房地产开发项目土地增值税计算案例（例子）

2006年12月31日，转让1993年5月1日签定开发合同，并出资建成的一座房子，转让收入为1150万元(转让收入中含政府部门收取的各种费用50万元)，付出的土地使用权价款110万元，房地产开发本钱320万元，实践发作的房地产开发费用100万元，财政费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。
国家规则城建税税率为7%，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3%，政府规则答应扣除的房地产开发费用为10%。
请依据以上材料，核算应交纳的土地增值税。
剖析与回答：
按税法规则，1994年1月1日曾经签定的房地产开发合同或已立项，并已按规则出资建造，其在1994年1月1日今后5年内初次转让房地产的，免征土地增值税。因为该房地产在2006年转让，已超越规则的免税期限，因而应依法交纳土地增值税。核算进程如下：
1、获得土地使用权所付出的金额为110万元
2、房地产开发本钱为320万元
3、答应扣除的房地产开发费用=(110 320)×10%=43(万元)
注：不能按实践发作的房地产开发费用100万元计入。
4、扣除的税金=1150×5%×(1 7% 3%)=63.25(万元)
注：按财政相关规则，房地产开发企业在转让房地产时交纳的印花税应列入企业管理费用，故印花税不计入扣除项目。
5、建造普通住宅加扣=(110 320)×20%=86(万元)
注：对从事房产开发的企业，转让没有开发的土地不得享用20%的加计扣除。
6、答应扣除项目金额算计=110 320 50 43 63.25 86=672.25(万元)
注：假如房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所获得的收入计征土地增值税(和营业税)。相应地，在核算扣除项目金额时，代收费用能够扣除(如以上的50万元)，但不得作为加计20%扣除的基数。
7、增值额=1150-672.25=477.75(万元)
8、增值率=477.75÷672.25×100%=71.07%
9、应纳税额=477.75×40%-672.25×5%=157.49(万元)
注：按增值额乘以适用的税率减去扣税项目金额乘以速算扣除系数的简洁办法核算，该事例增值额(71.07%)超越扣除项目金额50%，但未超越100%的其土地增值税税额 = 增值额×40% -扣除项目金额×5%。