对商品房销售的财务和税务处理有哪些

关于一般产品，出产企业需求在产品竣工后才干进行出售，而房地产企业在商品房竣工检验前后均能够签定出售合同。下面就和听讼网小编一同来看看吧，期望对您有所协助。
依据国家有关法律法规，房地产开发企业按规则获得房地产预售许可证后，就能够上市预售房地产。所谓房地产预售，指房地产开发运营企业将正在建造中的房子预先出售给承购人，由承购人付出定金或许房价款的行为。在日常日子中能够发现，不少商品房在没有正式竣工、到达竣工检验交给的条件时就已出售结束。
在商品房没有竣工检验时，不契合管帐上收入承认的条件，即便收到购房款，也不能承以为“主经营务收入”，而只能经过“预收账款”核算。例如，某房地产开发企业进行某项目开发，本月收到购房户购房订金3000万元(其间普通住所2500万元、商铺500万元)。
借：银行存款 30000000
贷：预收账款 30000000
只要在没有交给商品房钥匙之前，一切收到的购房金钱悉数记入“预收账款”。
一般，工业产品出产企业在收到客户订金时不需求交税。但房地产企业从事商品房的预售所收到的预收买房款，由于契合税收上的收入承认条件，需求按税法规则交税。
收到预收买房款，按税法规则所交纳的相关税金，在交给商品房钥匙之前(一般在交完购房全款，开具了商品房出售发票，才交给商品房钥匙)，除印花税外，悉数记入“应交税费”有关详细税种项目下。
承上例，假定该房地产开发企业出售商品房需求交纳以下税款：5%的经营税(按收取的购房款总额核算);以交纳的经营税为根底交纳7%的城建税、3%的教育费附加和2%的当地教育附加;按预收房款总额交纳万分之五的印花税，一起按规则预缴土地增值税(普通住所2%，商铺3%，其他税收暂不考虑)。那么，该房地产开发企业在次月15日前要到主管税务机关申报交纳相关税收，并做如下管帐处理：
借：应交税费——应交经营税 1500000
应交税费——应交城市保护建造税 105000
应交税费——应交教育费附加 45000
应交税费——应交当地教育附加 30000
应交税费——应交土地增值税650000
管理费用——印花税 15000
贷：银行存款 2345000
在交给钥匙之前，一切收到的预收买房款都按上述办法进行管帐处理。
主张房地产企业管帐人员对出售进程中一切的购房款都经过“预收账款”来核算，到达交房条件时再从“预收账款”转入“主经营务收入”，这样便于往后剖析、比较。
假定2013年5月底累计预收买房款22000万元，2013年6月交给钥匙的商品房(均为普通住所)补收买房款950000元(这部分商品房之前有预收款6000万元)，假定交给钥匙的这部分商品房面积为12190平方米，单位价格5000元。
借：银行存款 950000
贷：预收账款 950000
借：预收账款 60950000
贷：主经营务收入 60950000。
预收房款交税时管帐处理同上。
假定整个项目从预售到交房进程，相关税率没有发作变化。
对结转收入部分，必须将已缴的相应经营税、城建税、教育费附加、当地教育费附加和土地增值税转入“经营税金及附加”。
借：经营税金及附加 4632200
贷：应交税费——应交经营税 3047500
应交税费——应交城建税 213325
应交税费——应交教育费附加 91425
应交税费——应交当地教育附加 60950
应交税费——应交土地增值税 1219000。
假定经详细的本钱核算确认，该小区普通住所单位本钱3900元，商铺的单位本钱4200元。经过“开发产品/普通住所”、“开发产品/商铺”核算。
结转出售本钱：
借：主经营务本钱 47541000
贷：开发产品——普通住所 47541000。
要阐明的是，楼盘在开盘时，一般会搞促销活动，以金卡、会员卡等名义收取有购房意向者诚意金。由于没有签定《房地产出售合同》或《房地产预售合同》，有购房意向者或许终究签定购房合同，也或许因不签定购房合同而要求退款，因而收取的这部分金钱可经过“其他应付款——诚意金(订金)”来核算，以购房人姓名作二级核算科目。这部分诚意金是否交纳经营税、城建税、教育费附加、印花税和土地增值税，由于各地执行政策纷歧，需求与主管税务机关交流才干确认。
针对预收买房款所交纳的经营税、城建税、教育费附加、当地教育附加、土地增值税如安在企业所得税税前扣除问题，有人依据企业所得税法第八条“企业实践发作的与获得收入有关的、合理的开销，包含本钱、费用、税金、损失和其他开销，准予在核算应交税所得额时扣除”和企业所得税法施行法令第三十一条“企业所得税法第八条所称税金，指企业发作的除企业所得税和答应抵扣的增值税以外的各项税金及其附加”的规则，以为能够将预缴的税金直接计入“经营税金及附加”进行税前扣除。这种了解是不完整的，由于《中华人民共和国企业所得税年度交税申报表(A类)》附表三《交税调整项目明细表》第五十二行“房地产企业预售收入核算的估计赢利”，就考虑了预收账款所交纳的经营税金及附加的扣除问题。
假定该项目所在地的估计毛利率为15%，当年共获得预收账款5000万元，其间住所4000万元，商铺1000万元。
住所：4000×15%-4000×5%-4000×5%×(7% 3% 2%)-4000×2%=296(万元);
商铺：1000×15%-1000×5%-1000×5%×(7% 3% 2%)-1000×3%=64(万元)。
第五十二行填写360万元。
依据《国家税务总局关于发布〈中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴交税申报表〉等报表的布告》(国家税务总局布告2011年第64号)的要求，从2012年开端，房地产开发企业在填写《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴交税申报表(A类)》时，就要求在该表第五行的“特定事务核算的应交税所得额”中填写本季度企业收取预收买房款按规则参照上述办法核算的应交税所得额。
以上就是小编为我们收拾的相关常识，信任我们经过以上常识都已经有了大致的了解，假如您还遇到什么较为杂乱的法律问题，欢迎登陆听讼网进行律师在线咨询。