房地产开发企业递延所得税会计处理有哪些特点

一、新所得税管帐原则的主要特点
新原则下，所得税管帐有了根本性改变，主要特点和打破有：榜首，新原则只答应企业选用交税影响管帐法中的债款法。新所得税原则学习了《世界财务报告原则第12号——所得税》，并结合我国实践情况，要求所得税管帐选用财物负债表债款法。财物负债表债款法更重视暂时性差异，因而能更实在精确地反映企业某一时点的财务状况，进步管帐信息质量。第二，新原则引入了财物的计税根底、负债的计税根底和暂时性差异等新概念。财物的计税根底是指企业回收财物账面价值的过程中，核算应交税所得额依照税法规则可以自应税经济利益中抵扣的金额。负债的计税根底是指负债的账面价值减去未来的期间核算应纳所得税额依照税法规则可予抵扣的金额。暂时性差异是指财物或负债的账面价值与其计税根底之间的差额，依据该差额对未来期间应税金额的影响不同，分为应交税暂时性差异和可抵扣暂时性差异。应交税暂时性差异会导致递延所得税负债的构成，可抵扣暂时性差异会导致递延所得税财物的构成。第三，管帐科目设置的改变。在交税影响管帐法下，时间性差异发作的交税影响经过“递延税款”科目核算。但在新原则下，暂时性差异发作的交税影响经过“递延所得税财物”和“递延所得税负债”科目核算。
二、影响房地产开发企业的递延所得税项目
于房地产开发企业来说，现在对损益影响较大的递延所得税项目主要有：
一是预收款收入预交企业所得税。依据新管帐原则的规则，房地产企业的预收房款收入应当作为可抵扣暂时性差异处理。但这一问题相对比较复杂。关于一般内资房地产开发企业而言，依据国税发[2006]31号文件规则，“开发企业开发、缔造的住所、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设备等开发产品，在其未竣工前采纳预售办法出售的，其预售收入先按估计计税毛利率分季(或月)核算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、经营税金及附加后再计人当期应交税所得额，待开发产品结算计税本钱后再行调整”。需阐明的是，房地产企业预收房款收入在两个方面影响应交税所得额：一方面是预收收入乘以估计毛利率调增当期应交税所得额，对所得税的影响构成递延所得税财物;另一方面是与预收收入相应的流通税金及预交的土地增值税等可在税前扣除，然后调减当期应交税所得额，对所得税的影响构成递延所得税负债(或作为递延所得税财物的抵减项)。
依照上述规则，应承认的递延所得税财物=当期预收账款×估计毛利率×估计转回时的所得税税率;应承认的递延所得税负债(或作为递延所得税财物抵减项)=当期预收账款×流通税等税率(含预交的土地增值税)×估计转回时的所得税税率;当已售商品房开端承认收入时，当期应转回的递延所得税财物=当期已承认的收入×估计毛利率×当期所得税税率;当期应转回的递延所得税负债(或递延所得税财物抵减项)=当期承认收入×流通税等税率(含预交的土地增值税)×当期所得税税率
二是应收金钱计提坏账预备。新所得税法并没有规则坏账预备可税前列支的份额，因而，在核算当期应交税所得额时，当期计提的坏账预备应全额做交税调增。相应地，应承认的递延所得税财物=当期计提的坏账预备金额×估计转回时的所得税税率。当坏账确已发作并契合税法承认坏账的规则时，应在当期核算应交税所得额时，将已发作的坏账全额作为交税调减项，则当期应转回的递延所得税财物=当期承认的坏账金额×当期所得税税率。
三是预提费用。尽管新管帐原则中已取消了预提费用作为一级管帐科目，但企业中具有预提性质的费用仍然存在，如每月预提告贷利息等，这种费用可以作为敷衍利息或其他敷衍款等科目的二级科目进行核算。税法规则企业的预提费用不行税前扣除，在费用实践发作时可以扣除;但管帐上可作为费用当期扣除。当期应承认的递延所得税财物=当期的预提费用×估计转回时的所得税税率;当期应转回的递延所得税财物=当期实践支付的预提费用×当期所得税税率。
四是税前补偿亏本。按新原则规则，企业关于可以结转今后年度的可抵扣亏本和税款抵减，应当以很可能获得用来抵扣可抵扣亏本和税款抵减的未来应交税所得额为限，承认相应的递延所得税财物。当期应承认的递延所得税财物=当期可抵扣亏本金额×估计转回时的所得税税率;当期应转回的递延所得税财物=前期可抵扣亏本金额×当期所得税税率。
三、所得税费用的核算办法
财物负债表债款法着重差异的内容及对期末财物和负债的影响，核算当期所得税费用时，首先按税法规则核算出当期应交所得税，然后按管帐原则的规则确定当期发作或转回的递延所得税财物和递延所得税负债，最终依据前面几项核算得出当期所得税费用。核算公式表明如下：
当期所得税费用=当期应交所得税 当期发作的递延所得税负债一当期发作的递延所得税财物一当期转回的递延所得税负债 当期转回的递延所得税财物
[例1]某公司开发建造某项目，2006年1月1日开工，2008年12月31日竣工并交房。2006年获得预收款收入10000万元，其间：住所8000万元(1-8月5000万元，9-12月3000万元);公建2000万元(1-8月1000万元，9-12月1000万元)，全年发作可税前扣除期间费用2000万元。2007年获得预收款收入50000万元，其间：住所 30000万元，公建20000万元。全年发作期间费用1200万元，包含计提坏账预备200万元(除坏账预备外，其他费用均可税前扣除)。2008年获得预收款收入30000万元，其间：住所20000万元，公建10000万元。2008年末承认收入60000万元(其间含本年出售住所20000万元，曾经年度出售住所20000万元，曾经年度出售公建20000万元)，结转本钱40000万元，结转主经营务税金及附加4095万元，全年发作期间费用 1500万元，包含预提费用500万元(除预提费用外，其他费用均可税前扣除)。2009年清盘，获得预收款收入10000万元，其间：住所8000万元，公建2000万元。2009年承认收入30000万元(其间：住所16000万元，含本年8000万元，公建14000万元，含本年2000万元)，结转本钱20000万元，结转主经营务税金及附加2105万元，全年发作可税前扣除期间费用1000万元，当年发作坏账100万元，当年实践已支付预提费用300万元。2010年，承认收入10000万元(悉数为曾经年度出售住所)，结转本钱6000万元，结转主经营务税金及附加655万元，全年发作可税前扣除期间费用1000万元，当年发作坏账100万元，当年实践已支付预提费用200万元。适用税率见表1。另假定：企业所得税每年核算交纳一次;企业按预交办法交纳所得税时，经营税金及附加和预交的土地增值税答应按法定税率扣除;项目竣工契合收入承认条件后，新出售房子所收取的房款在没有承认收入前仍按预交办法交纳企业所得税;2006年曾经企业没有发作递延所得税财物和递延所得税负债;除例中事项外，不存在其他影响所得税要素。
核算及管帐处理如下：
(1)2006年：承认递延所得税财物为525万元[(8000×20% 2000×25%)×25%]，承认递延所得税负债为160万元 [(10000×5.55% 5000×0.5% 3000×1% 1000×1% 1000×2%)×25%]，应交税所得额为-540万元 [-2000  (8000×20% 2000×25%)-(10000×5.55% 5000×0.5% 3000×1% 1000×1% 1000×2%)]，承认递延所得税财物为178.2万元(540×33%)，本期应交所得税为0，所得税费用为-543.2万元[0-(525 178.2) 160]。
借：递延所得税财物 7032000
所得税费用 -5432000
贷：递延所得税负债 1600000
(2)2007年：承认递延所得税财物为2750万元[(30000×20% 20000×25%)×25%]，承认递延所得税财物为50万元(200×25%)，承认递延所得税负债为868.75万元[(50000×5.55% 30000×1% 20000×2%)×25%]，应交税所得额为6525万元[-1200 200  (30000×20% 20000×25%)-(50000×5.55% 30000×1% 20000×2%)]，补偿上年亏本后应交所得税为 1975.05万元[(6525-540)×33%]，转回递延所得税财物为178.2万元(540×33%)，所得税费用为222万元 [1975.05-(2750 50-178.2) 868.75]。
借：递延所得税财物 26218000
所得税费用 2220000
贷：递延所得税负债 8687500
应交税费——所得税 19750500
(3)2008年：承认递延所得税财物为625万元(10000×25%×25%)，承认递延所得税财物为125万元(500×25%)，承认递延所得税负债为188.75万元[(10000×5.55% 10000×2%)×25%]，应交税所得额为10435万元 [60000-40000-4095-1500 500  (10000×25%-10000×5.55%-10000×2%)-(20000×20% 20000×25%-40000×5.55%-5000×0×5%-1000×1%-15000×1%-19000×2%)]，应交所得税额为2608.75万元(10435×25%)，转回递延所得税财物为2250万元[(20000×20% 20000×25%)×25%]，转回递延所得税负债为696.25万元 [(40000×5.55% 5000×0.5% 1000×1% 15000×1% 19000×2%)×25%]，所得税费用为3601.25万元 [2608×75-(625 125-2250) (188.75-696.25)]。
借：所得税费用 36012500
递延所得税负债 5075000
贷：应交税费——所得税 26087500
递延所得税财物 15000000
(4)2009年：转回递延所得税财物为25万元(100×25%)，转回递延所得税财物为75万元(300×25%)，应交税所得额为 3325万 [30000-20000-2105-1000-100-300-(8000×20% 12000×25%-20000×5×55%-8000×1%-12000×2%)]，应交所得税额为831.25万元(3325×25%)，转回递延所得税财物为1150万元[(8000×20% 12000×25%)×25%]，转回递延所得税负债为357.5万元[(20000×5.55% 8000×1% 12000×2%)×25%]，所得税费用为1723.75万元(831.25 25 75 1150-357.5)。
借：所得税费用 17237500
递延所得税负债 3575000
贷：应交税费——所得税 8312500
递延所得税财物 12500000
(5)2010年：转回递延所得税财物为25万元(100×25%)，转回递延所得税财物为50万元(200×25%)，应交税所得额为700 万元[10000-6000-655-1000-100-200-(10000×20%-10000×5.55%-10000×1%)]，应交所得税额为 175万元(700×25%)，转回递延所得税财物为500万元(10000×20%×25%)，转回递延所得税负债为163.75万元 [(10000×5.55% 10000×1%)×25%]，所得税费用为586.25万元(175 25 50 500-163.75)。
借：所得税费用 5862500
递延所得税负债 1637500
贷：应交税费——所得税 1750000
延所得税财物 5750000