农村集体土地使用权设定抵押后能否改变土地所有关系和土地用途

网友发问：
某城镇企业以其一切的厂房和占用规模的土地运用权作为典当与别人签订合同，因未如期归还欠款而被债权人申述，终究由人民法院揭露拍卖典当的厂房和土地运用权。我公司欲参加竞买。请问，受让今后土地一切联系是否也发作改动，是否能够将厂房改建为住所?
律师回答：
依据我国现行法令规则，乡村团体土地运用权的流通一向遭到严厉约束。由于典当权的完成会导致土地运用权的流通，所以对乡村团体土地运用权的典当也是严厉加以约束的。现在，能够在乡村团体经济组织外部流通的乡村团体土地运用权一般只限于两类：一是按照《土地管理法》第60条、第63条规则，以团体建造用地运用权与别人协作入股、联营，或许城镇企业因破产、吞并等景象发作的团体土地运用权的流通;二是按照《乡村土地承揽法》第49条规则，经过投标、拍卖、揭露洽谈等方法承揽的乡村团体土地(即“四荒”土地)，能够依法采纳转让、租借、入股、典当或许其他方法流通。《物权法》和《担保法》也将这两类团体土地运用权列入可典当规模。如《物权法》第180条规则：“债务人或许第三人有处分权的下列产业能够典当：㈢以投标、拍卖、揭露洽谈等方法获得的荒地等土地承揽经营权。”第183条规则：“城镇、村企业的建造用地运用权不得独自典当。以城镇、村企业的厂房等建筑物典当的，其占用规模内的建造用地运用权同时典当。”
从以上规则能够看出，我国法令关于乡村团体土地运用权可流通和可典当的规模是共同的。可是，乡村团体建造用地运用权和乡村团体土地承揽经营权不管以何种方法流通，只需未经国家依法征收转变为国家一切，团体土地的产权联系都不能发作改动，也不能随意改动团体土地用处。对此《物权法》第201条规则：“按照本法第180条第一款第三项规则的土地承揽经营权典当的，或许按照本法第183条规则以城镇、村企业的厂房等建筑物占用规模内的建造用地运用权同时典当的，完成典当权后，未经法定程序，不得改动土地一切权的性质和土地用处。”依据这一规则，以乡村乡(镇)企业厂房和占用规模的土地运用权设定典当或以乡村“四荒”土地承揽经营权设定典当，完成典当权后，新的受让人有必要保持原土地运用用处，未经法定程序依法征收，土地的产权性质也不会发作变化。因而，你公司欲竞买该宗土地运用权和厂房，即便竞买成功，该土地产权性质仍为团体一切，你公司只能具有运用权，而将现有厂房改建为住所，法令是不允许的。