商品房存在质量问题如何处理

交给是商品房生意中一个重要环节，也最简单产生胶葛。在现实日子中，人们一般以为交给仅仅开发商的职责，注重开发商不能正常交给的违约职责;而对买受人的受领职责，并未予以充沛的重视。买受人以质量及各种争议为理由，回绝或许延迟受领的，往往是被看作一种合理的维权行为，这是不正确的。交给胶葛损害生意两边的利益，更影响经济秩序和生意安全。
根本事例
吕某于2012年9月29日与开发商签定《天津市商品房预售合同》一份，约好购买某某花园某号某室房子;开发商应于2015年10月31日前将房子交给给买受人;签约后，买受人按约付清了悉数房款。2015年12月1日，开发商发函告诉买受人，无法按约交房。2016年1月22日，开发商向买受人宣布“交房告诉书”，告诉买受人于2016年2月9日处理房子交代手续。买受人于告诉的时刻前去验房，发现房子存在餐厅墙面凹凸误差2厘米等多处质量问题，开发商表明整改后会告诉买受人。2016年3月底，开发商奉告能够交房。2016年4月8日，买受人聘请了专业验房师对房子进行验房，发现质量问题并未处理。故诉至法院回绝收房并要求开发商承当延期交房导致的经济损失。
法院审理
本案在商品房预售合同中清晰约好，房子交给的标志为《新建住所交给运用许可证》，现开发商已于2016年1月22日取得了上述许可证，具有房子交给条件，并告诉买受人前来交代房子，现已履行了其应尽的职责。且依据合同弥补条款约好，在房子交代过程中，除可因开发商不具有约好的交房条件而回绝交代外，不得以其他理由回绝处理房子的交代手续，交给过程中发现的不归于主体结构质量问题的瑕疵不影响交代手续的处理，买受人应在房子交代后依据合同有关约好要求开发商承当修正职责等。因而，假如开发商交给的房子仅是对房子的运用不构成实质性影响的质量问题，买受人能够采纳要求开发商“保修”、“赔偿损失”、“付出违约金”等办法，可是不能回绝收房。
律师提示
依据《商品房出售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房生意合同胶葛案件适用法律若干问题的解说》，买受人两种状况可回绝收房：
榜首，开发商与买受人在房子生意合同中清晰约好了交房条件的;例如北京市商品房预售合同征求意见稿中就有如供水排水、供电供暖、燃气电信宽带等相关设备设备的约好;也有如绿地率、规划车位车库、物业服务用房、医疗校园等公共服务及其他配套设备的约好;假如在两边约好条件不成果的状况下，买受人能够回绝收房;
第二，假如合同中没有相关约好，但如开发商没有到达交房条件或交给的房子存在严峻瑕疵，买受人也能够回绝收房，详细包含：
1.依据法律规定应当向买受人供给《住所质量保证书》或《住所运用说明书》而未供给的。
2.经核验房子主体结构质量不合格或房子质量问题严峻影响正常寓居运用的。
司法实践中，各级法院处理因房子质量问题而引起的商品房生意合同胶葛时，一般将房子质量问题划分为三个层次：(1)显着的主体结构质量不合格，所谓“主体结构”是指房子的首要构件相互连接、效果的平面或空间构成体。主体结构问题当然也包含地基基础工程的质量问题。(2)归于能够保修的一般质量问题，这是指在除地基基础和主体结构之外的其他质量问题，经修正后不影响正常寓居运用的房子质量问题。(3)介于前面两种景象之间的一种景象，即“严峻影响正常寓居运用”。而关于“严峻影响正常寓居运用”的确定，在司法实践中归于法官依据日子知识自在裁量的规模，常常参阅如下几个要素：
(1)损害寓居人的程度，假如现已损害寓居人的生命安全，直接确定影响寓居运用;假如损害寓居人健康，则寓居人应以医院病历证明或相关部分技能查看确定定论为准。别的即便不存在危及寓居人的生命、健康安全的景象，例如大面积的渗漏导致寓居人装饰被损坏及其他财产损失的，也应当确定为到达严峻影响寓居的程度。
(2)修正次数。假如屡次修正未果，也或许确定为严峻影响到寓居人享受房子的正常运用功用和用处。
(3)将房子质量问题放置于房子的全体价值及买受人的购买意图中进行归纳的评判。