土地增值税的清算

各省、自治区、直辖市当地税务局，宁夏、西藏、青海省(自治区)国家税务局：
为了进一步做好土地增值税清算作业，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规则，现将土地增值税清算作业中有关问题告诉如下：
一、关于土地增值税清算时收入承认的问题
土地增值税清算时，已全额开具商品房出售发票的，依照发票所载金额承认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以买卖两边签定的出售合同所载的售房金额及其他收益承认收入。出售合同所载商品房面积与有关部门实践丈量面积不一致，在清算前已发作补、退房款的，应在核算土地增值税时予以调整。
二、房地产开发企业未付出的质量保证金，其扣除项目金额的确认问题
房地产开发企业在工程竣工检验后，依据合同约好，拘留建筑安装施工企业必定份额的工程款，作为开发项目的质量保证金，在核算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，拘留的质保金不得核算扣除。
三、房地产开发费用的扣除问题
(一)财务费用中的利息支出，凡可以按转让房地产项目核算分摊并供给金融机构证明的，答应据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期告贷利率核算的金额。其他房地产开发费用，在依照“获得土地运用权所付出的金额”与“房地产开发本钱”金额之和的5%以内核算扣除。
(二)凡不能按转让房地产项目核算分摊利息支出或不能供给金融机构证明的，房地产开发费用在按“获得土地运用权所付出的金额”与“房地产开发本钱”金额之和的10%以内核算扣除。
悉数运用自有资金，没有利息支出的，依照以上方法扣除。
上述详细适用的份额按省级人民政府此前规则的份额履行。
(三)房地产开发企业既向金融机构告贷，又有其他告贷的，其房地产开发费用核算扣除时不能一起适用本条(一)、(二)项所述两种方法。
(四)土地增值税清算时，现已计入房地产开发本钱的利息支出，应调整至财务费用中核算扣除。
四、房地产企业逾期开发交纳的土地闲置费的扣除问题