以格式合同出现的《商品房认购书》中含有单方权利约定条款，该认购书是否有效?
来源：听讼网整理 2018-05-30 17:39
以格局合同呈现的《产品房认购书》中含有单独权力约好条款，该认购书是否有用?
[案情简介]
2005年9月18日，原告刘嘉妮在《地产周报》上看见被告北京新源房地产有限公司(以下简称“新源房地产公司”)刊登的关于“北京新源大厦”的出售广告，该广告声称该楼盘于2005年年末前入住。原告刘嘉妮以为该楼盘的方位、价格、将来的增值空间都比其他的楼盘占有优势，并且该楼盘能在年末之前入住，心中甚是满足。遂于被告新源房地产公司联络，并约好了与被告签定《认购书》的时刻。
2005年9月21日，原告刘嘉妮与被告新源房地产公司签定《北京新源大厦认购书》，该认购书约好由原告刘嘉妮认购新源房地产公司出售的新源大厦C1203号公寓，建筑面积202.18平方米，签定认购书之日付出认购金30000元，并于2005年10月20日或之前签定《北京市产品房预售合同》。该认购书一起约好，该认购金在签定《北京市产品房预售合同》时转为定金，如买方(即刘嘉妮)在上述期限内不签定《北京市产品房预售合同》，卖方(即被告新源房地产公司)有权没收买方已交给的悉数认购金。
原告刘嘉妮在签定认购书时发现，认购书中并没有关于入住时刻的约好，遂向被告新源地产公司问询，该楼盘能否在年末之前入住。被告新源地产公司向原告许诺，年末之前入住基本上没有问题。原告刘嘉妮要求被告新源地产公司将入住时刻载入两边签定的认购书中，但被告新源地产公司向被告刘嘉妮解说，楼盘的入住时刻会在《产品房预售合同》中载明，认购书仅仅承认两边之间的购买意向，固定购房者的楼层和房间号，不行能把悉数的购房条款都载入到认购书中。原告刘嘉妮为了不抛弃选好的楼层和房间号，遂于当日向被告新源房地产公司付出了认购金30000元。
2005年10月18日，原告刘嘉妮与被告新源地产公司在被告的售楼处准备签定《北京市产品房预售合同》，原告刘嘉妮审理《北京市产品房预售合同》条款后发现，被告新源地产公司将楼盘的入住时刻条款写为“2006年5月1日前”。鉴于此，原告刘嘉妮向被告新源地产公司提出异议，被告新源地产公司向原告刘嘉妮阐明，因为近期改造楼盘内的取暖、天燃气管道和路面，为了业主人身安全，才将入住时刻向后推延。原告刘嘉妮十分不满足被告新源地产公司的解说和行为，遂要求被告新源地产公司交还认购金30000元，但遭到被告的回绝。
原告刘嘉妮以为，被告在媒体上虚伪宣扬其开发的楼盘，并向购房者许诺该楼盘在2005年年末之前入住，但在与被告签定《北京市产品房预售合同》时，被告私行将入住时刻定在2006年5月1日前，导致该楼盘的实践入住时刻与被告在报纸广告上载明的入住时刻不符。因而，因为被告的违约行为，才导致自己未与被告签定《北京市产品房预售合同》。综上，未于被告签定正式的预售合同，是因为被告违约行为形成的，被告理应将认购金予以返还，并承当自己由此形成的经济损失。
鉴于此，两边在屡次洽谈未果的状况下，原告刘嘉妮依法向北京市朝阳区人民法院提出诉讼，要求法院判定被告返还认购金30000元，并承当自己的经济损失10000元。
被告新源地产公司辩称，原告刘嘉妮所述签定认购书并交纳认购金的状况现实。但本公司未对开发的楼盘进行虚伪宣扬，本公司宣扬的广告内容现已有关部门批阅。更何况，本公司对外宣扬的广告，归于要约约请，对两边不具有任何法令束缚力。因而，本公司最初以为开发的楼盘可以在2005年年末之前入住，该项内容不是正式预售合同中的内容，对本公司与原告之间不具有束缚力，应以两边最终签定的预售合同中的约好为准。可见，未能签定正式的产品房预售合同的职责在于原告，依据《认购书》中关于认购金的约好，本公司有权没收该认购金，故原告刘嘉妮提出的诉讼恳求于法无据，恳求法院判定驳回原告的诉讼恳求。
［法院判定］
北京市朝阳区人民法院经审理后以为，依据已查明的现实，原、被告签定的《北京新源大厦认购书》约好，原告交纳的认购金30000元在签署《北京市产品房预售合同》时转为定金。据此，该认购金在《北京新源大厦认购书》中不具有定金的性质。且《北京新源大厦认购书》系两边就房子生意的详细事宜没有洽谈的状况下所签，应视为是被告供给的格局合同，其间买方在约好期限内不签署《北京市产品房预售合同》，卖方有权没收买方已交给的认购金的条款显着加剧了原告的职责，该条款内容应承认无效。现原告已清晰标明不肯实行该认购书约好内容，该认购书的实行已为实行不能，应予革除。故原告要求被告返还认购金的诉请，理由合理，应予支撑。但考虑到原告在签定《北京新源大厦认购书》时亦缺少慎重考虑，对胶葛的发作应负有必定职责，故其要求被告赔偿损失的恳求，不予支撑。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条第二款之规则，判定如下：
一、革除原、被告签定的《北京新源大厦认购书》；
二、被告北京新源房地产有限公司于本判定收效后15日内向原告刘嘉妮返还认购金3万元。
三、驳回原告刘嘉妮其他诉讼恳求。
案子受理费1210元，原告担负605元(已交纳)，被告担负605元。
宣判后，原、被告均未上诉，本案判定已收效。
［争议焦点］
1.购房者可否以房子实践入住时刻与广告宣扬的入住时刻不符为由，回绝与开发商签定《产品房预售合同》?
2.以格局合同呈现的《产品房认购书》中含有单独权力约好条款，该认购书是否有用?
［律师点评］
一、在本案中，原告刘嘉妮以房子实践入住时刻与被告在报纸广告上宣扬的入住时刻不符为由，回绝与开发商签定《北京市产品房预售合同》，其拒签的理由并不充沛，不该受法令维护。
在本案中，两边当事人争议的第一个焦点问题是：购房者可否以房子实践入住时刻与广告宣扬的入住时刻不符为由，回绝与开发商签定《产品房预售合同》?
要澄清上述的问题，首要应该差异要约和要约约请的性质。在实践中，要约和要约约请是两个不易差异的概念，依据我国《合同法》第十五条规则：“要约约请是期望别人向自己宣布要约的意思标明。寄送的价目表、拍卖布告、投标布告、招股阐明书、商业广告等为要约约请。商业广告的内容契合要约规则的，视为要约。”可见，要约约请是一种现实行为，是当事人缔结合同的准备行为。要约约请又称要约诱惑，其意图不是直接缔结合同，而在于引发不特定主体的留意，引出要约，而不像要约自身的效果在于引出对要约的许诺，并且要约约请的目标既可以是特定的主体，也可以是不特定的主体。要约约请对宣布人不具有法令束缚力，所以要约约请自身是不能发生任何法令束缚力的，行为人违背要约约请，并不必承当任何法令职责。在实践生活中，推销产品的商业广告、寄送的价目表、拍卖布告、招股阐明书等为要约约请，但商业广告的内容假如契合要约规则的，也视为要约。因而，在一般状况下，要约要具有向特定的相对人作出，有缔结合同的片面意图，内容详细、承认等条件。而要约约请与要约差异的底子规范便是要约的内容详细、承认，有必要表现出要约人受其束缚的意旨。
因而，在本案中，被告新源地产公司在《地产周报》上刊登北京“新源大厦”的出售广告，归于商业广告，但其商业广告是要约约请，其理由详细如下：(1)该商业广告是被告新源地产公司表达志愿的一种现实行为，其内容是期望看到广告的人主意向其提出买房(即缔结买房合同)的意思标明，期望别人向自己宣布买房的要约；(2)该商业广告不包括合同的必要条款，该广告内容虽有不详细的入住时刻，但关于房子面积、价格等均不详细、承认，不能视为要约；(3)该商业广告因不包括合同的必要条款而没有表达乐意受拘谨的意旨；(4)该商业广告并非向特定的相对人宣布，而是向不特定的多数人宣布的。
综上所述，本案中的商业广告不具有要约的条件，应系要约约请，对被告新源地产公司并不具有法令束缚力。因而，原告刘嘉妮以该房子实践入住时刻与被告新源地产公司在报纸广告上载明的入住时刻不符为由，回绝与开发商签定《北京市产品房预售合同》，其主张理由并不充沛，不该遭到法令的维护。
在此提示购房者，房地产开发商所作的广告宣扬基本上都是要约约请，购房者在与开发商签定认购书之前，必定要将开发商在广告中的许诺执行到书面材料上来。假如开发商不执行书面的许诺，主张购房者不要当即向开发商交纳认购金。假如购房者不肯意抛弃所选的楼层和房间号，可以与开发商在认购书中约好，关于交纳的认购金不归于定金性质，在呈现不能签定正式预售合一起，购房者可以随时要求开发商交还认购金。
二、在本案中，原告与被告签定的认购书中含有单独权力约好的条款，该条款加剧了对方职责，扫除了对方首要权力，该认购书应为无效，被告应向原告返还认购金。
我国《合同法》规则，选用格局条款缔结合同的，供给格局条款的一方应当遵从公正准则承认当事人之间的权力和职责，并采纳合理的方法提请对方留意革除或许约束其职责的条款，依照对方的要求，对该条款予以阐明。供给格局条款一方革除其职责、加剧对方职责、扫除对方首要权力的，该条款无效。
所谓格局条款，是当事人为了重复使用而预先拟定，并在缔结合一起未与对方洽谈，并由不特定的相对人所承受的条款，是具有完好和定型化特色的合同条款。现在，格局条款广泛地应用于数量很多的场合，如稳妥、借款、生意等。格局合同的长处是签定便当，缺陷是因为单独设定的权力、职责，较多地考虑己方的利益，加剧相对方的职责，简单形成显失公正。
在本案中，以格局合同呈现的《产品房认购书》中含有单独权力约好条款，该认购书是否有用?此问题亦是本案当事人争议的焦点问题之一。理清此问题，咱们应该对格局合同应有一个全面的知道。依据我国《合同法》的规则，格局合同有如下特征：
1.格局合同的合同文本是由一方当事人预先拟定的。格局合同文本的拟定，并没有通过两边当事人相互洽谈决议，而是由供给格局合同的一方草拟而成。在本案中，被告新源地产公司拟定的上述《北京新源大厦认购书》便是在两边当事人定约之前就已由被告拟定出来，其内容未与原告进行洽谈，所以被告应在原告签约之前对该条款内容向原告方做出翔实的解说和清晰阐明，不然不能视为原告已承受该条款。
2.格局合同是为了与不特定的多数人签约而缔结。在本案中，被告作为售房一方，其拟定《北京新源大厦认购书》是为了与前来认购北京新源大厦产品房的不特定的多数人签约而拟定的。
3.格局合同内容有完好和定型化的特色。完好和定型化的特色，是指格局合同的内容具有稳定性和不变性，遍及适用于悉数要与起草人缔结合同的不特定的相对人，不因相对人的不同有所差异，相对人虽没有参加合同的拟定，但对合同的内容只能标明彻底同意或回绝，而不能变更合同的内容。在本案中，被告新源地产公司拟定的《北京新源大厦认购书》，是被告期望适用于悉数购房人，可以对悉数购房人发生束缚力的条款，购房人不能随意更改该条款。
4.相对人在格局合同中处于隶属位置。对一方事前现已拟定的格局合同条款，只能悉数地承受或不承受，决议了相对人在格局合同中的隶属位置。在本案中，原告对被告拟定的《北京新源大厦认购书》的彻底承受，决议了原告在该合同的隶属位置。
综上，就本案而言，原、被告签定《北京新源大厦认购书》后，即标明该合同已建立，但合同建立并不意味着合同收效，合同的建立是标明原、被告就合同的条款达成了合意，但合同收效要求当事人的合意契合法令规则的收效条件，假如不契合收效条件，即便现已建立的合同也是不能发生法令效力的。在本案中，原告将上述条款已缔结于原、被告签定的《北京新源大厦认购书》中，但该条款因不契合民事法令行为的收效要件而不能收效，详细理由剖析如下：
首要，该条款的缔结违背了自愿的准则。依据《合同法》第四条规则：“当事人依法享有自愿缔结合同的权力，任何单位和个人不得不合法干涉。”这便是关于合同自愿准则的规则。依照该自愿准则，公民、法人、其他安排是否签定合同、同谁缔结合同，缔结什么内容的合同，彻底取决于他们的自在毅力。当事人缔结合一起亦应当充沛尊重对方的实在意思，不能将自己的毅力强加于对方，不能迫使对方承受不公正的条款。在本案中，原告在与被告签定的《北京新源大厦认购书》中约好，买方在约好期限内不签署《北京市产品房预售合同》，卖方有权没收买方已交给的认购金的条款显着加剧了原告的职责，扫除了原告自愿签署《北京市产品房预售合同》的首要权力，显着违背了自愿准则，该条款内容应确以为无效。
其次，原告拟定的《北京新源大厦认购书》中关于上述条款亦违背了法令规则。依据《顾客权益维护法》第二十四条规则：“经营者不得以格局合同、告诉、声明、店堂告示等方法作出对顾客不公正、不合理的规则，或许减轻、革除其危害顾客合法权益应当承当的民事职责。格局合同、告诉、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”因而，在本案中，被告的上述约好及关于卖方有权没收认购金的约好明显为不平等条款，对原告是不公正的，故该条款亦应无效。
因而，在本案中，原告与被告签定的认购书中含有单独权力约好的条款，该条款加剧了对方职责，扫除了对方首要权力，该认购书应为无效，故被告新源地产公司应当将原告交纳的认购金悉数返还给原告。
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[案情简介]
2005年9月18日，原告刘嘉妮在《地产周报》上看见被告北京新源房地产有限公司(以下简称“新源房地产公司”)刊登的关于“北京新源大厦”的出售广告，该广告声称该楼盘于2005年年末前入住。原告刘嘉妮以为该楼盘的方位、价格、将来的增值空间都比其他的楼盘占有优势，并且该楼盘能在年末之前入住，心中甚是满足。遂于被告新源房地产公司联络，并约好了与被告签定《认购书》的时刻。
2005年9月21日，原告刘嘉妮与被告新源房地产公司签定《北京新源大厦认购书》，该认购书约好由原告刘嘉妮认购新源房地产公司出售的新源大厦C1203号公寓，建筑面积202.18平方米，签定认购书之日付出认购金30000元，并于2005年10月20日或之前签定《北京市产品房预售合同》。该认购书一起约好，该认购金在签定《北京市产品房预售合同》时转为定金，如买方(即刘嘉妮)在上述期限内不签定《北京市产品房预售合同》，卖方(即被告新源房地产公司)有权没收买方已交给的悉数认购金。
原告刘嘉妮在签定认购书时发现，认购书中并没有关于入住时刻的约好，遂向被告新源地产公司问询，该楼盘能否在年末之前入住。被告新源地产公司向原告许诺，年末之前入住基本上没有问题。原告刘嘉妮要求被告新源地产公司将入住时刻载入两边签定的认购书中，但被告新源地产公司向被告刘嘉妮解说，楼盘的入住时刻会在《产品房预售合同》中载明，认购书仅仅承认两边之间的购买意向，固定购房者的楼层和房间号，不行能把悉数的购房条款都载入到认购书中。原告刘嘉妮为了不抛弃选好的楼层和房间号，遂于当日向被告新源房地产公司付出了认购金30000元。
2005年10月18日，原告刘嘉妮与被告新源地产公司在被告的售楼处准备签定《北京市产品房预售合同》，原告刘嘉妮审理《北京市产品房预售合同》条款后发现，被告新源地产公司将楼盘的入住时刻条款写为“2006年5月1日前”。鉴于此，原告刘嘉妮向被告新源地产公司提出异议，被告新源地产公司向原告刘嘉妮阐明，因为近期改造楼盘内的取暖、天燃气管道和路面，为了业主人身安全，才将入住时刻向后推延。原告刘嘉妮十分不满足被告新源地产公司的解说和行为，遂要求被告新源地产公司交还认购金30000元，但遭到被告的回绝。
原告刘嘉妮以为，被告在媒体上虚伪宣扬其开发的楼盘，并向购房者许诺该楼盘在2005年年末之前入住，但在与被告签定《北京市产品房预售合同》时，被告私行将入住时刻定在2006年5月1日前，导致该楼盘的实践入住时刻与被告在报纸广告上载明的入住时刻不符。因而，因为被告的违约行为，才导致自己未与被告签定《北京市产品房预售合同》。综上，未于被告签定正式的预售合同，是因为被告违约行为形成的，被告理应将认购金予以返还，并承当自己由此形成的经济损失。
鉴于此，两边在屡次洽谈未果的状况下，原告刘嘉妮依法向北京市朝阳区人民法院提出诉讼，要求法院判定被告返还认购金30000元，并承当自己的经济损失10000元。
被告新源地产公司辩称，原告刘嘉妮所述签定认购书并交纳认购金的状况现实。但本公司未对开发的楼盘进行虚伪宣扬，本公司宣扬的广告内容现已有关部门批阅。更何况，本公司对外宣扬的广告，归于要约约请，对两边不具有任何法令束缚力。因而，本公司最初以为开发的楼盘可以在2005年年末之前入住，该项内容不是正式预售合同中的内容，对本公司与原告之间不具有束缚力，应以两边最终签定的预售合同中的约好为准。可见，未能签定正式的产品房预售合同的职责在于原告，依据《认购书》中关于认购金的约好，本公司有权没收该认购金，故原告刘嘉妮提出的诉讼恳求于法无据，恳求法院判定驳回原告的诉讼恳求。
［法院判定］
北京市朝阳区人民法院经审理后以为，依据已查明的现实，原、被告签定的《北京新源大厦认购书》约好，原告交纳的认购金30000元在签署《北京市产品房预售合同》时转为定金。据此，该认购金在《北京新源大厦认购书》中不具有定金的性质。且《北京新源大厦认购书》系两边就房子生意的详细事宜没有洽谈的状况下所签，应视为是被告供给的格局合同，其间买方在约好期限内不签署《北京市产品房预售合同》，卖方有权没收买方已交给的认购金的条款显着加剧了原告的职责，该条款内容应承认无效。现原告已清晰标明不肯实行该认购书约好内容，该认购书的实行已为实行不能，应予革除。故原告要求被告返还认购金的诉请，理由合理，应予支撑。但考虑到原告在签定《北京新源大厦认购书》时亦缺少慎重考虑，对胶葛的发作应负有必定职责，故其要求被告赔偿损失的恳求，不予支撑。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条第二款之规则，判定如下：
一、革除原、被告签定的《北京新源大厦认购书》；
二、被告北京新源房地产有限公司于本判定收效后15日内向原告刘嘉妮返还认购金3万元。
三、驳回原告刘嘉妮其他诉讼恳求。
案子受理费1210元，原告担负605元(已交纳)，被告担负605元。
宣判后，原、被告均未上诉，本案判定已收效。
［争议焦点］
1.购房者可否以房子实践入住时刻与广告宣扬的入住时刻不符为由，回绝与开发商签定《产品房预售合同》?
2.以格局合同呈现的《产品房认购书》中含有单独权力约好条款，该认购书是否有用?
［律师点评］
一、在本案中，原告刘嘉妮以房子实践入住时刻与被告在报纸广告上宣扬的入住时刻不符为由，回绝与开发商签定《北京市产品房预售合同》，其拒签的理由并不充沛，不该受法令维护。
在本案中，两边当事人争议的第一个焦点问题是：购房者可否以房子实践入住时刻与广告宣扬的入住时刻不符为由，回绝与开发商签定《产品房预售合同》?
要澄清上述的问题，首要应该差异要约和要约约请的性质。在实践中，要约和要约约请是两个不易差异的概念，依据我国《合同法》第十五条规则：“要约约请是期望别人向自己宣布要约的意思标明。寄送的价目表、拍卖布告、投标布告、招股阐明书、商业广告等为要约约请。商业广告的内容契合要约规则的，视为要约。”可见，要约约请是一种现实行为，是当事人缔结合同的准备行为。要约约请又称要约诱惑，其意图不是直接缔结合同，而在于引发不特定主体的留意，引出要约，而不像要约自身的效果在于引出对要约的许诺，并且要约约请的目标既可以是特定的主体，也可以是不特定的主体。要约约请对宣布人不具有法令束缚力，所以要约约请自身是不能发生任何法令束缚力的，行为人违背要约约请，并不必承当任何法令职责。在实践生活中，推销产品的商业广告、寄送的价目表、拍卖布告、招股阐明书等为要约约请，但商业广告的内容假如契合要约规则的，也视为要约。因而，在一般状况下，要约要具有向特定的相对人作出，有缔结合同的片面意图，内容详细、承认等条件。而要约约请与要约差异的底子规范便是要约的内容详细、承认，有必要表现出要约人受其束缚的意旨。
因而，在本案中，被告新源地产公司在《地产周报》上刊登北京“新源大厦”的出售广告，归于商业广告，但其商业广告是要约约请，其理由详细如下：(1)该商业广告是被告新源地产公司表达志愿的一种现实行为，其内容是期望看到广告的人主意向其提出买房(即缔结买房合同)的意思标明，期望别人向自己宣布买房的要约；(2)该商业广告不包括合同的必要条款，该广告内容虽有不详细的入住时刻，但关于房子面积、价格等均不详细、承认，不能视为要约；(3)该商业广告因不包括合同的必要条款而没有表达乐意受拘谨的意旨；(4)该商业广告并非向特定的相对人宣布，而是向不特定的多数人宣布的。
综上所述，本案中的商业广告不具有要约的条件，应系要约约请，对被告新源地产公司并不具有法令束缚力。因而，原告刘嘉妮以该房子实践入住时刻与被告新源地产公司在报纸广告上载明的入住时刻不符为由，回绝与开发商签定《北京市产品房预售合同》，其主张理由并不充沛，不该遭到法令的维护。
在此提示购房者，房地产开发商所作的广告宣扬基本上都是要约约请，购房者在与开发商签定认购书之前，必定要将开发商在广告中的许诺执行到书面材料上来。假如开发商不执行书面的许诺，主张购房者不要当即向开发商交纳认购金。假如购房者不肯意抛弃所选的楼层和房间号，可以与开发商在认购书中约好，关于交纳的认购金不归于定金性质，在呈现不能签定正式预售合一起，购房者可以随时要求开发商交还认购金。
二、在本案中，原告与被告签定的认购书中含有单独权力约好的条款，该条款加剧了对方职责，扫除了对方首要权力，该认购书应为无效，被告应向原告返还认购金。
我国《合同法》规则，选用格局条款缔结合同的，供给格局条款的一方应当遵从公正准则承认当事人之间的权力和职责，并采纳合理的方法提请对方留意革除或许约束其职责的条款，依照对方的要求，对该条款予以阐明。供给格局条款一方革除其职责、加剧对方职责、扫除对方首要权力的，该条款无效。
所谓格局条款，是当事人为了重复使用而预先拟定，并在缔结合一起未与对方洽谈，并由不特定的相对人所承受的条款，是具有完好和定型化特色的合同条款。现在，格局条款广泛地应用于数量很多的场合，如稳妥、借款、生意等。格局合同的长处是签定便当，缺陷是因为单独设定的权力、职责，较多地考虑己方的利益，加剧相对方的职责，简单形成显失公正。
在本案中，以格局合同呈现的《产品房认购书》中含有单独权力约好条款，该认购书是否有用?此问题亦是本案当事人争议的焦点问题之一。理清此问题，咱们应该对格局合同应有一个全面的知道。依据我国《合同法》的规则，格局合同有如下特征：
1.格局合同的合同文本是由一方当事人预先拟定的。格局合同文本的拟定，并没有通过两边当事人相互洽谈决议，而是由供给格局合同的一方草拟而成。在本案中，被告新源地产公司拟定的上述《北京新源大厦认购书》便是在两边当事人定约之前就已由被告拟定出来，其内容未与原告进行洽谈，所以被告应在原告签约之前对该条款内容向原告方做出翔实的解说和清晰阐明，不然不能视为原告已承受该条款。
2.格局合同是为了与不特定的多数人签约而缔结。在本案中，被告作为售房一方，其拟定《北京新源大厦认购书》是为了与前来认购北京新源大厦产品房的不特定的多数人签约而拟定的。
3.格局合同内容有完好和定型化的特色。完好和定型化的特色，是指格局合同的内容具有稳定性和不变性，遍及适用于悉数要与起草人缔结合同的不特定的相对人，不因相对人的不同有所差异，相对人虽没有参加合同的拟定，但对合同的内容只能标明彻底同意或回绝，而不能变更合同的内容。在本案中，被告新源地产公司拟定的《北京新源大厦认购书》，是被告期望适用于悉数购房人，可以对悉数购房人发生束缚力的条款，购房人不能随意更改该条款。
4.相对人在格局合同中处于隶属位置。对一方事前现已拟定的格局合同条款，只能悉数地承受或不承受，决议了相对人在格局合同中的隶属位置。在本案中，原告对被告拟定的《北京新源大厦认购书》的彻底承受，决议了原告在该合同的隶属位置。
综上，就本案而言，原、被告签定《北京新源大厦认购书》后，即标明该合同已建立，但合同建立并不意味着合同收效，合同的建立是标明原、被告就合同的条款达成了合意，但合同收效要求当事人的合意契合法令规则的收效条件，假如不契合收效条件，即便现已建立的合同也是不能发生法令效力的。在本案中，原告将上述条款已缔结于原、被告签定的《北京新源大厦认购书》中，但该条款因不契合民事法令行为的收效要件而不能收效，详细理由剖析如下：
首要，该条款的缔结违背了自愿的准则。依据《合同法》第四条规则：“当事人依法享有自愿缔结合同的权力，任何单位和个人不得不合法干涉。”这便是关于合同自愿准则的规则。依照该自愿准则，公民、法人、其他安排是否签定合同、同谁缔结合同，缔结什么内容的合同，彻底取决于他们的自在毅力。当事人缔结合一起亦应当充沛尊重对方的实在意思，不能将自己的毅力强加于对方，不能迫使对方承受不公正的条款。在本案中，原告在与被告签定的《北京新源大厦认购书》中约好，买方在约好期限内不签署《北京市产品房预售合同》，卖方有权没收买方已交给的认购金的条款显着加剧了原告的职责，扫除了原告自愿签署《北京市产品房预售合同》的首要权力，显着违背了自愿准则，该条款内容应确以为无效。
其次，原告拟定的《北京新源大厦认购书》中关于上述条款亦违背了法令规则。依据《顾客权益维护法》第二十四条规则：“经营者不得以格局合同、告诉、声明、店堂告示等方法作出对顾客不公正、不合理的规则，或许减轻、革除其危害顾客合法权益应当承当的民事职责。格局合同、告诉、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”因而，在本案中，被告的上述约好及关于卖方有权没收认购金的约好明显为不平等条款，对原告是不公正的，故该条款亦应无效。
因而，在本案中，原告与被告签定的认购书中含有单独权力约好的条款，该条款加剧了对方职责，扫除了对方首要权力，该认购书应为无效，故被告新源地产公司应当将原告交纳的认购金悉数返还给原告。
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