深圳房地产纠纷典型案例

徐某于2002年1月8日与A房地产公司签定了一份购房认购书。两边约好，徐某购买A房地产公司房子一套，房价款为23.7万元，一起，两边在认购条件一款中作出约好：“认购方在签定认购书时交纳认购定金3万元，于2002年1月21日至1月30日期间，携认购书及其他相关文件到出售中心与卖方签约。如认购方未在认购期限内，与卖方就认购物业一事签定商品房预售合同及其他相关文件，则卖方有权免除本认购书的实行，并将认购方已购物业另行处理，且认购方已交定金将不予交还。”后
徐某得知开发商没有预售许可证后，又提出待开发商获得预售许可证后再签定预售合同并付首付款，被开发商回绝。这种情况下，徐某将A房产公司诉至法院，要求双倍返还定金6万元。
一审法院审理时以为，本案争议焦点有三个：认购书是否有用;3万元的性质;原告事前是否知道被告没有预售许可证。一审法院经审理以为，商品房预售有必要具有预售许可证，而A房地产公司未获得预售许可证，违反了法令的强制性规则，确认认购书无效。认购书被确认无效后，定金即失掉担保效能，判定被告返还徐某定金3万元，驳回徐某要求双倍返还定金的诉讼请求。
徐某不服一审判定，向中级人民法院提起上诉，。二审法院经审理以为，两边当事人签定的认购书约好了定金条款，契合以交给定金作为缔结主合同担保的法令特征，应视为有用。该认购书中约好的立约好金的收效是独立的，在主合同之前就已建立。徐某已按认购书的规则交纳了定金，故该认购书的效能自其交给定金后即已存在，且对两边均有约束力。在履行认购书的过程中徐某并无违约行为，导致两边不能签定主合同系因A公司未获得商品房预售许可证，无权预售商品房。该职责应悉数由A公司承当。据此，判定A公司双倍返还徐某的定金6万元。
事例点评
签定预售商品房之前签定的认购书或订货单，其性质有两种：一是预定合同，即约好将来签定正式的商品房生意或预售合同;二是假如认购书或订货单具有商品房生意合同的主要内容，而且出卖方现已按约好收取购房款的，则认购书、订货书属商品房生意合同。认购书或订货单中约好认购金或定金，两边并无约好如未能签定合同，要求双倍返还或不退定金等约好的，则认购金或定金只具有预付款的性质。如两边未达到商品房生意协议，定金或认购金应交还。《最高人民法院关于审理商品房生意合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》第四条规则，“出卖人经过认购、订货、预定等方法向买受人收受定金作为缔结商品房生意合同担保的，假如因当事人一方原因未能缔结商品房生意合同，应当依照法令关于定金的规则处理;因不行归责于当事人两边的事由，导致商品房生意合同未能缔结的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，徐某和A房产公司未签定商品房生意合同的原因是A公司未获得预售许可证。因而，根据一方的原因未能缔结商品房生意合同，应按定金罚则处理，二审法院的判定是正确的。