签订的土地使用权转让合同无效应如何处理

问：某公司因拖欠土地使用权出让金，一向未获得土地使用权证书。上一年，该公司将土地使用权转让给我公司，并且约好待工程出资量到达法定转让规范后合作我公司处理权属过户登记手续。合同签定后，我公司已投入两千多万建造资金，开发出资总额已达25%以上，但在要求处理土地使用权过户手续时，该公司却以种种理由回绝。咱们置疑，是因为土地价格上涨，该公司意图悔约。咱们想申述该公司，但有人说咱们签定的土地使用权转让合同有或许无效。请问，咱们所签合同是无效的吗?一旦被确定无效，法律职责和结果是什么?
答：假如在你们申述之前，对方当事人然未获得土地使用权证书，或许获得有批准权的人民政府赞同转让的，则你们所签定的土地使用权转让合同有或许被确定无效。
最高人民法院《关于审理触及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解说》第9条规则：“转让方未获得出让土地使用权证书与受让方缔结合同转让土地使用权，申述前转让方现已获得出让土地使用权证书或许有批准权的人民政府赞同转让的，应当确定合同有用。”依据这一规则，若因转让方拖欠土地使用权出让金，则不契合法定的办证条件，政府土地办理部门既不能为转让方颁布土地使用证，也不会在这种状况下赞同转让，故你们所签定的土地使用权转让合同有或许被确定无效。
合同一旦被承认无效，依照《合同法》第58条规则：“合同无效或许被吊销后，因该合同获得的产业，应当予以返还;不能返还或许没有必要返还的，应当折价补偿。有差错的一方应当补偿对方因而所遭到的丢失，两边都有差错的，应当各自承当相应的职责。”这是无效合同处理的一般准则。但关于土地使用权出让合同，在被确定无效后的处理则有必定特殊性。假如签定转让合同后仅仅交付了土地和转让款，而没有进行实践的开发建造，适用“彼此返还”的准则比较简略，即由转让方将收取的转让款返还给受让方，由受让方将土地返还给转让方。彼此返还产业的意图是为了使两边的产业关系康复到合同缔结前的状况。
可是，假如受让方现已投入资金进行建造，项目现已建成或许部分建成，即受让人的出资已和转让人的土地财物凝结为一体时，彼此返还的准则就无法适用。这种状况，就归于《合同法》第58条规则的“不能返还或许没有必要返还”的景象。在承认合同无效，并且不能适用彼此返还的处理准则时，则应依据不同状况别离处理：一是在建和建成的项目实行了合法的批阅手续，比方现已获得建造工程规划答应证、建造工程施工答应证等(这种状况并不罕见，许多地方土地办理部门和规划建造办理部门在办理功能的衔接上存在脱节，土地权属手续未处理结束就处理了规划、建造答应手续并开工建造)，假如归于这种状况，大多都能经过补办土地批阅手续的办法，可将在建和建成项目确权给受让方。这样处理相对简略，两边丢失不会扩展。但若不能补办土地批阅手续，不能将土地和建造项目确权给受让方，则在法律上，土地使用权和地上修建依然归于转让方，合同被承认无效后，可将修建物评价后由转让方折价补偿受让方。二是在建和建成的项目没有实行合法的建造批阅手续，在这种状况下，假如不能补办相关手续，则建造项目有或许被确定为“违章修建”，被政府依法没收或责令撤除。假如呈现这种状况，就要依据差错职责的巨细区分丢失承当份额。一般来说，关于这种状况转让方和受让方都存在差错。并且受让方在没有获得合法的建造答应手续的状况下就开工建造，关于所形成的丢失，差错职责或许更大。
总归，因土地使用权转让合同被承认无效，不只处理难度较大，并且给两边当事人形成的物质丢失往往也是巨大的。因而，处理此类合同争议，活跃补办相关手续，争夺在申述前补正合同效能，使建造工程合法化才是最佳挑选。