未经村民集体同意签订的土地承包合同是否生效
来源：听讼网整理 2018-07-21 05:39
【案情简介】
2003年11月1日，乙方廖某与甲方乡民李某、邓某、陈某签定一份租借土地协议书。协议约好甲方将其团体所有的约700亩土地租借给乙方廖某，租期20年。甲方签字人为乡民李某、邓某、陈某。协议上有乡民委员会及镇人民政府盖章，但租借该土地未经甲方乡民团体抉择赞同。《租借土地协议书》上的签字人李某、邓某、陈某不是乡民推选的代表。协议签定后，乙方廖某在租借的土地上栽培桉树，并于2013年将桉树悉数采伐。租借期间乙方每年向乡民付租借金。2013年12月21日，甲方与丙方刘某签定《山地承揽合同》，将上述租借土地承揽给刘某。三方由此发作胶葛，甲方以为乙方签定的《租借土地协议书》未经团体赞同，乙方与甲方乡民李某、邓某、陈某签定的《租借土地协议书》无效。乙方以为该土地已租借长达十年，乡民每年都收取租金，视为对该协议的追认，合同应属有用合同。一起，乙方以为甲方与丙方签定的承揽合同未经镇人民政府赞同，归于一地两租，损害了乙方的利益，应为无效合同。为此，甲方及乙方均向法院提申述讼，要求承认对方签定的合同无效。
【裁判成果】
法院以为，发包方将乡村土地发包给本团体经济组织以外的单位或许个人承揽，应当事前经本团体经济组织成员的乡民会议三分之二以上成员或三分之二以上的乡民代表赞同，并报乡(镇)人民政府赞同。被告廖某与甲方乡民李某、邓某、陈某签定的《租借土地协议书》未经团体赞同，违背了“民主议定程序”这一法令强制性规则。因而，两边于2003年11月1日签定的《租借土地协议书》无效。丙系甲方团体以外的个人，其承揽团体土地，既需求甲方乡民小组三分之二以上成员或三分之二以上乡民代表赞同，又要经过镇人民政府赞同。因而，甲方与丙签定的承揽合同虽经团体抉择经过，但并未报镇人民政府赞同，归于未收效的合同。
【法令分析】
针对上述事例，根据《中华人民共和国乡村土地承揽法》第三条规则：“国家实施乡村土地承揽运营准则。乡村土地承揽采纳乡村团体经济组织内部的家庭承揽方法，不宜采纳家庭承揽方法的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等乡村土地，能够采纳投标、拍卖、揭露洽谈等方法承揽。”一起第三十二条规则：“经过家庭承揽获得的土地承揽运营权能够依法采纳转包、租借、交换、转让或其他方法流通。”据此能够看出，乡村土地运营只能采纳承揽运营制，而不能采纳租借运营制。所答应的土地租借也只能是家庭承揽后的承揽人对外租借，这归于土地承揽运营权流通的领域，而不能由乡村土地所有权人即发包方对外租借。据此规则，甲方作为团体土地所有权人，无权与乙方签定土地租借合同。乙方与甲方乡民李某、邓某、陈某所签定的土地租借协议实为土地承揽合同。
根据《中华人民共和国乡村土地承揽法》第四十七条和第四十八条规则：“以其他方法承揽乡村土地，在同等条件下，本团体经济组织成员享有优先承揽权。发包方将乡村土地发包给本团体经济组织以外的单位或许个人承揽，应当事前经本团体经济组织成员的乡民会议三分之二以上成员或三分之二以上的乡民代表赞同。”乙方不是甲方团体乡民，承揽团体土地应经团体赞同。甲方签字人李某、邓某、陈某也不是乡民代表，在既不举行乡民大会也不举行乡民代表会议的情况下，无权代表甲方将团体土地租借给乙方，因两边签定的协议违背了“民主议定程序”这一法令强制性规则，应为无效合同。
但本案的争论焦点在于，乡民每年收取租金的行为，是否可视为默许或许是追认行为。乙方承揽土地长达十年之久，甲方没有提出异议，也没有提出诉讼，是否现已超越法令规则的诉讼时效。
另根据《中华人民共和国乡村土地承揽法》第四十八条的规则：发包方将乡村土地发包给本团体经济组织以外的单位或许个人承揽，应当事前经本团体经济组织成员的乡民会议三分之二以上成员或三分之二以上的乡民代表赞同，并报乡(镇)人民政府赞同。因甲方与丙方签定的承揽合同未报镇人民政府赞同，该合同是否无效，或许归于效能待定合同。
土地承揽合同是否有用，假如单纯依照《中华人民共和国乡村土地承揽法》第四十八条的规则，有必要契合两个收效要件，榜首、需经团体乡民三分之二以上或许三分之二以上乡民代表赞同;第二、需报乡、镇人民政府赞同。两个要件缺一不可。乙方与甲方乡民李某、邓某、陈某签定的《租借土地协议书》违背了“民主议定程序”这一法令强制性规则。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规则：“违背法令、行政法规强制性规则的合同无效。”因无效的合同自始无效，故原告申述并未超越法定的诉讼时效。因而，两边签定的《租借土地协议书》归于无效合同。甲方与丙方签定的《土地承揽合同》虽经甲方团体抉择经过，但并未报镇人民政府赞同，归于未收效的合同。所以法院根据上述规则作出相应判定，确认乡村团体土地流通的标准、合法，保证乡民及团体的合法权益。
2003年11月1日，乙方廖某与甲方乡民李某、邓某、陈某签定一份租借土地协议书。协议约好甲方将其团体所有的约700亩土地租借给乙方廖某，租期20年。甲方签字人为乡民李某、邓某、陈某。协议上有乡民委员会及镇人民政府盖章，但租借该土地未经甲方乡民团体抉择赞同。《租借土地协议书》上的签字人李某、邓某、陈某不是乡民推选的代表。协议签定后，乙方廖某在租借的土地上栽培桉树，并于2013年将桉树悉数采伐。租借期间乙方每年向乡民付租借金。2013年12月21日，甲方与丙方刘某签定《山地承揽合同》，将上述租借土地承揽给刘某。三方由此发作胶葛，甲方以为乙方签定的《租借土地协议书》未经团体赞同，乙方与甲方乡民李某、邓某、陈某签定的《租借土地协议书》无效。乙方以为该土地已租借长达十年，乡民每年都收取租金，视为对该协议的追认，合同应属有用合同。一起，乙方以为甲方与丙方签定的承揽合同未经镇人民政府赞同，归于一地两租，损害了乙方的利益，应为无效合同。为此，甲方及乙方均向法院提申述讼，要求承认对方签定的合同无效。
【裁判成果】
法院以为，发包方将乡村土地发包给本团体经济组织以外的单位或许个人承揽，应当事前经本团体经济组织成员的乡民会议三分之二以上成员或三分之二以上的乡民代表赞同，并报乡(镇)人民政府赞同。被告廖某与甲方乡民李某、邓某、陈某签定的《租借土地协议书》未经团体赞同，违背了“民主议定程序”这一法令强制性规则。因而，两边于2003年11月1日签定的《租借土地协议书》无效。丙系甲方团体以外的个人，其承揽团体土地，既需求甲方乡民小组三分之二以上成员或三分之二以上乡民代表赞同，又要经过镇人民政府赞同。因而，甲方与丙签定的承揽合同虽经团体抉择经过，但并未报镇人民政府赞同，归于未收效的合同。
【法令分析】
针对上述事例，根据《中华人民共和国乡村土地承揽法》第三条规则：“国家实施乡村土地承揽运营准则。乡村土地承揽采纳乡村团体经济组织内部的家庭承揽方法，不宜采纳家庭承揽方法的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等乡村土地，能够采纳投标、拍卖、揭露洽谈等方法承揽。”一起第三十二条规则：“经过家庭承揽获得的土地承揽运营权能够依法采纳转包、租借、交换、转让或其他方法流通。”据此能够看出，乡村土地运营只能采纳承揽运营制，而不能采纳租借运营制。所答应的土地租借也只能是家庭承揽后的承揽人对外租借，这归于土地承揽运营权流通的领域，而不能由乡村土地所有权人即发包方对外租借。据此规则，甲方作为团体土地所有权人，无权与乙方签定土地租借合同。乙方与甲方乡民李某、邓某、陈某所签定的土地租借协议实为土地承揽合同。
根据《中华人民共和国乡村土地承揽法》第四十七条和第四十八条规则：“以其他方法承揽乡村土地，在同等条件下，本团体经济组织成员享有优先承揽权。发包方将乡村土地发包给本团体经济组织以外的单位或许个人承揽，应当事前经本团体经济组织成员的乡民会议三分之二以上成员或三分之二以上的乡民代表赞同。”乙方不是甲方团体乡民，承揽团体土地应经团体赞同。甲方签字人李某、邓某、陈某也不是乡民代表，在既不举行乡民大会也不举行乡民代表会议的情况下，无权代表甲方将团体土地租借给乙方，因两边签定的协议违背了“民主议定程序”这一法令强制性规则，应为无效合同。
但本案的争论焦点在于，乡民每年收取租金的行为，是否可视为默许或许是追认行为。乙方承揽土地长达十年之久，甲方没有提出异议，也没有提出诉讼，是否现已超越法令规则的诉讼时效。
另根据《中华人民共和国乡村土地承揽法》第四十八条的规则：发包方将乡村土地发包给本团体经济组织以外的单位或许个人承揽，应当事前经本团体经济组织成员的乡民会议三分之二以上成员或三分之二以上的乡民代表赞同，并报乡(镇)人民政府赞同。因甲方与丙方签定的承揽合同未报镇人民政府赞同，该合同是否无效，或许归于效能待定合同。
土地承揽合同是否有用，假如单纯依照《中华人民共和国乡村土地承揽法》第四十八条的规则，有必要契合两个收效要件，榜首、需经团体乡民三分之二以上或许三分之二以上乡民代表赞同;第二、需报乡、镇人民政府赞同。两个要件缺一不可。乙方与甲方乡民李某、邓某、陈某签定的《租借土地协议书》违背了“民主议定程序”这一法令强制性规则。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规则：“违背法令、行政法规强制性规则的合同无效。”因无效的合同自始无效，故原告申述并未超越法定的诉讼时效。因而，两边签定的《租借土地协议书》归于无效合同。甲方与丙方签定的《土地承揽合同》虽经甲方团体抉择经过，但并未报镇人民政府赞同，归于未收效的合同。所以法院根据上述规则作出相应判定，确认乡村团体土地流通的标准、合法，保证乡民及团体的合法权益。