物业税与不动产的评估问题

一、物业税与不动产评价
世界上对不动产征收产业税的国家中，大多数国家选用以土地和房产的商场价值作为计税根据的办法，少量国家和地区选用的对错商场价值，如俄罗斯选用的是账面价值，美国加州选用的是不动产的获得本钱。我国现行房产税是以房产的账面原值按必定份额给予扣除后作为计税根据，乡镇土地运用税按交税人占有的土地面积课税，这使得房产税和乡镇土地运用税成为最短少弹性的税种。物业税合理、精确的计税根据应是土地运用权和房产的商场价值，商场价值是经过评价得出的， 但“评价值”不止商场价值一种价值类型。
以评价得出的土地运用权和房产的商场价值作为物业税的计税根据，使得物业税和评价严密联系起来。
物业税并非第一个运用不动产评价的税种，在我国现行的土地增值税中，就有对需求进行评价的状况的规则：“交税人有下列景象之一的，依照房地产评价价格核算征收：(一)隐秘、虚报房地产成交价格的;(二)供给扣除项目金额不实的;(三)转让房地产的价格低于房地产评价价格，又无正当理由的。”① 现行房产税也有用到评价的状况：在确认房产原值时，“对房产原值显着不合理的，应从头予以评价”。②但值得注意的是，上述土地增值税和房产税中的评价是在单个需求的基础上进行的，所触及的规模有限，并且房产税中的评价是在康复原值意图下的评价。
物业税税基评价是大规模的、掩盖一切应税不动产的评价，开征物业税使税基评价初次在税收行政中具有了要害的含义。
二、物业税立法中的评价问题
(一) 不动产的商场价值
物业税的计税根据是必定时点的土地运用权和房产的商场价值，除这一点外，税法还应进一步对商场价值作出清晰的界定，其含义是一方面便于交税人正确理解和承受;另一方面便于评价人员在评价作业中统一认识，以确保评价值以及交税根据的精确性，确保不同交税方针交税根据的可比性。
(二)税基评价的职责区分和评价主体
物业税作为当地税，其税基评价的职责由哪级政府实施应在税法中清晰。各国不动产税基评价职责的归属状况不同，在美国，评价由当地政府或县级政府担任;在欧洲有些国家，尽管产业税(包含不动产税)是由当地政府征收的，但评价的职责一般在中心政府，这些国家有英国、德国、法国和丹麦，而荷兰是由市级政府进行评价的。确认由哪级政府承当税基评价职责应当考虑的问题是：一个评价组织服务于多大的规模能够契合税收功率准则。税基评价职责区分的方针应是能确保房地产的评价值契合其商场价值，以确保税款的精确征收和削减交税人要求复议带来的行政本钱。由较低级次的政府担任较小规模的物业税税基评价，可能在评价的精确性上有优势，但涣散评价一起也会带来评价本钱的添加，因而有必要权衡考虑收益和本钱问题。
物业税的税基评价由谁来进行是值得评论的问题。国际上的经历首要是，有的国家树立专门组织从事不动产税基的评价，如在澳大利亚，各州树立总评价师办公室，其职责之一便是为交税供给税基价值，总评价师是由州议会录用，对州长担任③;英国树立中心、大区和区三个层次的评价办公室，其间中心和大区级的评价办公室首要进行办理和谐作业，区级的评价办公室详细承当其辖区内的税基评价作业④。有的国家产业税税基评价的职责在较低级次的当地政府，此刻当地政府出于节约本钱、进步税务行政功率考虑，倾向于托付社会评价组织评价税基。尽管本钱是挑选评价主体的重要考虑要素之一，但无论是树立专门的税基评价组织，仍是托付社会中介组织评价，最首要的问题是有必要清晰评价组织的职责。职责界定的短少往往会带来比即时的显性本钱更大的后期本钱或功率丢失。
(三)物业税税基评价周期
物业税是以不动产的商场价值为交税根据的，因而评价应定时进行。假如两次评价之间的距离太长，将会引起两方面的问题：一是通货膨胀和其他商场要素改变使产业价值上涨，仍以原评价值为计税根据会腐蚀税收;另一个是因为不同产业商场价值上涨的崎岖不同，仍以原评价值为计税根据会导致交税人之间的相对不公正。将应税产业值指数化，然后和通货膨胀或估量的市价上涨联系起来能够部分地处理第一个问题，但真实能处理这两个问题的是进行产业的从头评价。从实施产业税的国家来看，法国最近一次的产业税税基评价发生在1970年，从20世纪80时代开端每年对应税产业值作指数化调整;美国的一些当地每年或每两年进行一次产业税税基的从头评价;在丹麦，1982～1998年之间每个不评价的年份实施指数调整，从1998年开端每年都进行全面的从头评价。⑤决议评价距离时刻的要素大概有两个：一是产业商场价值改变的频频程度和改变的崎岖、不同产业商场价值崎岖的均衡程度，这是与商场有关的变量;二是进行从头评价的本钱。因为商场状况的难意料性，本钱要素往往成为决议评价距离时刻的要害。当时核算机技能在评价中的运用，使得展开大规模的产业税税基评价的本钱大大下降，这有利于合理添加评价密度，进步产业税税基评价的精确性和确保产业税征收的公正性。
我国在物业税立法时，应在税法中清晰规则税基评价的周期。若法律上短少对评价周期的明文规则，则将在实践操作中呈现随意性，既可能发生税务部分为完结税收收入而随意进行评价，然后使物业税的税基评价失掉公信的状况;也可能发生税务部分畏于从头评价的作业量而长时刻怠于评价，致使腐蚀税收收入和危害公正的问题。
(四)申述组织
物业税的交税人可能对税基评价的成果存在贰言，税法应作出组织以确保交税人对评价成果申述的权力。首要，确保交税人的知情权，税务机关对物业税税基进行评价后，应及时向交税人通报其房地产评价状况，以便交税人决议是否申述;其次，规划简略高效的申述程序，指定专门的组织或人员处理交税人申述。
三、物业税税基评价办法和技能
(一)根本评价办法
税基评价能够选用三种根本的评价办法，即商场比较法、收入法和重置本钱法。商场比较法需求在房地产商场中寻觅与待估房地产相似的实践买卖，剖析待估房地产与实践买卖的房地产的差异，针对这些差异对实践买卖价格进行调整然后得出待估房地产的价值。因为评价商场价值专一直接的依据是实践买卖价格，因而商场比较法从理论上讲优于其它两种办法，但商场比较法对房地产商场的发育程度(满足多的卖方、满足多的买方、满足多的买卖等)和信息的可获得性、齐备性提出了很高的要求。当因为短少满足的买卖信息而无法运用商场比较法时，可运用收入法，将实践或预期的从待估房地产获得的收入(租金或其他方法)本钱化为其在评价基准日的价值。本钱法往往是在上述两种办法都受到约束而无法运用时采纳的，它由从头获得土地运用权或从头缔造房产所需的本钱减除实体性价值降低、功能性价值降低和经济性价值降低等得出应税房地产的评价价值。
(二)税基评价技能——批量评价
同其他意图的评价不同，为得出物业税的税基，要求一起对很多的房地产进行评价，作业量大且密布;别的其他评价行为中往往对特定房地产进行单个评价，单个评价的本钱关于税收行政来说是难以承受的。为确保物业税的行政功率，需求将其征管本钱中的评价本钱有用操控在必定的规模之内。操控评价本钱的意图是经过运用批量评价(mass assessment)来完成的。
在对不动产征收产业税的国家中，税基的批量评价已被广泛运用。批量评价的进程包含三个过程：(1)对辖区内一切不动产进行根本描绘，内容包含不动产方位、土地面积和答使用处、建筑物的面积、时代、资料、质量等，很多不动产的根本信息经过收拾，贮存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财务房地产簿(fiscal cadastre);(2)搜集商场信息，包含房地产的商场买卖价格、商场租金水平缓缔造本钱信息等;(3)评价，首要要进行商场剖析。商场剖析的意图是要确认方位、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种要素对不动产商场价值的影响，剖析的成果是将上述各要素和商场价值的联系经过评价模型的办法表现出来。评价模型可能是数学模型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦评价模型树立，就能够将待估不动产根本信息逐一输入，得出评价值。值得注意的是，对上述批量评价得出的评价值，评价人员需求进行恰当查看以确认其是否契合商场价值，对具有显着特性(特别方位、特别用处等)的不动产更需求细心的复查。
很显着，批量评价并非是抽象地分块评价，它供认各项不动产的特性，并经过评价模型将不动产特性对其商场价值的影响切实地表现出来。
当今各国的税基批量评价是同核算机技能严密结合的，二者的结合产生了核算机辅佐批量评价技能(CAMA， computer-aided mass assessment)。运用这一技能，需求将相关商场买卖信息贮存在核算机的数据库中，由核算机运用回归技能进行商场剖析，结构评价模型，在待估不动产的根本信息输入后，核算机就能够输出其评价值了。CAMA技能的广泛运用大大进步了税基评价功率，下降了评价本钱，一起也添加了税基评价的透明度，削减了人为要素的搅扰。
四、当时亟待展开的作业
对应税不动产进行大规模的评价是咱们在曾经的税务作业中未曾试过的。充沛学习其他国家的经历和技能，事前做好充沛的准备作业是物业税顺畅征收的要害。如上所述，物业税税基评价中需求很多的、翔实的不动产根本信息和较长时期内的商场信息，这些信息的搜集、收拾和贮存作业有必要提早于物业税开征的时刻进行。因而当时各地亟待着手树立完善不动产根本信息和商场信息数据库。别的齐备的不动产产权挂号尽管并不是税基评价的必要条件，却是物业税征收的要害，因而也是相关部分面对的重要任务。