浅谈商品房买卖中买方风险及防范

商品房是指房地产开发运营企业归纳开发缔造的住所、商业用房以及其他建筑物(这儿指的是不包括二手房)。房地产开发运营企业在房产开发运营中，商品房的生意一般都选用预售和现房生意相结合的方法。跟着住宅制度改革的不断深化，房产商场日益升温，形成了彻底的卖方商场，使买方的危险日益增大，是其融资的一种捷径和重要方法。下面，自己就商品房生意中买受人的危险及其防备谈一些浅薄的观点：
一、现房生意中买受人的危险
现房生意，是指商品房开发运营企业将其已建成的商品房售给买受人，由买受人付出房款的行为。其标的物是现实存在的房子，房子位于、层次、结构、面积、质量等买受人都能够亲眼目睹且周围环境、配套设备等都一望而知，交给日期也能够由两边清晰约好。但即便如此，现房生意对买受人来说仍存在必定的危险。
1、商品房开发运营企业无开发运营资质，导致合同无效。
有无开发运营资质将关系到商品房生意合同的效能。假如商品房开发运营企业无开发运营资质，将导致生意合同无效，买受人无法获得商品房，即便获得了商品房，一旦发作胶葛依照无效合同的处理准则，也要返还给出卖人。并且无资质企业开发的房产一般状况下都没有获得建造许可证，该商品房当然也无法获得合法的房产证。在这种状况下，买受人不只无法获得合法的房子，有时，房地产开发运营企业运营状况还存在购房款无法返还的危险。
2、生意合同中的房子(标的物)被房地产开发运营企业设定了典当，使买受人的权力无法完成。
依据《担保法》第49条规则：典当期间，典当人转让已处理挂号的典当物的，应当告诉典当权人并奉告受让人转让物现已典当的状况。典当人未告诉典当权人或许未奉告受让人的，转让行为无效。关于[适用《担保法》若干问题的解说]第67条规则：典当权存续期间，典当人转让典当物未告诉典当权人或许未奉告受让人的，假如典当物现已挂号的，典当权人仍能够行使典当权;获得典当物所有权的受让人(一般状况下难以获得)，能够替代债款人清偿其悉数债款，使典当权消除。受让人清偿债款后，能够向典当人追偿。
从以上规则能够知道，房产商假如在未奉告买受人其出售的房子已设定典当的状况下，将典当的房产出售给买受人，给买受人带来极大的危险。
①、该出售的房子已被房产商设定典当并已依法挂号的，即便买受人获得了该房产，但假如房产商未实行设定典当时应实行的责任，典当权人就能够行使典当权，将该房子经过折价、拍卖、变卖等方式进行处置，并从处置所得价款中优先受偿。假如买受人要获得该房子的完好的所有权，则有必要代房产商清偿其悉数债款。假如买受人获得该房子时，房价款没有付出，或尚敷衍房款大于房产商欠典当权人悉数债款的，则买受人代偿不会对其形成丢失。不然，就会给买受人形成极大的丢失。