东方早报：小产权房是改革迟疑不决的成本

在地下静静生长了十多年的小产权房，忽然出现在言论的焦点上。 
环绕小产权房，有许多显着违法却难以法律的问题：乡村团体土地私建私卖产品房谁来管？城市居民购买小产权房怎么处置？……其实，这些问题皆因变革迟疑不决，堆集而成。燃眉之急，不是评论小产权房的存废，而是赶快决断“农地直接入市”的变革途径与时间表。 
1995年前，土地主管部门推广“转权让利”方针，规则团体建造用地有必要转为国有，才干进入二级商场流通。1995年后，方针不再着重有必要转为国有，但并未清晰新的合法流通途径。这时，一些当地进行了斗胆的变革实验——— 
1995年，江苏姑苏最早试点底层自发团体建造用地使用权流通；1997年，浙江湖州试点；2000年，安徽芜湖试点；2003年，广东省发布《关于试行乡村团体建造用地使用权流通的告诉》，试行乡村团体建造用地使用权流通；2005年，《广东省团体建造用地使用权流通办理办法》正式实施。据此文件，省内一切乡村团体建造用地都可直接进入商场买卖，与国有建造用地“同地、同权、同价”。 
在中心政府层面，2004年，国务院《关于深化变革严厉土地办理的决议》中清晰提出，“在契合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农人团体一切建造用地的使用权能够依法流通”；2006年，国土资源部《关于坚持依法依规办理节省集约用地支撑社会主义新乡村建造的告诉》中也要求，“稳步推动乡镇建造用地添加和乡村建造用地减少相挂钩试点、团体非农建造用地使用权流通试点”。 
但是，不管是当地政府的探究仍是中心主管部门的文件，都受制于现行的《土地办理法》、《担保法》。宅基地不能流通、通过非征当地式流通出去的团体建造用地不得用于产品房地产开发和住宅建造、团体土地使用权不能典当等，依然是无法跨过的妨碍。以法理而论，农人并没有对团体土地的处分权，即没有土地财产权，更无权取得土地出让收益。 
假如乡村团体土地直接入市迟迟不能合法化，任何乡村团体都会面对“挑选”：被动地等候征地，由政府收取最高不超越农地终年产量30倍之外的悉数土地增值？仍是冒着不受法律保护的危险，主动地“实现”土地增值？任何城市居民都会遭到引诱：以几百块一平方米的价格去购得一处居所，以产权房的租金价格比核算，住满三四年就“值回票价”，然后以零本钱(设三四年后政府没收小产权房)博“农地直接入市”合法化后或许带来的一切收益。至于呼吸根本不受汽车尾气排放污染的空气，吃有机蔬菜和廉价的猪肉，完全能抵消添加的交通本钱。环顾我国，实难找到另一项不合法买卖，买卖两边的预期本钱更低、预期收益更高的了。 
况且，变革开放前史中，许多其时“不合法”的变革行动，都是通过过后修法来追认其正当性。如是，变革途径自身增强着“农地直接入市”和小产权房合法化的预期。 
推理至此，我，一个遵法公民，也不得不考虑持续遵法的机会本钱。