二手房合同陷阱
来源：听讼网整理 2019-03-04 01:21
在购房生意过程中，因为生意两边当事人在专业知识和法令知识上把握程度的不平等，顾客显着处于下风，假如不幸遇上不法开发商，或房子修建呈现未曾预料到的问题，胶葛就在所难免。而单个开发商使用自己的优势条件，为获得最大的利益考虑，有才能也有动机在购房合同中埋下几处伏笔，为日后履约时占据主动，逃避职责。这样在签定合同之时，即为将来调解胶葛，赢得诉讼打下根底，即所谓"藏雷"。
一般来说，合同中简单发作胶葛和违约率较高的条款有以下几个方面：
（一）交房时刻
应特别留意"不行抗力"在合同中是怎么界定的。
房产出售合同一般都有"出售方遇不行抗力导致逾期交房，不承当职责"这样的表述。这项约好条款是否合理，其顺便注解是否清晰，这一点购房人一般很简单疏忽或不知其到底是何种意义。
我国《民法通则》第一百五十三条规则："本法所称的不行抗力是指不能预见、不行避免并不能克服的客观状况，如：地震、水灾、战役等。"依照此法，房产生意合同中设定有关"不行抗力"的约好应该说是正确的。但实践在房产生意中，现在有一些发展商却将此条款进行了延伸、扩张。比方有的合同对"不行抗力"做了如下的注解：人力不行抵抗的自然灾害和其它事端，及售房方所不能操控的其它原因形成交房延期的，出售方不承当职责。这样的约好明显是卖方对自己的免责规模过于宽松，是违背法令准则的。售房方不能把发展商因自己的差错，如：对商场判别不精确出资失误、项目规划失误修正计划延误工期、资金不到位等要素归之为不行抗力，一起也不能把应该估计到而没有估计到的时节影响、上级行为等要素归之为不行抗力，然后革除自己理应承当的违约职责。
（二）房子面积
关于产品房这种特别的产品,一般是答应合同约好的面积存有差错的，但是差错不该超越合理的规模，这个规模应该在合同中有清晰规则。两边一旦约好了房子面积差错规模后，发展商就应严格遵守。假如差错超出约好的规模，实践上便是发展商违约，没有实行合同。 《中华人民共和国经济合同法》第二十六条规则："因为另一方在合同约好的期限内没有实行合同的，当事人一方有权告诉另一方革除合同。因改变或革除经济合同使一方遭受丢失的，除依法能够革除职责的以外，应由职责方担任补偿。"因而，假如出售方所交房子超越两边约好的面积差错规模，购房者有权要求革除合同，并要求得到相应的补偿。
但假如合同中没有约好清晰的答应差错规模，一旦发作问题，不管差错超越或削减多少，法院或许判定购房者败诉，采纳多退少补的办法进行结算。比方：最终的实测面积比本来的开始丈量面积一会儿多出了20平米，假如你的合同里没有约好只能差错小于10平米，你也只能"吃进"。那样的话，这比开销可不是个小数目。
如对该条款再进一步剖析的话，就会发现，在合同实行中会呈现两种状况：一是实测面积少于合同约好面积，这时买家可向出售方索要退款；二是实测面积多于合同约好面积，这时不管多出多少平方米，买家都要按实测面积补足多出面积的悉数房款，而不能要求革除合同或提出退房。从现在房地产生意因面积产生胶葛的状况看，归于上述两种状况中后者的占绝大多数，因为这种操作方法既有利于出售方售房时以相对较少的房价款招引购房者，并且往后要求买房人补足多出面积的房款时，买房人又没有根据不交这笔金钱，只能自认倒霉。 因而在签定购房合一起，作为买房人其时应该也有权利要求发展商修正该条款内容或另签定弥补条款。比方将该条款进行以下两种方法的修正：
（1）顺便条款应写上：房子竣工后，如本合同暂测面积与实测面积差错在3％以内的（假定，下同），不再结算；差错超越3％的，乙方有权革除合同，甲方应补偿因而而给乙方形成的丢失。
（2）或写上：房子竣工后，如本合同暂测面积与实测面积差错在3％以内的，甲、乙两边按出售价格进行结算；差错超越3％的，乙方有权要求革除合同，甲方应担任补偿因而而给乙方形成的经济丢失。
（三）质量问题
现在房子质量问题在期房生意合同中较为多见，因为房子作为产品，特点是购买期较长，生意过程中各种手续繁琐，与其相关的要素扑朔迷离，特别是购买预售的期房，这种杂乱的要素往往使购房者在签约购买房子时难以辨清所购产品的真假，而只要比及产品房交给使用之后，潜藏在生意中的对立才纷繁显露了出来，成果给购买者带来许多费事，乃至形成较大的利益丢失。
在现在呈现的胶葛之中，因为房子质量问题，购房者与开发单位产生对立的占有适当大的份额。而这其间又有适当一部分是因为开发商的宣扬许诺与实践交给使用的房子质量相去甚远而形成的。 依照规范的操作方法，修建质量的宣扬内容应在两边签定的购房合同中表现。修建质量的问题是一个较为特别的问题，现有的法规对修建质量的办理首要是针对施工单位的办理，而施工单位的修建质量好坏，又不是以发展商是否承受为准，而以质检站的质检成果为准。但是按一般的常规，质检成果一般仅仅针对工程主体所下的定论，一些购房者以为的细节性的问题，并不包含在质检的内容傍边。因而质量好坏并不能简简单单的一句话说清。 一般来说购房者对修建质量的反映首要会集在、格式的改变；水、电、气、管线的晓畅；门、窗、家具瑕疵等问题上，而这些问题是否能被以为是质量问题，绝非是一个质检证明就能说得清楚的。因而要处理这类的问题，购房合同是最有用的兵器。顾客在签定合一起必定要将质量要求白纸黑字写清楚，决不行仅凭开发商的广告宣扬或口头许诺来作根据。
（四）违约条款
在签定产品房预售合一起，有些产品房开发商或署理商会列出许多有关买方违约职责的严苛条款，而想方设法避开卖方违约职责的约好；或虽约好了生意两边的违约职责，但有关生意两边的违约职责之约好是不公正不对等的，对买方极为晦气。因而，在与卖方签定产品房预售合一起，买方应要求在合同中清晰卖方的违约职责，并争夺两边违约职责的公正缓对等。 比方，有的开发商或署理商的合同对生意两边违约职责是这样约好的："买方逾期付款，应按中国人民银行固定资产利率向卖方偿付违约金，买方付款逾期20日，卖方有权停止合同，并有权没收买方付出的定金和房价款。卖方未按期将房子交给给买方，应按中国人民银行固定资产借款利率向买方付出违约金；卖方交给房子逾期180日，买方有权停止合同，并有权要求卖方双倍返还定金?quot;明显，在上述条款中，关于卖方违约的表述不完好，关于生意两边违约的职责不对等。 在产品房生意中，作为卖方，不光应按合同约好的日期交给房子，并且应按合同约好的条件（面积、方位、装饰规范、《工程质量核验书》等）交给房子。因而，上述有关卖方违约的完好表述应是："卖方未按合同约好的条件按期将房子交给给买方，……"。别的，既然在买方逾期20日时，卖方有权停止合同，没收买方付出的定金和房价款，那么也应规则"在卖方逾期20日（不该是180日）时，买方有权停止合同，要求卖方双倍返还定金和房价款"，才算公正、对等。
此外，"卖方有权没收买方付出的房价款"的条款自身便是不合法的。
（五）物业办理
在签定物业合同之前，应细心阅读合同条款，看其间是否有不符合规则或对购房者有诈骗行为。现在，在签定物业合同中，应首要留意以下几点：
1．入住新的居住地，第一次签定物业办理合同的期限最长应为二年，二年后，购房者应组成业主委员会，由业主委员会选择新的物业办理公司，托付其对物业进行办理。
2．签定物业合同之前，应清晰所购物业的类型，是公寓，仍是住所（住所又分为甲级住所、乙级住所、普通住所等），不同类型的物业，有不同的办理规范、收费规范。
3． 有些收费项目是超前征收，违背有关的规则。如有的小区的有线电视没有接通，却收取费用；有的物业许诺装置可视对讲门铃，没有装置就提早收费等。
4．有的费用未获同意，就被先履行。物业公司的某些费用需求通过相关部分的批阅，才可收取。有的物业公司在批阅没有通过期，提早收取，也是不对的。
5．巧立名字的各种费用。有的物业公司为了多收费，巧立各种名字，如装饰合作费等。这些都是物价部分和相关部分所制止的。
顾客在签定物业合一起，应对照物业收费规范细心核对。规范中没有的收费项目，可要求对方出示有关部分的文件，不然有权拒交。
一般来说，合同中简单发作胶葛和违约率较高的条款有以下几个方面：
（一）交房时刻
应特别留意"不行抗力"在合同中是怎么界定的。
房产出售合同一般都有"出售方遇不行抗力导致逾期交房，不承当职责"这样的表述。这项约好条款是否合理，其顺便注解是否清晰，这一点购房人一般很简单疏忽或不知其到底是何种意义。
我国《民法通则》第一百五十三条规则："本法所称的不行抗力是指不能预见、不行避免并不能克服的客观状况，如：地震、水灾、战役等。"依照此法，房产生意合同中设定有关"不行抗力"的约好应该说是正确的。但实践在房产生意中，现在有一些发展商却将此条款进行了延伸、扩张。比方有的合同对"不行抗力"做了如下的注解：人力不行抵抗的自然灾害和其它事端，及售房方所不能操控的其它原因形成交房延期的，出售方不承当职责。这样的约好明显是卖方对自己的免责规模过于宽松，是违背法令准则的。售房方不能把发展商因自己的差错，如：对商场判别不精确出资失误、项目规划失误修正计划延误工期、资金不到位等要素归之为不行抗力，一起也不能把应该估计到而没有估计到的时节影响、上级行为等要素归之为不行抗力，然后革除自己理应承当的违约职责。
（二）房子面积
关于产品房这种特别的产品,一般是答应合同约好的面积存有差错的，但是差错不该超越合理的规模，这个规模应该在合同中有清晰规则。两边一旦约好了房子面积差错规模后，发展商就应严格遵守。假如差错超出约好的规模，实践上便是发展商违约，没有实行合同。 《中华人民共和国经济合同法》第二十六条规则："因为另一方在合同约好的期限内没有实行合同的，当事人一方有权告诉另一方革除合同。因改变或革除经济合同使一方遭受丢失的，除依法能够革除职责的以外，应由职责方担任补偿。"因而，假如出售方所交房子超越两边约好的面积差错规模，购房者有权要求革除合同，并要求得到相应的补偿。
但假如合同中没有约好清晰的答应差错规模，一旦发作问题，不管差错超越或削减多少，法院或许判定购房者败诉，采纳多退少补的办法进行结算。比方：最终的实测面积比本来的开始丈量面积一会儿多出了20平米，假如你的合同里没有约好只能差错小于10平米，你也只能"吃进"。那样的话，这比开销可不是个小数目。
如对该条款再进一步剖析的话，就会发现，在合同实行中会呈现两种状况：一是实测面积少于合同约好面积，这时买家可向出售方索要退款；二是实测面积多于合同约好面积，这时不管多出多少平方米，买家都要按实测面积补足多出面积的悉数房款，而不能要求革除合同或提出退房。从现在房地产生意因面积产生胶葛的状况看，归于上述两种状况中后者的占绝大多数，因为这种操作方法既有利于出售方售房时以相对较少的房价款招引购房者，并且往后要求买房人补足多出面积的房款时，买房人又没有根据不交这笔金钱，只能自认倒霉。 因而在签定购房合一起，作为买房人其时应该也有权利要求发展商修正该条款内容或另签定弥补条款。比方将该条款进行以下两种方法的修正：
（1）顺便条款应写上：房子竣工后，如本合同暂测面积与实测面积差错在3％以内的（假定，下同），不再结算；差错超越3％的，乙方有权革除合同，甲方应补偿因而而给乙方形成的丢失。
（2）或写上：房子竣工后，如本合同暂测面积与实测面积差错在3％以内的，甲、乙两边按出售价格进行结算；差错超越3％的，乙方有权要求革除合同，甲方应担任补偿因而而给乙方形成的经济丢失。
（三）质量问题
现在房子质量问题在期房生意合同中较为多见，因为房子作为产品，特点是购买期较长，生意过程中各种手续繁琐，与其相关的要素扑朔迷离，特别是购买预售的期房，这种杂乱的要素往往使购房者在签约购买房子时难以辨清所购产品的真假，而只要比及产品房交给使用之后，潜藏在生意中的对立才纷繁显露了出来，成果给购买者带来许多费事，乃至形成较大的利益丢失。
在现在呈现的胶葛之中，因为房子质量问题，购房者与开发单位产生对立的占有适当大的份额。而这其间又有适当一部分是因为开发商的宣扬许诺与实践交给使用的房子质量相去甚远而形成的。 依照规范的操作方法，修建质量的宣扬内容应在两边签定的购房合同中表现。修建质量的问题是一个较为特别的问题，现有的法规对修建质量的办理首要是针对施工单位的办理，而施工单位的修建质量好坏，又不是以发展商是否承受为准，而以质检站的质检成果为准。但是按一般的常规，质检成果一般仅仅针对工程主体所下的定论，一些购房者以为的细节性的问题，并不包含在质检的内容傍边。因而质量好坏并不能简简单单的一句话说清。 一般来说购房者对修建质量的反映首要会集在、格式的改变；水、电、气、管线的晓畅；门、窗、家具瑕疵等问题上，而这些问题是否能被以为是质量问题，绝非是一个质检证明就能说得清楚的。因而要处理这类的问题，购房合同是最有用的兵器。顾客在签定合一起必定要将质量要求白纸黑字写清楚，决不行仅凭开发商的广告宣扬或口头许诺来作根据。
（四）违约条款
在签定产品房预售合一起，有些产品房开发商或署理商会列出许多有关买方违约职责的严苛条款，而想方设法避开卖方违约职责的约好；或虽约好了生意两边的违约职责，但有关生意两边的违约职责之约好是不公正不对等的，对买方极为晦气。因而，在与卖方签定产品房预售合一起，买方应要求在合同中清晰卖方的违约职责，并争夺两边违约职责的公正缓对等。 比方，有的开发商或署理商的合同对生意两边违约职责是这样约好的："买方逾期付款，应按中国人民银行固定资产利率向卖方偿付违约金，买方付款逾期20日，卖方有权停止合同，并有权没收买方付出的定金和房价款。卖方未按期将房子交给给买方，应按中国人民银行固定资产借款利率向买方付出违约金；卖方交给房子逾期180日，买方有权停止合同，并有权要求卖方双倍返还定金?quot;明显，在上述条款中，关于卖方违约的表述不完好，关于生意两边违约的职责不对等。 在产品房生意中，作为卖方，不光应按合同约好的日期交给房子，并且应按合同约好的条件（面积、方位、装饰规范、《工程质量核验书》等）交给房子。因而，上述有关卖方违约的完好表述应是："卖方未按合同约好的条件按期将房子交给给买方，……"。别的，既然在买方逾期20日时，卖方有权停止合同，没收买方付出的定金和房价款，那么也应规则"在卖方逾期20日（不该是180日）时，买方有权停止合同，要求卖方双倍返还定金和房价款"，才算公正、对等。
此外，"卖方有权没收买方付出的房价款"的条款自身便是不合法的。
（五）物业办理
在签定物业合同之前，应细心阅读合同条款，看其间是否有不符合规则或对购房者有诈骗行为。现在，在签定物业合同中，应首要留意以下几点：
1．入住新的居住地，第一次签定物业办理合同的期限最长应为二年，二年后，购房者应组成业主委员会，由业主委员会选择新的物业办理公司，托付其对物业进行办理。
2．签定物业合同之前，应清晰所购物业的类型，是公寓，仍是住所（住所又分为甲级住所、乙级住所、普通住所等），不同类型的物业，有不同的办理规范、收费规范。
3． 有些收费项目是超前征收，违背有关的规则。如有的小区的有线电视没有接通，却收取费用；有的物业许诺装置可视对讲门铃，没有装置就提早收费等。
4．有的费用未获同意，就被先履行。物业公司的某些费用需求通过相关部分的批阅，才可收取。有的物业公司在批阅没有通过期，提早收取，也是不对的。
5．巧立名字的各种费用。有的物业公司为了多收费，巧立各种名字，如装饰合作费等。这些都是物价部分和相关部分所制止的。
顾客在签定物业合一起，应对照物业收费规范细心核对。规范中没有的收费项目，可要求对方出示有关部分的文件，不然有权拒交。