使企业利润最大化的土地使用税计算方式有哪种

房地产企业获得开发用地的土地运用权，并从次月起开端交纳土地运用税，但在商品房建成并出售后，对应的土地运用权并非直接发作转让，而是跟着地上建筑物即商品房的出售相应转让给购房者，其乡镇土地运用税交税责任中止的时刻和削减的税额该怎么掌握和核算呢?
中止交税责任的时刻应契合法定条件
乡镇土地运用税暂行条例第三条规则，土地运用税以交税人实践占用的土地上积为计税根据，按照规则税额核算征收。其商品房对应的土地是否现已不再由房地产企业实践占用，应以以下两个文件为根据。
《财政部、国家税务总局关于房产税、乡镇土地运用税有关问题的告诉》(财税〔2008〕152号)第三条“关于房产税、乡镇土地运用税交税责任截止时刻的问题”规则，交税人因房产、土地的什物或权力状况发作改变而依法中止房产税、乡镇土地运用税交税责任的，其应交税款的核算应截止到房产、土地的什物或权力状况发作改变的当月末。《国家税务总局关于房产税、乡镇土地运用税有关政策规则的告诉》(国税发〔2003〕89号)第二条第(二)项清晰，置办新建商品房，自房子交给运用之次月起计征房产税和乡镇土地运用税。
本着转让方交税责任截止日应与受让方交税责任开端日相衔接的原理，房地产企业出售商品房，应以房产、土地的什物或权力状况已发作搬运或改变，作为中止土地运用税交税责任的条件，在实务中，能够房子交给购房者或购房者处理房子产权挂号的时刻“孰先”准则来确认，中止核算税款的时刻为“次月”。购房者从此刻开端成为交税人(个人非生产运营用房占地免征的在外)，房地产企业则从此刻开端中止交税责任。
在此曾经，无论是已签定商品房出售合同，仍是已收售房款、已开具发票，或许虽已到达合同约好交房时刻但未实践交房等，只需房子未发作实质性搬运或土地运用权属未发作法定改变，房地产企业就仍是该商品房用地的实践占用者即交税责任人。如此才干坚持该块土地在交税时刻上的连续性，使得同一块土地的土地运用税的交税责任得以完结无缝搬运。反之，假如以其他时点作为房地产企业的交税责任中止时刻，均会形成土地运用税交税责任的中止。
核算税款方法不同，交税不同
房地产企业因完结商品房的出售而中止土地运用税交税责任，应交税款跟着已售房子的交给而递减，这看似已很清晰，但实务中让征纳两边感到困惑和难以掌握的是怎么详细核算削减的税款，不同的核算方法将得出不同的成果，影响到交税人的利益。
例如，某公司2010年获得6万平方米的土地运用权，年税额每平方米20元，年应缴土地运用税120万元(6万平方米×20元)。已建商品房可售面积30万平方米，2012年10月将第一批已出售的9万平方米房子交给购房者并办好相关手续，已售房子折算用地上积为1.8万平方米(9万平方米÷30万平方米×6万平方米)。2012年土地运用税核算：
甲方法：本地区规则的交税期限为每年的4月和10月，别离以3月31日和9月30日的累计售房面积为半年度中止交税责任截止时刻，其10月交房对应的用地在当年不能削减税款，只能在次年上半年再核算削减的税款。2012年应缴土地运用税：6万×20元=120(万元)。
乙方法：本地区土地运用税以季度为交税期，别离在3月、6月、9月、12月的15日前申报当季的税款，10月交房对应的用地在四季度中止交税责任，按季核算削减的税款：1.8万平方米×20元÷4=9(万元);2012年应缴土地运用税111万元(120-9)。
丙方法：与乙地相同也是以季为交税期，但税款分月核算、按季交纳，10月交房对应的用地在当月中止交税责任，从11月起不再交交税款，按月核算削减的税款为：1.8万平方米×20元÷12×2=6(万元);2012年应缴土地运用税114万元(120-6)。
相同的涉税景象，却因核算方法不同而核算出以上三种应交税款，而交交税款的多少，直接影响到企业本年赢利的增减，终究以何种方法核算最佳呢?
土地运用税暂行条例第九条规则，征用的非犁地，自同意征用次月起交纳土地运用税;财税〔2008〕152号文件规则，依法中止交税责任的，其应交税款的核算应截止到当月末;国税发〔2003〕89号文件规则，置办新建商品房，自房子交给运用之次月起计征土地运用税。在这些法条中，均以“月”作为交税责任的中止或开端“期”。
由此可见，甲方法明显加剧了交税人的税负，也不契合税法规则;乙方法尽管交纳的税款最少，但在交房当月就不再交税，违反了税款核算“截止到当月末”的规则;而丙方法，对已售房子对应的用地从次月起依法中止交税责任，分月核算削减的税款，按季汇总申报交纳，既契合税法规则，又减轻了交税人的税负，且防止每月申报交税的繁琐，最大极限地保护了交税人的合法权益。