得是否合法;
(二)土地评价办法使用是否符合规则;
(三)土地评价材料的可靠性和准确性;
(四)土地评价效果的准确性和地价水平的空间改变规则的合理性;
(五)需求承认的其它内容;
各级土地处理部门承认过程中，不收取费用。
经土地处理部门承认的企业、单位的土地财物评价效果，由同级清产核资安排会同有关部门进行批复。
企业、单位根据同级清产核资安排下达的批复文件，相应调整帐务。帐务处理办法按财务部的另行规则处理。
各级清产核资安排汇总上报各企业、单位土地评价效果，报上一级清产核资安排，并抄同级土地处理部门存案。
中心企业的土地，评价效果先经中心企业财务驻厂员处审阅，再报当地土地处理部门承认，由中心企业主管部门复审(有贰言的，要商国家土地处理局赞同)汇总后报财务部清产核资办公室会同有关部门进行帐务批阅。
各省、自治区、直辖市及计划单列市和中心企业主管部门应根据《清产核资中土地清查评价作业计划》和本施行细则，结合国家其它有关规则和当地(本部门)状况，制定当地(本部门)的土地评价详细施行办法。
本施行细则由财务部清产核资办公室和国家土地处理局一起解说。
本施行细则自发布之日起履行。
附：土地评价效果申报表(略)