房屋租赁合同纠纷的处理方法

跟着市场经济的开展，房子租借合同胶葛日益增多。在审判实践中，能不能承认房子租借合同的效能、承租人对房子进行的装饰在租借合同被承认无效或被免除后怎么处理以及违章修建的租借胶葛怎么处理等问题是当时房子租借合同胶葛审理的难点。笔者试就房子租借合同有关问题，提出自己的观念供商讨。
一、 对房子租借合同效能确定问题
租借人和承租人缔结房子租借合同，两边就租借的房子、租金、期限、违约责任等条款达到一致意见后，合同视为建立。房子租借合同有无效能，依据有关法令和当地性行政法规的规则，笔者以为对房子租借合同的效能首要应从以下几个方面来检查：
(一)检查合同的主体是否适格。即租借人与承租人是否具有有用民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或约束民事行为能力人等。
(二)检查租借的标的物是否为法令法规制止租借。但只需法令法规没有制止租借的房子，都应是能够租借的。广东省人大常委会1994年经过的《广东省乡镇房子租借法令》第六条规则，不得租借的房子有：1、未获得产权或许经营管理权的;2、产权有争议或许产权受到约束的;3、不可分割的共有房子未获得其他共有人赞同的;4、归于违章修建的;5、不符合安全规范的;6、已典当，未经典当权人赞同的;7、法令、法规制止的。
而建设部1995年以第42号令发布的《城市房子租借管理办法》第六条规则，有下列景象之一的房子不得租借：(一)未依法获得房子所有权证的;(二)司法机关和行政机关依法裁决、决议查封或许以其他方式约束房地产权力的;(三)共有房子未获得共有人赞同的;(四)权属有争议的;(五)归于违法修建的;(六)不符合安全规范的;(七)已典当，未经典当权人赞同的;(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规则的;(九)有关法令、法规规则制止租借的其他景象。
关于广东法院来说，上述两个法规都应适用。两者规则根本相同。但笔者以为，两个法规都存在值得研讨的当地。
一个是房子租借权源的问题。
《城市房子租借管理办法》和《广东省乡镇房子租借法令》都以为房子租借的权源只能是所有权。而无论是法理剖析，仍是详细调查国外关于租借的立法及审判实践，都会得出房子租借的权源来自合法占有的定论。房子租借的权源问题也恰是长时间困扰审判人员的根本问题。也正是这个问题使得许多房子胶葛案件难以作出符合逻辑和符合实践状况的判定。比方按揭房租借，因没有彻底获得产权，是否就以为租借行为无效呢?
还如很多存在的“二房东”现象，是否“二房东”与别人签定的租借合同都无效呢?明显，这些租借行为以为无效，极不利于经济的开展，也会导致房子资源的搁置和糟蹋。这与社会主义立法的意图和法令应习惯事物开展规律的原则是相左的。
从物权的视点来剖析，所有权人出让占有权是很常见的，合法占有权人在所有权人答应的范围内享用收益权，理应恰当，不然光“占有”有何经济价值呢?房子的合法占有人租借房子正是这种状况。物权的另一种方式，即他物权人实践上便是物的实践占有者，一起其又享有所有权人的比如租借等的许多权力。如国有企业的承揽经营权，难道说国有企业由于没有对产业的所有权就不能把产业拿来租借吗?
明显这是否定的，很多的企业租借商铺，租借厂房，举目皆是，假如都确定为是不合法的，那么立法者在自我否定。别的从合同的视点来剖析，租借合同反映的是“租借人将租借物交给承租人运用、收益，承租人付出租金的合同联系(合同法第二百二十二条)”。
租借人作为合同的一方，并非以所有权人为限，由于租借联系表现的是占有的搬运：一方让渡其占有获得租金利益，另一方则经过付出租金获得占有以运用收益。