购买法院已查封房屋的合同效力问题

有一则事例：张三与李四签订了一个购房合同，购买李四的一套商品房。问：该套商品房假如已被法院采纳查封的强制措施，那么该购房合同的效能问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规则，有下列景象之一的，合同无效：（一）一方以诈骗、钳制的手法缔结合同，危害国家利益；（二）歹意勾结，危害国家、团体或许第三人利益；（三）以合法方法掩盖不合法意图；（四）危害社会公共利益；（五）违背法令、行政法规的强制性规则”。《最高院关于适用合同法若干问题的解说（一）》第四条规则，合同法施行今后，人民法院承认合同无效，应当以全国人大及其常委会拟定的法令和国务院拟定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《中华人民共和国城市房地产处理法》第三十八条规则，下列房地产，不得转让：（一）以出让方法获得土地使用权的，不符合本法第三十九条规则的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁决、决议查封或许以其他方法约束房地产权力的；（三）依法回收土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面赞同的；（五）权属有争议的；（六）未依法挂号收取权属证书的；（七）法令、行政法规规则制止转让的其他景象。《最高院关于适用合同法若干问题的解说（二）》第十四条规则，合同法第五十二条第（五）项规则的强制性规则”，是指效能性强制性规则。《最高人民法院关于当时局势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的辅导定见》第十五条规则，正确理解、辨认和适用合同法第五十二条第（五）项中的违背法令、行政法规的强制性规则”，关系到民商事合同的效能保护以及商场生意的安全和安稳。人民法院应当留意依据《合同法解说（二）》第十四条之规则，留意区别效能性强制规则和处理性强制规则。违背效能性强制规则的，人民法院应当确定合同无效；违背处理性强制规则的，人民法院应当依据详细景象确定其效能。第十六条：人民法院应当归纳法令法规的意旨，权衡彼此抵触的权益，比如权益的品种、生意安全以及其所规制的目标等，归纳确定强制性规则的类型。假如强制性标准规制的是合同行为自身即只需该合同行为发作即绝对地危害国家利益或许社会公共利益的，人民法院应当确定合同无效。假如强制性规则规制的是当事人的商场准入”资历而非某品种型的合同行为，或许规制的是某种合同的实行行为而非某类合同行为，人民法院关于此类合同效能的确定，应当稳重掌握，必要时应当寻求相关立法部分的定见或许请示上级人民法院”。从上述定见中能够看出我国法令将强制性标准区别为效能性的标准和处理性的标准。效能性规则是指法令及行政法规明确规则违背该类规则将导致合同无效的标准，以直接保护国家利益和社会公共利益为意图的强制性标准。而处理性的标准是指，并不直接涉及到国家利益和社会公共利益，以直接保护处理次序为意图强制性标准。关于《中华人民共和国城市房地产处理法》第三十八条规则，到底是效能性标准仍是处理性标准呢？《城市房地产处理法》为了加强对城市房地产的处理，保护房地产商场次序，保证房地产权力人的合法权益。而《城市房地产处理法》处理挂号在册的房子转让，而人民法院的查封房子，除了在不动产房子实地查封，基本上是到房产处理部分查封、冻住，不准予给被查封人处理房产转让挂号。依据《关于依法标准人民法院履行和国土资源房地产处理部分协助履行若干问题的告诉》第二十一条规则，已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产处理部分处理了查封、预查封挂号手续的土地使用权、房子，被履行人隐秘真实情况，到国土资源、房地产处理部分处理典当、转让等手续的，人民法院应当依法承认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法令责任。因而，《城市房地产处理法》第三十八条规则的查封的房地产不得转让，应该便是归于处理性强制性规则，并不是效能性强制规则。所以，当事人违法该条规则，生意已查封的房子的合同并不必定无效，也不必定有用。