如何认定房地产合同的效力

房地产开发时间面临着来自于法令、方针、处理、商场等方面的危险，而协作开发房地产的状况愈加杂乱。
鉴于协作开发合同纠纷案子份额较高且案子杂乱程度较高，一起又缺少法令依据，最高人民法院《关于审理触及国有土地运用权合同纠纷案子适用法令问题的解说》(以下简称《解说》)对协作开发房地产作了比较具体的规则，仅“协作开发房地产合同纠纷”一节就有14条，占去悉数条文的一半。本文结合《解说》，对房地产协作开发合同效能确定的几个影响要素进行讨论。
以协作方式一起开发房地产，是我国现行土地准则的必定产品。
国家享有土地的所有权是极其坚定、不行转让的，土地所有权不行能颁发任何民事主体，也不行能进入商场流通，所以国有土地只能通过运用权来进行合法运用和流通，这就决议了国有土地的运用权人能够以土地作为出资，与别人协作开发房地产，完成土地要素与资金要素的结合，从而在最大程度上完成了国有土地运用权人的权力。
协作开发房地产合同是指两方或两方以上的当事人约好，由一方供给土地，另一方供给资金、技能、劳务等，一起开发土地、修建房子，并在项目开发完成后依照约好的份额共享赢利的协议。
资质决议效能
《解说》的这个规则，正与协作开发房地产合同并不需要协作各方“一起运营”的精力相吻合。因为房地产开发运营非常杂乱，出资者出于本身条件或许其他要素的考虑而不参加房地产开发运营，即表现了当事人的自愿准则，也不波折国家的商场处理次序、社会公共利益，不违背国家强制性法令法规。因而，协作各方有权约好是否一起运营。已然法令不要求协作各方一起运营，当然也没有必要要求协作各方均具有房地产开发运营资质。
约束条件
1.没有获得《国有土地运用权证书》的土地
《解说》第9条规则：“转让方未获得出让土地运用权证书与受让方缔结合同转让土地运用权，申述前转让方现已获得出让土地运用权证书或许有同意权的人民政府赞同转让的，应当确定合同有用。”
2.运用权性质为划拨的土地
《解说》第16条规则：“土地运用权人未经有同意权的人民政府同意，以划拨土地运用权作为出资与别人缔结合同协作开发房地产的，应当确定合同无效。但申述前现已处理同意手续的，应当确定合同有用。”
划拨土地运用权是土地运用者经县以上级政府依法同意，在交纳补偿、安顿等费用后获得的或许无偿获得的没有运用期限约束的国有土地运用权。其特点是获得的法定性、获得的无偿性或低偿性、运用的无期限性和处置的局限性、正是根据上述特征，划拨的土地未通过同意不得作为出资参加协作开发房地产。