贷款买房如何操作才最划算

预备买房了吧?知道怎样借款买房最合算吗?假如没有了解过，主张您认真细心看一遍本文，信任本文能够为您省下不少钱。
公积金借款最合算
关于一部分人来说，公积金借款最合算。公积金借款的利率比商业住房借款低得多，特别是7折优惠利率撤销后，两者之间所还的利息距离将更大。因而借款买房，公积金借款最省钱。
一家国有银行的理财师表明，关于首套房运用商业借款，想购买二套房的购房者，运用公积金借款无疑更可省下不少利息。房贷新政施行后，二套房首付有必要五成，利率最低上浮10%。
公积金借款的优势愈加显着。公积金借款作为一种福利性购房借款，现在我市公积金借款方针尚没有改动。不只仍可首付两成，更可享用3.87%的公积金利率，比7折利率还低。
别的，由于现在公积金房贷没有一套房和二套房之分，只需初次贷公积金或许第一次公积金借款还清了再贷公积金房贷都能够。
因而，最好是采纳首套房贷商业借款、二套房贷用公积金的做法。
改动还款方法省息合算
据一家国有银行的理财师介绍，关于还款才能较强、收入较安稳、有额定收入来历的借款者，能够向银行请求改动还款方法，将原有的等额本息还款方法改动为等额本金还款，到达省息的意图。
现在，大都银行的个人住房借款还款方法首要有等额本息和等额本金两种方法。
二者的首要差异在于，前者每期还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但利息担负相对较多;后者又名“递减还款法”，每月本金相同，利息不同，前期还款压力大，但今后的还款金额逐步递减，利息总担负较少。
以借款100万元20年期(以基准利率5.94%核算)核算，选用等额本息还款法，利息超越71万元。
而采纳等额本金还款，付出利息款59.6475万元。两者比较，利息相差11万元左右。
值得一提的是，等额本金还款法并不适宜一切的购房者，由于它的月供是倒金字塔式结构，也就是说前期还款数额较高，不适宜借款压力大的家庭。
房贷理财账户节约借款利息
关于有固定存款的“房奴”来说，能够经过房贷理财账户到达用存款抵扣借款利息的意图。
据了解，部分城市的农行、招行等部分银行都推出了相似的能够帮客户节约利息的房贷理财事务。
别的，还可挑选加速还款频率的个贷产品来节约利息。将还款方法从本来每月还款一次改动为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。
这样本金还款频率加速，节约了客户对银行资金的实践占用;每月四周还多0~3天，全年还款26期，还款多了两期。
客户能够在基本不添加还款压力的状况下，削减了很多的利息支出。
提早还款挑选缩短期限
跟着银行优惠利率的撤销，二套房利率的上浮，不少房贷者近期现已开端动用公积金或是存款开端提早还贷。
在市民提早还款时，会碰到一个问题，那就是削减月供仍是缩短借款期限合算?
理财师称，假如单纯从节约利息视点来讲，肯定是缩短借款期限最合算。“挑选哪个方法更省钱其实很简单，只需把握一条，本金还得越多，利息越省。
假如客户挑选缩短借款期限，而月供不变，那么客户的还款周期会加速，由于客户每月还款额没有改动。
而假如挑选削减月供，那么每月还款压力会减轻，但由于每月所还本金削减，天然总的借款利息没有月供不变的方法来得省。”
别的，银行理财师以为，提早还贷要算好账，比方，还贷年限现已超越一半，月还款额中本金大于利息，提早还款的含义就不大。
众所周知，1998年国务院撤销了福利分房，商品房进入市场。2004年前后，我国迎来第一批住房借款热潮，期限以10到15年居多。
所以，在2014年前后，第一批房贷族迎来了团体还清房贷的日子。还完房贷，天然无债一身轻，而身上姑且背负着房贷的人，也能够挑选经过提早还贷的方法来削减房贷利息支出。
要不要提早还贷
80后陈诚上一年年末在近郊买了一套总价约80万的房子，付出了20多万首付之后，向银行借款近55万，借款年限20年。
在挑选按揭方法的时分，置业参谋称有两种挑选，一种是等额本金法还贷，另一种的等额本息法，而且主张假如要提早还贷，最好挑选前者。
等额本金还款法，即借款人每月以持平的额度归还借款本金，而利息跟着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。另一种等额本息法，则是20年期间，每月归还的房贷金额相同。
在借款时刻相同的条件下，等额本息还款法所要付出的利息高于等额本金还款法。因而，如方案提早还款，最好挑选等额本金还款法。
陈诚算计着自己的收入状况，估量有余力提早还贷，所以他挑选了等额本金法，期望将来能够少还点利息，“房贷光利息就几十万，的确吃不消”，说到房贷，陈诚一脸苦笑。
提早还贷怎样还
提早还贷包含两种方法：一种是提早归还部分个人住房借款;另一种是提早归还悉数个人住房借款。
例如，陈先生请求银行商业借款55万元，借款期限为20年，在没有逾期不还款的前提下，能够分次提早归还一部分本金，每次提早还款后，相应冲减余借款本金。
银行依据没有归还的借款本金从头核算借款人的月均还款额，直至借款本息悉数还清。
假定当剩余还款总额为36万元(本金是27万元，利息是9万元)，陈先生决议提早还10万元，那么，本金就只剩余17万元，利息仍是9万元。
依据有关规则，提早清偿的10万元本金在今后期限不再计息，银行只就没有清偿的17万元本金及3万元利息，按不变的期限和利率从头核算的月均还款额。
挑选不同的方法节约的利息支出是不同的，一次性提早还贷节约的利息支出是最大的。在部分提早还贷中，此外还有将每月还款额削减，一起将还款期限缩短，改动还贷方法——例如由等额本息换成等额本金还款方法。
在挑选之前，核算出不同方法下的还贷成果后，要结合经济实力、归纳考虑时刻、机会成本来确认自己的最佳方法。
并非一切人都最适合提早还贷
1、享用公积金借款和七折利率的借款客户不用急于还款。由于现在七折的5年期借款利率低于5年期存款利率，客户把这些钱存入银行收益要比提早还贷适宜。假如这样的客户提早还贷后再借款购房，银即将按最新的借款方针履行，基准利率上浮1.1倍，借款人将因小失大。
2、等额本息还款现已超越5年，借款前期还款中大部分为利息，超越5年再提早还款，能够说本金更多，所以从资金运用的视点来看，能够考虑其他出资途径，特别年收益率超越银行房贷利率的途径。
3、等额本金还款期超越三分之一的，第二种不适合提早还款的类型是运用等额本金还款法的客户，而且还款期现已超越了1/3。
等额本金是将借款额总额平分成本金，依据所剩本金核算还款利息，跟着还款时刻的添加，所剩本金削减，还款利息也越来越少，当还款期超越1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再挑选提早还贷的话，归还的更多是本金，不能有效地节约利息支出。
4、手上还有其他理财项意图。购房者假如手头有其他更好的出资理财项目如股票、基金、债券、理财产品等，或许经商的买卖人，手里需求流动资金，假如出资收益率高于借款利率，则没有必要挑选提早还贷。
提早还贷需求预定
据业内人士介绍，借款人提早还款，要先向银行提交提早还贷请求，银行接到客户提早还贷请求后要批阅，时刻一般是半个月至一个月不等，现在工行是两个星期，招行是一个月，建行规则提早还贷要是1万元的整数倍，还有的银行需求收取必定数额的违约金等。
所以，有方案在年末提早还贷的顾客，要到自己借款的银行细心核对详细相关规则后再做方案。