出卖二手房时有什么要注意的
来源：听讼网整理 2018-05-27 02:37
跟着社会的开展，现阶段的房价能够说是水涨船高，许多人打工一辈子都不一定能买一套房子，那么关于一些人来说，特别是要结婚的人来说，买不起房子很不便利，只能挑选购买二手房，下面听讼网小编为我们介绍一下关于出卖二手房时有什么要留意的事项。
1、要核实房子产权状况及性质
房子一切权证是一切权的标志，房子一切权证上挂号的一切人才是有权卖房的人，假如非自己卖房，则要有自己和代理人的身份证件及自己签署的授权委托书。核实证件较好见原件，也能够要求产权人一起带产权证书到当地房子土地管部分核实房产证的实在性。
2、房产假如有借款或典当，要保证解押
许多二手房是有典当借款的，设定典当的房产能够签约生意，但没解押前不能过户，这种状况下，往往卖方需求买方的首付款来归还借款解押。那么，生意时要设定条款，保证金钱用于解押，防止卖方把房款挪作他用。
3、要明晰约好房子的相应附属物的归属
许多二手房原房东都已装饰或入住过房子一段时间，那就会触及一些房子的装饰和房子的附属物的归属问题，这时就建议两边在签定合一起把这些状况在协议中明晰。
4、要留意户口问题的特别处理
许多人购房后才发现前房主的户口没迁出去，要求对方迁户口却被回绝，这样的工作法院是无法受理和实行的。建议在合同中明晰原房主的迁出职责，保存部分尾款，待迁出后付出，一起约好一个违约金规范，假如就违约金付出问题申述到法院，法院是能够受理并判定的。
5、要及时处理网签存案手续
现在各地存量房生意都施行网签准则，处理网签存案能够保证房子不会被过户给其他人，对买方是一种维护，因而签定书面生意合同后，一定要尽早处理网签存案手续。
6、要留意房子及相关设备是否欠费
物业费、水费、电费、煤气费、电话费等费用，在购房时一定要核实清楚是否有拖欠，假如有拖欠，那就要求原房主在交房前悉数清结，而且应该考虑就这些问题保存部分房子价款的尾款，承认没有问题后再付出。
7、生意过程中留意保存依据
签定合同仅仅完成了生意的第1步，后边发作胶葛的时机也许多，所以要留意保存每个环节的依据，尤其是自己实行职责的依据。购房者付款时别忘记让对方明晰出具收条，且较好依据合同条款，在收条内容中明晰是付哪个环节的房款。
二、买方体留意
(一)留意房子手续是否完全
房产证是证明房主对房子享有一切权的专一凭据，没有房产证的房子生意时对买受人来说有得不到房子的极大危险。房主或许有房产证而将其典当或转卖，即便现在没有将来处理获得后，房主还能够典当和转卖。所以最好挑选有房产证的房子进行生意。
(二)留意房子产权是否清楚
有些房子有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和悉数共有人签定房子生意合同。假如仅仅部分共有人私行处置共有产业，买受人与其签定的生意合同未在其他共有人赞同的状况下一般是无效的。
(三)留意土地状况是否明晰
二手房中买受人应留意土地的运用性质，看是划拨仍是出让，划拨的土地一般是无偿运用，政府可无偿回收，出让是房主已交纳了土地出让金，买受人对房子享有较完好的权力;还应留意土地的运用年限，假如一个房子的土地运用权仅有40年，房主已运用十来年，关于买受人来说是否还应该按同地段土地运用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
(四)留意生意房子是否在租
有些二手房在转让时，存在物上担负，即还被他人租借。假如买受人只看房产证，只重视过户手续，而不留意是否存在租借时，买受人极有或许得到一个不能及时入住的或运用的房产。由于房子生意合同不能对立在先建立的租借合同。这一点在实践中被许多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人运用然后引起较多胶葛。
(五)留意物管费用是否拖欠
有些房主在转让房子时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长时间拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房子，一切费用买受人有或许要悉数承当。
(六)留意中介公司是否违规
有些中介公司违规供给中介服务，如在二手房借款时，为买受人供给零首付的服务，即买受人所付出的悉数购房款均可从银行骗贷出来。买受人认为自己占了廉价，岂不知假如被银行发现，一切的职责有或许自己都要承当。
三、二手房生意阴阳合同的概念
所谓二手房生意“阴阳合同”(也有人将其称为“是非合同“)是指在二手房生意过程中，生意两边就同一生意标的缔结两份价格悬殊的合同。一般把送至相关行政主管部分专供挂号或存案运用的贱价合同叫“阳合同”，把两边暗里留存并实践实行的高价合同叫“阴合同”。
四、二手房阴阳合同的法律效能怎么
一般由于“阴阳合同”中的“阳合同”因不表现当事人的实在意思而不发作效能，而“阴合同”是当事人的实在意思表明而确定为有用合同，“阴合同”只需内容合法，相同遭到法律维护。但是，假如运用“阴阳合同”施行违法行为，或许以合法的方式掩盖违法的意图，则不只假装的“阳合同”无效，被假装的“阴合同”也因内容违法而无效。因而，对“阴阳合同”要慎之又慎。
实践中，鉴于生意两边签定“阴阳合同”的行为严峻违反了我国税收管理规则，有关部分查实后，假如归于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;假如偷税数额较大、次数较多，则或许构成犯罪。
详细来讲，法院在确定阴阳合同的法律效能时，除非差价太大，往往依据违约景象挑选适用对违约方晦气的规则。详细可分为以下几种景象：
1、关于差价以装饰名义而且差价较小的，一般确定合同有用。
2、关于差价太大，一般会确定无效。
3、关于卖方不想卖，建议中介与买方歹意勾结以阴阳合同价过户危害其利益的，一般确定合同有用但过户价格条款无效。
4、关于买方不想买而建议卖方避税，或许签现售后只想以现售合同上的贱价买，一般确定合同有用但过户价格条款无效。
5、关于两边仍想生意但过户时一方建议以实在价过户，另一方回绝的，会调停，调停不成则确定合同不建立。
6、没签过户承认书，现价格变少的，视为两边意思改变，现售合同有用。
1、要核实房子产权状况及性质
房子一切权证是一切权的标志，房子一切权证上挂号的一切人才是有权卖房的人，假如非自己卖房，则要有自己和代理人的身份证件及自己签署的授权委托书。核实证件较好见原件，也能够要求产权人一起带产权证书到当地房子土地管部分核实房产证的实在性。
2、房产假如有借款或典当，要保证解押
许多二手房是有典当借款的，设定典当的房产能够签约生意，但没解押前不能过户，这种状况下，往往卖方需求买方的首付款来归还借款解押。那么，生意时要设定条款，保证金钱用于解押，防止卖方把房款挪作他用。
3、要明晰约好房子的相应附属物的归属
许多二手房原房东都已装饰或入住过房子一段时间，那就会触及一些房子的装饰和房子的附属物的归属问题，这时就建议两边在签定合一起把这些状况在协议中明晰。
4、要留意户口问题的特别处理
许多人购房后才发现前房主的户口没迁出去，要求对方迁户口却被回绝，这样的工作法院是无法受理和实行的。建议在合同中明晰原房主的迁出职责，保存部分尾款，待迁出后付出，一起约好一个违约金规范，假如就违约金付出问题申述到法院，法院是能够受理并判定的。
5、要及时处理网签存案手续
现在各地存量房生意都施行网签准则，处理网签存案能够保证房子不会被过户给其他人，对买方是一种维护，因而签定书面生意合同后，一定要尽早处理网签存案手续。
6、要留意房子及相关设备是否欠费
物业费、水费、电费、煤气费、电话费等费用，在购房时一定要核实清楚是否有拖欠，假如有拖欠，那就要求原房主在交房前悉数清结，而且应该考虑就这些问题保存部分房子价款的尾款，承认没有问题后再付出。
7、生意过程中留意保存依据
签定合同仅仅完成了生意的第1步，后边发作胶葛的时机也许多，所以要留意保存每个环节的依据，尤其是自己实行职责的依据。购房者付款时别忘记让对方明晰出具收条，且较好依据合同条款，在收条内容中明晰是付哪个环节的房款。
二、买方体留意
(一)留意房子手续是否完全
房产证是证明房主对房子享有一切权的专一凭据，没有房产证的房子生意时对买受人来说有得不到房子的极大危险。房主或许有房产证而将其典当或转卖，即便现在没有将来处理获得后，房主还能够典当和转卖。所以最好挑选有房产证的房子进行生意。
(二)留意房子产权是否清楚
有些房子有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和悉数共有人签定房子生意合同。假如仅仅部分共有人私行处置共有产业，买受人与其签定的生意合同未在其他共有人赞同的状况下一般是无效的。
(三)留意土地状况是否明晰
二手房中买受人应留意土地的运用性质，看是划拨仍是出让，划拨的土地一般是无偿运用，政府可无偿回收，出让是房主已交纳了土地出让金，买受人对房子享有较完好的权力;还应留意土地的运用年限，假如一个房子的土地运用权仅有40年，房主已运用十来年，关于买受人来说是否还应该按同地段土地运用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
(四)留意生意房子是否在租
有些二手房在转让时，存在物上担负，即还被他人租借。假如买受人只看房产证，只重视过户手续，而不留意是否存在租借时，买受人极有或许得到一个不能及时入住的或运用的房产。由于房子生意合同不能对立在先建立的租借合同。这一点在实践中被许多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人运用然后引起较多胶葛。
(五)留意物管费用是否拖欠
有些房主在转让房子时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长时间拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房子，一切费用买受人有或许要悉数承当。
(六)留意中介公司是否违规
有些中介公司违规供给中介服务，如在二手房借款时，为买受人供给零首付的服务，即买受人所付出的悉数购房款均可从银行骗贷出来。买受人认为自己占了廉价，岂不知假如被银行发现，一切的职责有或许自己都要承当。
三、二手房生意阴阳合同的概念
所谓二手房生意“阴阳合同”(也有人将其称为“是非合同“)是指在二手房生意过程中，生意两边就同一生意标的缔结两份价格悬殊的合同。一般把送至相关行政主管部分专供挂号或存案运用的贱价合同叫“阳合同”，把两边暗里留存并实践实行的高价合同叫“阴合同”。
四、二手房阴阳合同的法律效能怎么
一般由于“阴阳合同”中的“阳合同”因不表现当事人的实在意思而不发作效能，而“阴合同”是当事人的实在意思表明而确定为有用合同，“阴合同”只需内容合法，相同遭到法律维护。但是，假如运用“阴阳合同”施行违法行为，或许以合法的方式掩盖违法的意图，则不只假装的“阳合同”无效，被假装的“阴合同”也因内容违法而无效。因而，对“阴阳合同”要慎之又慎。
实践中，鉴于生意两边签定“阴阳合同”的行为严峻违反了我国税收管理规则，有关部分查实后，假如归于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;假如偷税数额较大、次数较多，则或许构成犯罪。
详细来讲，法院在确定阴阳合同的法律效能时，除非差价太大，往往依据违约景象挑选适用对违约方晦气的规则。详细可分为以下几种景象：
1、关于差价以装饰名义而且差价较小的，一般确定合同有用。
2、关于差价太大，一般会确定无效。
3、关于卖方不想卖，建议中介与买方歹意勾结以阴阳合同价过户危害其利益的，一般确定合同有用但过户价格条款无效。
4、关于买方不想买而建议卖方避税，或许签现售后只想以现售合同上的贱价买，一般确定合同有用但过户价格条款无效。
5、关于两边仍想生意但过户时一方建议以实在价过户，另一方回绝的，会调停，调停不成则确定合同不建立。
6、没签过户承认书，现价格变少的，视为两边意思改变，现售合同有用。