房地产企业成本核算,土地增值税如何处理

房地产企业本钱核算及土地增值税的管帐处理 正确确认房地产企业的本钱核算目标是房地产企业运营效果公允表述的根底。一般来说，房地产企业的本钱核算目标应结合项目的开发地址、规划、周期、功用规划、结构类型、装饰层次、层高级要素确认，并且一个本钱核算目标只能核算出一个单位本钱，并据以结转出售本钱。
对单体开发项目来说，一般以独立编制概算或施工图预算的单项开发项目为本钱核算目标。但对开发规划较大，工期较长的项目，尤其是同一项目有不同的功用区，本钱核算目标怎么确认?实务中存在以项目全体作为本钱核算目标，待项目建成后再按必定的规范在各功用区分配的做法。比方，同一项目既有写字楼、又有公寓、裙楼等功用。不同的功用导致其规划不同然后修建本钱相差很大，这种状况下，假如不独自核算各功用区的本钱而将项目全体作为本钱核算目标，会导致本钱在各功用区上的均匀化，但各功用区出售价格和租金价格却相差很大，这样便导致本钱和收入的不配比，不符合管帐上的配比准则。实务中还有一种做法是先将整个项目作为本钱核算目标归集各功用区本钱，然后依据各功用区的状况估量一个份额来切割不同功用区的本钱，即从一个本钱核算目标核算出两个或多个单位本钱，这种做法一方面会导致管帐核算作业量的加大，另一方面，因为切割份额是过后确认的，简略导致企业对各功用区单位本钱的人为的调理，不利于确保管帐信息的牢靠性。较合理的做法是按不同的功用区确认本钱核算目标，从一个本钱核算目标核算出一个单位本钱。这样既能满意管帐信息的牢靠性要求，又能确保本钱和收入的配比。
房地产企业土地增值税的管帐核算问题
土地增值税是转让国有土地使用权、地上的修建物及其附着物并获得收入的单位和个人依据土地增值额及超量累进税率核算交纳的税种，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规则，土地增值税以交税人房地产本钱核算的最基本的核算项目或核算目标为单位核算。交税人应在转让房地产合同签定后的七日内，到房地产所在地主管税务机关处理交税申报，并向税务机关提交房子及修建物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评价陈述及其他与转让房地产有关的材料。交税人因常常发作房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审阅赞同后，能够定时进行交税申报，详细期限由税务机关依据状况确认。
一些房地产企业在实践核算时，简略套用财政部发布的《关于印发企业交纳土地增值税管帐处理规则的告诉》，在出售一个项目的部分房地产时，依据必定的管帐材料估量应交纳的土地增值税，并在“应交税金” 帐做出记载。在项目悉数出售完结时或本来根据估量的状况发作变化时，或许需要对从前记载的“应交税金” 账户进行调整，如需要冲回原有账面记载的应交土地增值税。这种做法，一方面企业在没有相关外部法令文件的答应下自行调整应交税金账户不符合一般通行的做法，另一方面不利于税务机关的税收征管作业。因为土地增值税是以交税人房地产本钱核算的最基本的核算项目或核算目标为单位核算。所以假如在房地产本钱核算的最基本的核算项目或核算目标没有完结出售曾经，为正确核算各期运营效果而计提相关土地增值税时应先记入预提费用账户，待最基本的核算项目或核算目标出售完结，满意土地增值税的计缴条件时，整理预提费用账户的相关明细科目，并将原计提的预提费用转入应交税金科目，并以应交税金科目有关明细账户核算的金额申报、计缴土地增值税。