买房定金协议有些什么霸王条款
来源：听讼网整理 2018-11-26 07:21
在眼下的商品房生意中，购房者交了定金今后，面临开发商的“霸王合同”往往堕入两难地步：撤销买房，定金就打了水漂;承受合同，又抛弃了自己合理合法的权益。购房者该如何是好?本报特邀四川省社科院法学研究所专家谢国强先生撰文为顾客回答这道难题
留神立约好金下套
购房者当心!
“立约好金”对你晦气
买商品房，是老百姓较大的消费或出资行为，尤其是跟着近两年房地产商场的继续走热，买一套房子一般都会花去一个家庭较大的积储。正由于如此，老百姓买房好像也越来越慎重。跟着房地产商场的日渐老练和购房者理性水平的进步，早几年开发商惯用一些“误导性宣扬”等手法也为购房者所了解，较常见的防备方法是要求写入买房合同。
但是，谢国强要提示购房者留心的是，一种更荫蔽的被开发商使用法令“合法化”的“霸王条款”正在成都的房产商场盛行，结果是购房者“有苦难言”，进退维谷——这就是“定金条款”，更切当地说，是“立约好金条款”。
“定金”或“定金罚则”，许多购房者并不生疏，购房者知道较多的是：交给定金的一方不履行合同的，无权要求交还定金;收受定金的一方不履行合同的，应双倍交还定金;但是，笔者在这里要侧重阐明的是，这是1995年的《担保法》承认的最基本的也是仅有的一种定金方法，法理上称为“违约好金”。假如把此类定金方法写入商品房生意合同，对合同两边基本上是公正的。
但问题是，现在商品房生意中适用的定金方法不仅是这一类，用得最多、对购房者最为晦气的是“立约好金”，法令依据见于2000年的《〈担保法〉司法解说》第115条的规则是：当事人约好以付出定金作为缔结主合同担保的，给付定金的一方回绝缔结主合同的，无权要求返还定金，收受定金一方回绝缔结合同的，应双倍返还定金。此所谓的“立约好金”。事实上，《〈担保法〉司法解说》在《担保法》中仅有的一种担保方法即违约好金的基础上增加了三种方法，一是：立约好金，即在缔约前付出的定金，意图是以保证契约得以正式建立。见《〈担保法〉司法解说》第115条;二是成约好金，即以定金的交给作为合同建立的要件，见《〈担保法〉司法解说》第116条;三是解约好金，即以定金作为天然解除合同的条件，见《〈担保法〉司法解说》第117条;此外，法令上还有一类叫作“证约好金”。不过我国《担保法》及其司法解说并未将其以立法的方法加以承认。
定金绑合同
霸王条款将你一军
从立法来看，作为合同担保方法的定金品种，跟着社会经济的不断发展，我国法令已作了扩展性调整。根据传统的“违约好金”来填写合同保护自己的合法权益，是远远不够的。“立约好金”就是绝大多数购房者忽视的一类非常重要的定金方法。
购房者在签定认购(订货或预定)协议时，往往重视的是该认购协议自身是否公正合理，不会想到该认购协议与即即将签定的主合同及弥补协议有何联络。所以当然不会想到定金协议一签，便视为你已看过并且认同开发商后边供给的格局合同文本，这样购房者随后依照约好前去签买房合一起，尽管发现里边有条文不公正合理，但开发商会以定金协议中“立约好金”的托言对生意合同不作任何修正，此刻购房者只需两种挑选，一是丢失所交的定金;二是被动地签合同。乍一看起来，觉得该司法解说这样规则几乎没有道理。怎样定金交了假如不缔结合同便无权要求交还定金呢?假如你交了定金，买房合同特别是“弥补协议”是开发商先填好或起草好的。假如有霸王条款你不同意，莫非明知自己的权益得不到保证还要签定这份合同?其实，错的不是法令，而是购房者缺少法令知识所造成的。开发商之所以以此种方法完成其约好，除了使用购房者法令知识短缺的要素外，还选用了比较荫蔽的“相对高超”的手法。
文字有花招
订货协议让你两难
一般的房产公司都延聘有专业的法令顾问，法令顾问一般会奇妙运用法令和使用购房者法令知识的短缺作较为荫蔽的协议方面的条文规划，一般的方法是这样的：
1、条文中虽有“定金”字样，但开发商不会清晰注名为“何种定金”，而是将《〈担保法〉司法解说》第115条的内容直接或变通列入合同，如较多的一种说法是：乙方(购房者)应在签定此协议(一般为订货、预定、认购协议)的一起交定金(若干)，以作为两边缔结商品房生意合同及弥补协议的担保。这样的词句，乍一看来，购房者发现其不公正的约好是适当难的。
2、协议的称号并不常用定金协议，而是选用较为中性的词，如“订货协议”，“认购协议”，“预定协议”等等。协议是何种称号并不重要，要害应看协议内容。有些购房者单纯凭协议的称号来判别协议的法令特性，这是不行取的。由于最高人民法院《关于审理商品房生意合同纠纷案件适用法令若干问题的司法解说》第四条清晰规则，出卖人经过认购、订货、预定等方法向买受人收受定金作为商品房生意合同担保的，假如由于当事人一方原因不能缔结商品房生意合同，应当依照法令关于定金的规则处理;因不行归责于当事人的事由导致商品房生意合同未能缔结的，出卖人应将定金返还买房人。从此条的规则来看，定金的处理终究以何种方法首要仍是看两边的约好。这也与担保法司法解说的规则是共同的。
3、为了使协议特别是《弥补协议》愈加“合理化”。开发商一般还在前述两类状况的基础上加上弥补性或解说性的文字，如：乙方(购房者)在签定此“预定”(或认购或订货)协议时，已承认对甲方(开发商)的房子生意合同作了充沛的了解，且甲方已向乙方就前述协议作了必要的合理的解说及阐明。该条约好直接标明：购房者签定定金协议时，开发商已把即即将签的一切协议向购房者明示且解说清楚了，只需购房者一旦签定定金协议就必须无条件地签定后边的协议了，假如购房者以为后边的协议不公正，只需两种挑选，一是昧心签定合同，二是丢失所交的定金。
多学习法令
合法权益可望得保证
针对上述房地产出售中存在的这类现象，购房者能够从如下几方面着手，以保护自己的合法权益。
1、在签定“定金协议”前，先具体了解《商品房生意合同》及《弥补协议》等法令文件的内容，对合同中的不公正不合理的条款应与开发商洽谈，假如开发商不退让，购房者可不签“定金协议”。不然，一旦签定，购房者假如不签合同，所交的定金就退不回来了。
2、在签定“定金协议”时，在其上弥补一句，那就是假如两边就生意合同及弥补协议的条款不能达到共同意见的不适用该定金条款。
特别要提示的是，《商品房生意合同》、《弥补协议》等法令文件，有较多的格局条款，《〈担保法〉司法解说》的规则假如能归入格局条款的相关法令规则，那不仅能够有用避免开发商“卖房诈骗”，保护正常的生意次序，并且对进步法令条文规划的科学性，是大有裨益的。
留神立约好金下套
购房者当心!
“立约好金”对你晦气
买商品房，是老百姓较大的消费或出资行为，尤其是跟着近两年房地产商场的继续走热，买一套房子一般都会花去一个家庭较大的积储。正由于如此，老百姓买房好像也越来越慎重。跟着房地产商场的日渐老练和购房者理性水平的进步，早几年开发商惯用一些“误导性宣扬”等手法也为购房者所了解，较常见的防备方法是要求写入买房合同。
但是，谢国强要提示购房者留心的是，一种更荫蔽的被开发商使用法令“合法化”的“霸王条款”正在成都的房产商场盛行，结果是购房者“有苦难言”，进退维谷——这就是“定金条款”，更切当地说，是“立约好金条款”。
“定金”或“定金罚则”，许多购房者并不生疏，购房者知道较多的是：交给定金的一方不履行合同的，无权要求交还定金;收受定金的一方不履行合同的，应双倍交还定金;但是，笔者在这里要侧重阐明的是，这是1995年的《担保法》承认的最基本的也是仅有的一种定金方法，法理上称为“违约好金”。假如把此类定金方法写入商品房生意合同，对合同两边基本上是公正的。
但问题是，现在商品房生意中适用的定金方法不仅是这一类，用得最多、对购房者最为晦气的是“立约好金”，法令依据见于2000年的《〈担保法〉司法解说》第115条的规则是：当事人约好以付出定金作为缔结主合同担保的，给付定金的一方回绝缔结主合同的，无权要求返还定金，收受定金一方回绝缔结合同的，应双倍返还定金。此所谓的“立约好金”。事实上，《〈担保法〉司法解说》在《担保法》中仅有的一种担保方法即违约好金的基础上增加了三种方法，一是：立约好金，即在缔约前付出的定金，意图是以保证契约得以正式建立。见《〈担保法〉司法解说》第115条;二是成约好金，即以定金的交给作为合同建立的要件，见《〈担保法〉司法解说》第116条;三是解约好金，即以定金作为天然解除合同的条件，见《〈担保法〉司法解说》第117条;此外，法令上还有一类叫作“证约好金”。不过我国《担保法》及其司法解说并未将其以立法的方法加以承认。
定金绑合同
霸王条款将你一军
从立法来看，作为合同担保方法的定金品种，跟着社会经济的不断发展，我国法令已作了扩展性调整。根据传统的“违约好金”来填写合同保护自己的合法权益，是远远不够的。“立约好金”就是绝大多数购房者忽视的一类非常重要的定金方法。
购房者在签定认购(订货或预定)协议时，往往重视的是该认购协议自身是否公正合理，不会想到该认购协议与即即将签定的主合同及弥补协议有何联络。所以当然不会想到定金协议一签，便视为你已看过并且认同开发商后边供给的格局合同文本，这样购房者随后依照约好前去签买房合一起，尽管发现里边有条文不公正合理，但开发商会以定金协议中“立约好金”的托言对生意合同不作任何修正，此刻购房者只需两种挑选，一是丢失所交的定金;二是被动地签合同。乍一看起来，觉得该司法解说这样规则几乎没有道理。怎样定金交了假如不缔结合同便无权要求交还定金呢?假如你交了定金，买房合同特别是“弥补协议”是开发商先填好或起草好的。假如有霸王条款你不同意，莫非明知自己的权益得不到保证还要签定这份合同?其实，错的不是法令，而是购房者缺少法令知识所造成的。开发商之所以以此种方法完成其约好，除了使用购房者法令知识短缺的要素外，还选用了比较荫蔽的“相对高超”的手法。
文字有花招
订货协议让你两难
一般的房产公司都延聘有专业的法令顾问，法令顾问一般会奇妙运用法令和使用购房者法令知识的短缺作较为荫蔽的协议方面的条文规划，一般的方法是这样的：
1、条文中虽有“定金”字样，但开发商不会清晰注名为“何种定金”，而是将《〈担保法〉司法解说》第115条的内容直接或变通列入合同，如较多的一种说法是：乙方(购房者)应在签定此协议(一般为订货、预定、认购协议)的一起交定金(若干)，以作为两边缔结商品房生意合同及弥补协议的担保。这样的词句，乍一看来，购房者发现其不公正的约好是适当难的。
2、协议的称号并不常用定金协议，而是选用较为中性的词，如“订货协议”，“认购协议”，“预定协议”等等。协议是何种称号并不重要，要害应看协议内容。有些购房者单纯凭协议的称号来判别协议的法令特性，这是不行取的。由于最高人民法院《关于审理商品房生意合同纠纷案件适用法令若干问题的司法解说》第四条清晰规则，出卖人经过认购、订货、预定等方法向买受人收受定金作为商品房生意合同担保的，假如由于当事人一方原因不能缔结商品房生意合同，应当依照法令关于定金的规则处理;因不行归责于当事人的事由导致商品房生意合同未能缔结的，出卖人应将定金返还买房人。从此条的规则来看，定金的处理终究以何种方法首要仍是看两边的约好。这也与担保法司法解说的规则是共同的。
3、为了使协议特别是《弥补协议》愈加“合理化”。开发商一般还在前述两类状况的基础上加上弥补性或解说性的文字，如：乙方(购房者)在签定此“预定”(或认购或订货)协议时，已承认对甲方(开发商)的房子生意合同作了充沛的了解，且甲方已向乙方就前述协议作了必要的合理的解说及阐明。该条约好直接标明：购房者签定定金协议时，开发商已把即即将签的一切协议向购房者明示且解说清楚了，只需购房者一旦签定定金协议就必须无条件地签定后边的协议了，假如购房者以为后边的协议不公正，只需两种挑选，一是昧心签定合同，二是丢失所交的定金。
多学习法令
合法权益可望得保证
针对上述房地产出售中存在的这类现象，购房者能够从如下几方面着手，以保护自己的合法权益。
1、在签定“定金协议”前，先具体了解《商品房生意合同》及《弥补协议》等法令文件的内容，对合同中的不公正不合理的条款应与开发商洽谈，假如开发商不退让，购房者可不签“定金协议”。不然，一旦签定，购房者假如不签合同，所交的定金就退不回来了。
2、在签定“定金协议”时，在其上弥补一句，那就是假如两边就生意合同及弥补协议的条款不能达到共同意见的不适用该定金条款。
特别要提示的是，《商品房生意合同》、《弥补协议》等法令文件，有较多的格局条款，《〈担保法〉司法解说》的规则假如能归入格局条款的相关法令规则，那不仅能够有用避免开发商“卖房诈骗”，保护正常的生意次序，并且对进步法令条文规划的科学性，是大有裨益的。