涉外房地产企业所得税政策解析

房地产企业作为一个特别的职业，在会计核算与税务处理上都有别于其他职业，首要表现在运营目标、出售方法、本钱结转和征收方法等方面。针关于房地产职业的这种特别性，国税总局拟定了适用于外商投资房地产企业的所得税税收处理制度。
现在外资房地产企业首要适用以下几个文件：
1、《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发运营征收所得税有关问题的告诉》(国税发[1995]193号)
2、《关于外商投资房地产开发运营企业所得税处理问题的告诉》(国税发[2001]142号)
下面就外资房地产企业所得税的相关方针做如下介绍：
一、应交税所得额的确认
(一)房地产开发企业所得税的核算公式
企业从事房地产运营事务的，应以其当期出售收入，扣除当期相应本钱、费用及丢失后的余额，为当期应交税所得额，按照税法的规则核算交纳企业所得税。当期应交税额，按以下公式核算：
应交税额=应交税所得额×适用税率-已售房产已预征的所得税 当期预征所得税
此公式函盖了外商投资房地产企业开发的项目别离处于运营期及建造期的状况，关于还处于建造期的项目根据现行方针规则应按预收款的10%核定利润率交纳所得税，所以，公式中的当期预征所得税是特指既有处于运营期开发项目又有处于建造期开发项目的外商投资房地产企业，一起，自房地产开端出售起对企业获得的收入不再预征企业所得税，但在房地产开端出售至处理建造期汇算期间，如企业交税申报时不能精确核算房子本钱费用，主管税务机关可根据税法有关规则，暂按10%的利润率核算征收企业所得税。
(二)连片、翻滚开发的应交税所得额的确认
关于从事连片、翻滚开发的外商投资房地产企业，应根据权责发作制准则按照财政核算实践效果确认应交税所得额并核算征收所得税，不再进行独自项目的建造期汇算。对企业获得的按揭收效之前的预收金钱，应按照有关规则预缴企业所得税，在企业将上述预收金钱结转收入时，已预征的企业所得税应相应及时作出调整。
上述从事连片、翻滚开发事务的房地产企业是指无固定开发项目，长时刻从事房地产开发运营事务的专业开发公司或相似企业。
1、房地产出售收入的确认，以权责发作制为准则，可根据不同的出售方法，按以下准则确认：
(1)采纳一次性全额收取房款的，以房产使用权交给买方之日或开具发票之日作为出售收入的完成。
(2)采纳分期付款或预售款方法出售的，以合同约好的付款时刻为出售收入的完成。