农村房屋买卖合同的效力认定问题浅析

当时许昌市周边乡村因房子拆迁补偿，呈现了许多现已卖了房子多年的乡民现在反悔，建议房子买卖合同无效要求买受人返还房子的案子，因而类房子买卖触及到土地使用权问题，乡村宅基地属团体性质，全国各地此类案子较多，各地判定不尽相同，以宋庄画家村案子较为典型。因而，在审判实践中存在许多问题，假如处理不妥，会引发许多社会问题，乃至团体事情的发作。鉴于此，有必要对此类合同的效能确定进行讨论。一、乡村房子买卖合同胶葛发生的布景乡村房子买卖合同之所以被房子出卖人申述确定无效，很大程度上是因为乡村土地增值以及城中村改造拆迁补偿等要素，房子现价或拆迁补偿价格高于房子买卖价格，出卖人受利益驱动而反悔，有的要求直接回收已交给的乡村房子，有的要求与买受人共沾拆迁利益。从现状来看，有的房子现已过装饰、翻建、改建等添附行为，假如承认买卖合同无效还触及对因房子翻建、扩建、添附等价值评价判定、费用补偿标准难题，乃至遭受实行难题。在许昌市魏都区城市发展中，因城中村改造拆迁补偿等原因，许多曾经卖了房子的人申述至法院，要求承认所签合同无效，彼此返还产业，引发一系列胶葛。二、对乡村房子买卖合同效能的剖析乡村房子买卖触及到宅基地使用权能否转让问题，2007年10月1日开端施行的《物权法》第一百五十五条规则：现已挂号的宅基地使用权转让或许消除的，应当及时处理改变挂号或许刊出挂号。”该规则现已清晰了宅基地使用权是能够转让的。可是转让宅基地使用权是有条件的，《土地处理法》等法令虽有触及，但比较准则，在详细施行方面一般由国家方针和行政规章予以标准和调整。总的来说，转让宅基地使用权须一起具有以下条件：1、转让人与受让人应为同一团体经济组织内部的成员；2、受让人没有住所和宅基地，且契合宅基地使用权分配条件；3、转让行为须征得本团体经济组织赞同；4、宅基地使用权不得独自转让，有必要与合法缔造的住所一起转让。因而，在实践中关于乡村房子买卖合同的效能，有两种观念：一种观念以为，因房子是修建在宅基地上的，为土地的附着物，具有不行分离性，而宅基地使用权是团体经济组织成员享有的权力，与特定的身份联系相联系，乡村乡民转让宅基地使用权有必定约束。乡村房子买卖在房地一体的格式下，处置房子的一起也处置了宅基地，此类行为损害了团体经济组织的权益，是法令法规清晰制止的。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让处理制止炒卖土地的告诉》第二条第二款规则：乡村的住所不得向城市居民出售，也不得同意城市居民在农人团体土地建住所，有关部门不得违法为缔造和购买的住所发放土地使用证和房产证”；2004年12月24日，国务院《关于深化改革严厉土地处理的决议》再次着重：加强乡村宅基地处理，制止城镇居民在乡村置办宅基地”。由此可见，国家不允许宅基地使用权向团体经济组织之外的城镇居民转让，城镇居民购买乡村住所的房子买卖合同当属无效。本团体经济组织以外的乡村乡民购买乡村住所和宅基地的买卖合同，因违反了团体经济组织的成员权特点，也应当确定无效。另一种观念以为，宅基地使用权和房子所有权是否通过户挂号并不是房子买卖合同的有用要件，未处理过户挂号不影响买卖合同的效能。只需买卖合同契合合同的有用要件，合同即为有用。《合同法》第四十四条第二款规则的合同收效有必要处理的同意挂号手续与房子产权过户挂号是两个不同性质的问题。房子过户挂号行为是物权行为，房子买卖合同则归于债务行为，进行过户挂号并不是房子买卖合同有用的要件。没有处理过户挂号手续，是房子买卖合同未实行结束，并不影响合同的效能。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解说（一）》（法释［1999］19号）第4条规则：合同法施行今后，人民法院承认合同无效，应当以全国人大及其常委会拟定的法令和国务院拟定的行政法规为根据，不得以地方性法规、行政规章为根据。”国务院1999年和2004年两个文件并非行政法规，不能作为确定合同无效的根据，故乡村宅基地房子买卖合同并不存在法定的无效事由。