房地产企业所得税怎么算

重视十四、计税本钱核算程序企业计税本钱核算的一般程序如下：1、对当期实践发作的各项开销，按其性质、经济用处及发作的地址、时刻区进行收拾、归类，并将其区分为应计入本钱目标的本钱和应在当期税前扣除的期间费用。一同还应按规则对在有关预提费用和待摊...想要了解更多关于房地产企业所得税怎样算的常识，跟着听讼网小编一同看看吧。
重视十四、计税本钱核算程序
企业计税本钱核算的一般程序如下：
1、对当期实践发作的各项开销，按其性质、经济用处及发作的地址、时刻区进行收拾、归类，并将其区分为应计入本钱目标的本钱和应在当期税前扣除的期间费用。一同还应按规则对在有关预提费用和待摊费用进行计量与承认。
2、对应计入本钱目标中的各项实践开销、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接本钱、间接本钱和一起本钱，并按规则将其合理的归集、分配至已竣工本钱目标、在建本钱目标和未建本钱目标。
3、对期前已竣工本钱目标应担负的本钱费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其间应由已销开发产品担负的部分，在当期交税申报时进行扣除，未销开发产品应担负的本钱费用待其实践出售时再予扣除。
4、对本期已竣工本钱目标分类为开发产品和固定资产并对其计税本钱进行结算。其间归于开发产品的，应按可售面积核算其单位工程本钱，据此再核算已销开发产品计税本钱和未销开发产品计税本钱。对本期已销开发产品的计税本钱，准予在当期扣除，未销开发产品计税本钱待其实践出售时再予扣除。
5、对本期未竣工和没有缔造的本钱目标应当担负的本钱费用，应按别离树立明细台帐，待开发产品竣工后再予结算。
重视十五、间接本钱的分配方法
企业开发、缔造的开发产品应按制造本钱法进行计量与核算。其间，应计入开发产品本钱中的费用归于直接本钱和能够辨明本钱目标的间接本钱，直接计入本钱目标，一起本钱和不能辨明担负目标的间接本钱，应按获益的准则和配比的准则分配至各本钱目标，详细分配方法可按以下规则挑选其一：
(一)占地面积法。
指按已开工开发本钱目标占地面积占开发用地总面积的份额进行分配。一次性开发的，按某一本钱目标占地面积占悉数本钱目标占地总面积的份额进行分配。分期开发的，首要按本期悉数本钱目标占地面积占开发用地总面积的份额进行分配，然后再按某一本钱目标占地面积占期内悉数本钱目标占地总面积的份额进行分配。期内悉数本钱目标应担负的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期本钱目标一起担负的占地面积。
(二)建筑面积法。
指按已开工开发本钱目标建筑面积占开发用地总建筑面积的份额进行分配。一次性开发的，按某一本钱目标建筑面积占悉数本钱目标建筑面积的份额进行分配。分期开发的，首要按期内本钱目标建筑面积占开发用地方案建筑面积的份额进行分配，然后再按某一本钱目标建筑面积占期内本钱目标总建筑面积的份额进行分配。
(三)直接本钱法。
指按期内某一本钱目标的直接开发本钱占期内悉数本钱目标直接开发本钱的份额进行分配。
(四)预算造价法。
指按期内某一本钱目标预算造价占期内悉数本钱目标预算造价的份额进行分配。
企业下列本钱应按以下方法进行分配：土地本钱，一般按占地面积法进行分配。假如确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关赞同。土地开发一同连接房地产开发的，归于一次性获得土地分期开发房地产的状况，其土地开发本钱经商税务机关赞同后可先按土地全体预算本钱进行分配，待土地全体开发结束再行调整。独自作为过渡性本钱目标核算的公共配套设备开发本钱，应按建筑面积法进行分配。告贷费用归于不同本钱目标一起担负的，按直接本钱法或按预算造价法进行分配。其他本钱项意图分配法由企业自行承认。
重视十六、非钱银买卖下计税本钱的特别规则
国税发[2009]31号第三十一条规则，企业以非钱银买卖方式获得土地运用权的，应按下列规则承认其本钱：
1、企业、单位以交换开发产品为意图，将土地运用权出资企业的，按下列规则进行处理：交换的开发产品如为该项土地开发、缔造的，承受出资的企业在承受土地运用权时暂不承认其本钱，待初次分出开发产品时，再按应分出开发产品(包含初次分出的和今后应分出的)的商场公允价值和土地运用权搬运过程中敷衍出的相关税费核算承认该项土地运用权的本钱。如触及补价，土地运用权的获得本钱还应加上敷衍出的补价款或减除应收到的补价款。交换的开发产品如为其他土地开发、缔造的，承受出资的企业在出资买卖发作时，按敷衍出开发产品商场公允价值和土地运用权搬运过程中敷衍出的相关税费核算承认该项土地运用权的本钱。如触及补价，土地运用权的获得本钱还应加上敷衍出的补价款或减除应收到的补价款。
2、企业、单位以股权的方式，将土地运用权出资企业的，承受出资的企业应在出资买卖发作时，按该项土地运用权的商场公允价值和土地运用权搬运过程中敷衍出的相关税费核算承认该项土地运用权的获得本钱。如触及补价，土地运用权的获得本钱还应加上敷衍出的补价款或减除应收到的补价款。
重视十七、三项预提费用能够扣除
国税发[2009]31号第三十二条答应三项预提费用在预提时依法税前扣除对交税人比较有利，也在必定程度上突破了以票控税的机械性规则。除以下几项预提(敷衍)费用外，计税本钱均应为实践发作的本钱。
1、出包工程未终究处理结算而未获得全额发票的，在证明材料充沛的前提下，其发票缺乏金额能够预提，但最高不得超越合同总金额的10%.
2、公共配套设备没有缔造或没有竣工的，可按预算造价合理预提缔造费用。此类公共配套设备有必要契合已在售房合同、协议或广告、模型中清晰许诺缔造且不行吊销，或依照法律法规规则有必要配套缔造的条件。
3、应向政府上交但没有上交的报批报建费用、物业完善费用能够按规则预提。物业完善费用是指按规则应由企业承当的物业管理基金、公建修理基金或其他专项基金。
企业独自缔造的泊车场所，应作为本钱目标独自核算。使用地下基础设备构成的泊车场所，作为公共配套设备进行处理。
企业在结算计税本钱时其实践发作的开销应当获得但未获得合法凭证的，不得计入计税本钱，待实践获得合法凭证时，再按规则计入计税本钱。
重视十八、计税本钱核算的停止日
国税发[2009]31号第三十五条规则，开发产品竣工今后，企业可在竣工年度企业所得税汇算清缴前挑选承认计税本钱核算的停止日，不得滞后。凡已竣工开发产品在竣工年度未按规则结算计税本钱，主管税务机关有权承认或核定其计税本钱，据此进行交税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规则对其进行处理。
重视十九、特定事项的税务处理
企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人协作或合资开发房地产项目，且该项目未建立独立法人公司的，按下列规则进行处理：
1、凡开发合同或协议中约好向出资各方(即协作、合资方，下同)分配开发产品的，企业在初次分配开发产品时，如该项目现已结算计税本钱，其应分配给出资方开发产品的计税本钱与其出资额之间的差额计入当期应交税所得额;如未结算计税本钱，则将出资方的出资额视同出售收入进行相关的税务处理。
2、凡开发合同或协议中约好分配项目赢利的，应按以下规则进行处理：企业应将该项目构成的运营赢利额并入当期应交税所得额一致申报交纳企业所得税，不得在税前分配该项意图赢利。一同不能因承受出资方出资额而在本钱中摊销或在税前扣除相关的利息开销。出资方获得该项意图运营赢利应视同股息、盈利进行相关的税务处理。
企业以交换开发产品为意图，将土地运用权出资其他企业房地产开发项意图，按以下规则进行处理：企业应在初次获得开发产品时，将其分解为转让土地运用权和购入开发产品两项经济事务进行所得税处理，并按应从该项目获得的开发产品(包含初次获得的和今后应获得的)的商场公允价值核算承认土地运用权转让所得或丢失。
重视二十、新旧方针联接
国税发[2009]31号第三十八条规则，从事房地产开发经运营务的外商出资企业在2007年12月31日前存有出售未竣工开发产品获得的收入，至该项开发产品竣工后，一概按本方法第九条规则的方法进行税务处理。
国税发[2009]31号第三十九条规则，本告诉自2008年1月1日起履行。该规则意味着交税企业2008年企业所得税汇算清缴就有必要依照新方法操作。咱们提示交税企业将有关08年度的汇算清缴适度推迟到各地将国税发[2009]31号转发今后，以便于了解各地对计税毛利率的详细水平、季度预缴多核算的计税毛利调整的一些更详尽的规则。
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