试析商品房预售合同的“更名费”

假如留神一下房子中介广告，就会发现“二手房”生意中存在这样一类特别的生意—卖主出售没有实践交给的预售商品房，生意的广告中经常会呈现“可处理更名”的字眼。假如买主决议承受上述生意，一般会被要求付出一笔不菲的“更名费”，据称此是为了买主生意后能够顺畅地办到房子产权证而付出给开发商及挂号组织的费用。下面听讼网小编来为你回答，期望对你有所协助。
一、生意的标的
上述被俗称为“预售商品房再转让”的生意一般具有四个特色：(1)卖主现已与开发商签定了商品房预售合同;(2)卖主现已依照合同约好的标准向开发商缴清了购房款;(3)开发商现已将该预售合同在产监处进行了存案;(4)商品房没有实践交给。
由于卖主所签定的商品房预售合同的标的物十分直观——行将交给的商品房，再加上生意双方的生意目的是转让该没有交给的商品房，因而，买方一般会朴素地以为预售商品房再转让合同的标的理所应当也是房产。事实上，这是一种误解。从法令层面上看，在上述生意中，卖方转让的是其根据商品房预售合同所享有的债务——首要是恳求开发商准时交给商品房、按约代为处理房产证、对商品房的质量承当职责等。因而，上述生意的本质并不是商品房的生意，而应当是债务的转让，买主获得商品房的所有权正是由于受让债务的成果。
二、生意的合法性
所谓“生意的合法性”，就是指生意是否能够获得法令的维护。从民法的视点看，这一问题本质上是在探求生意是否违背法令的禁止性规矩，只需未违背禁止性规矩的，即为合法生意。
我国1994年拟定的《城市房地产处理法》第45条规矩：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规矩”，但迄今国务院并未出台这方面的详细规矩。那么，是否就意味着预售商品房再转让不合法呢?从法令上看，上述条文为委固执规矩，经过授权国务院拟定详细规矩在传达立法者隐含的原意——预售商品房能够再转让——不然应当直接在上述立法中直接作出禁止性规矩，委任立法岂不多此一举?从该法出台前后最高院1993年《全国民事审判作业座谈会议纪要》和1995年《关于审理房地产处理法施行前房地产开发运营案子若干问题的回答》也可得出相同的定论， 即预售商品房再转让具有合法性。
三、债务转让规矩
由于债务转让(也称债务让与)与合同权力责任归纳转让在规矩有所不同，后者须经过原合同对方当事人(如本文评论景象中的开发商)的赞同，考虑到预售商品房的卖主现已实行了其在商品房预售合同中的首要责任——交给购房款，因而，完全能够采纳仅转让合同债务的方法进行生意。
根据现行的《合同法》等民法标准，债务转让的规矩如下：(1)须被让与的债务具有可转让性;(2)须让与人(卖主)与受让人(买主)达到债务转让协议;(3)须告诉原债务人(开发商)向受让人实行责任。 依照该等规矩，结合本案评论的景象，能够得出一下定论：榜首，卖方根据商品房预售合同所享有的债务具有可转让性，除非上述合同作出了相反约好;第二，卖方转让该等债务无须开发商作出赞同的意思表明。
依照这一规矩，卖方在与买方缔结转让合同的一起，应当向开发商宣布债务转让的告诉，而无需获得开发商的赞同，更不用向其付出“更名费”。开发商接到上述告诉的，债务转让的外部效能即构成，开发商只能对债务受让人(买主)实行其在商品房预售合同中的各项责任;开发商依旧向卖主实行责任的，不能革除其对买主的实行，且或许承当违约职责。为避免往后或许发生的胶葛，卖主应当尽量选用公证或律师见证的方法宣布告诉。
四、商品房预售合同存案
根据1998年《城市房地产开发运营处理条例》第27条和2004年批改的《城市商品房预售处理办法》第10条的规矩，开发商应当在签定商品房预售合同之日起30日内，向房地产处理部门和市、县人民政府土地处理部门处理商品房预售合同挂号存案手续。
应当看到，上述立法的原意是避免“一房二卖”，即立法者企图经过加剧开发商的法定责任来标准其出售行为，以维护购房者的利益。因而，存案责任人规矩为开发商而不是购房者。但无论怎么，上述存案不应当构成对购房者权力的约束。
那么，商品房预售合同存案的法令效能怎么，是否会影响产权证的处理?从2003年最高院《关于审理商品房生意合同胶葛案子适用法令若干问题的解说》第6条的规矩能够看出，合同存案原则上仅为对立要件，不会对合同效能发生影响，因而更不会影响债务转让合同的效能，即开发商接到告诉后，及时对商品房预售合同存案内容进行改变为其应尽的责任，但其是否实践实行该等责任并不影响生意双方合同的效能。接下来的问题是，不改变是否会导致债务受让人(买主)将来无法处理产权证明?
本文评论的状况应归属于房子所有权初始挂号的领域，法令根据为2001年修订的《城市房子权属挂号处理办法》。经查，除上述根据外，无锡市尚不存在适用的地方性法规等其他法令根据。依照上述规章第16条第1款的规矩，新建的房子，请求人(房子所有权人)应当在房子竣工后的3个月内请求所有权初始挂号，提交的文件包含：(1)用地证明文件或土地运用权证;(2)建造用地规划许可证;(3)建造工程规划许可证;(4)施工许可证;(5)房子竣工检验材料;(6)其他有关的证明文件。鉴于所需提交文件的来历、敏感性，开发商代为一致处理产权证现已成为本地的通行规矩。无论怎么，笔者无法看出处理房产证与商品房预售合同挂号之间存在任何法定的联络。房产处理部门处理房产证挂号的行为是行政承认行为，也是可诉的详细行政行为之一，依照依法行政的要求，房产处理部门在为详细行政行为时不应当附加法令规矩以外的要求，不然该行政行为即或许因违法而被吊销。因而，就现在来看，房产处理部门无权收取“更名费”，也不能由于债务转让后商品房预售合同存案内容没有改变而回绝为买主处理产权初始挂号。
以上就是小编为我们收拾的相关常识，信任我们经过以上常识都现已有了大致的了解，假如您还遇到什么较为杂乱的法令问题，欢迎登陆听讼网进行律师在线咨询。